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自去年國慶節前后，全國多地進入樓市調控大潮以來，可以說是效果顯著，就連北京樓市也出現大逆轉，有的房子降幅甚至達到400萬。

然而，在剛剛過去的4月，深圳卻反其道行之，雖然新房均價仍在下跌，但是幅度已經變小，環比跌幅僅為0.2%；同時成交量環比卻上漲146%，不禁讓人大跌眼鏡。

▲圖片來源：視覺中國

深圳4月成交量環比大增146%

去年10月4日，深圳發布“深八條”，升級樓市調控力度，也因此被稱為“史上最嚴調控”。此后，深圳又出臺有關公積金的新政，不斷提升調控等級，接連出臺的一系列政策也讓深圳樓市很快出現量價齊跌。到了今年3月份，多地再次升級樓市政策，而深圳由于樓市表現相對平穩，并未加入新一輪調控，然而剛剛過去的4月深圳樓市數據，卻隱含著變化。

據深圳市房地產中介協會（簡稱“深房中協”）數據顯示，深圳新房住宅均價已連續7個月下跌，但在4月份，深圳新房均價下跌幅度減小，僅為0.2%，但同時，4月深圳一手住宅成交1977套，環比上漲146.2%，同比下跌15.5%；一手住宅成交面積190269平方米，環比上漲136.9%，同比減少24.7%。樓市溫度悄然回升。

二手樓成交量環比同樣呈上升趨勢。據深房中協公布數據，4月深圳二手住宅共成交6301套，環比上漲30.2%，但同比下跌26%。

從價格來看，4月份深圳樓市成交均價相對平穩。數據顯示，全市新房成交均價為54619元/平方米，環比微跌0.2%，跌幅收窄。

深房中協統計數據亦顯示，深圳市一手住宅成交均價已是連續7個月呈現環比微跌態勢，一手住宅成交均價整體維持在5.5萬元/平左右。

從區域來看，4月深圳部分區域受改善和換房需求助推上漲明顯。龍崗、羅湖、寶安一手住宅成交均價分別為38639元/平方米、78583元/平方米、46312 元/平方米，環比下跌10.2%、7.9%、4.4%；但南山、鹽田片區一手住宅成交均價呈不同幅度的上漲，分別為113191 元/平方米、48478 元/平方米，環比漲幅為13.8%、0.6%。

國內樓市格局在“逆轉”

與深圳表現不同，國內整體樓市格局正在發生“逆轉”。中原地產數據顯示，五一假期前兩天北京商品房住宅簽約84套，相比2016年五一假期的807套大幅下跌。有記者實地探訪發現，北京周邊的河北等地，中介聲稱“不太忙”。而其他熱點城市如廈門，在小長假首日甚至首次出現二手房零成交的記錄。

中原地產首席分析師張大偉表示，從全國主要城市看，因為調控政策持續不斷施壓，小長假是2015年來一二線城市實際簽約最冷清的一個假期。

北京科技大學管理學院經濟貿易系主任何維達指出，對于一二線熱點城市來說，樓市調控日趨嚴格，導致成交量萎縮，甚至部分價格下降，且因為前期漲得太多，目前市場處于觀望狀態。以北京為例，據北京市住建委的數據顯示，4月上半月，北京市二手房共網簽8000余套，環比2017年3月下半月下降5成多，同比2016年4月上半月下降近4成。據經濟觀察報報道，北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%。

樓市“定向加息”襲來，深圳或緊隨其后

▲圖片來源：視覺中國

房價整體趨穩，并不意味著又可以炒房了。一方面，調控政策將各路炒房資金堵死，另一方面，針對樓市的“定向加息”已經拉開了序幕，為什么這么說？因為買房貸款的成本增加了。

據央視新聞報道，從5月2日起，包括幾大國有商業銀行及部分股份制商業銀行在內的北京主要商業銀行收緊房貸政策，首套房將執行基準利率，也就是4.9%的年利率，二套房的貸款利率則將在基準利率基礎上上浮20%，也就是執行5.88%的年利率。

北京樓市率先“定向加息”，其示范效應不言而喻，也必定成為當前各地樓市調控的新思路，那就是金融手段全面介入樓市調控這一新特點，預計未來還會有更多城市執行這一新措施。“限購+限貸+限價+限售+高資金”將成為新特點。

近期，上海的多家銀行將首套房貸利率進行上調，從原先行業統一的9折，上調到95折甚至基準。

此前一直按兵不動的廣州房貸利率出現連級跳。據南方都市報報道，多家股份行在4月底再度上調房貸利率折扣水平，甚至出現首套房要在基準利率再上浮20%的情況。其中，浦發銀行、興業銀行從此前基準的9.5折上調到了基準利率，民生銀行、招商銀行和中信銀行也從基準的9折上調到9.5折。

而深圳樓市也在緊跟。據證券時報報道，勞動節前招商銀行首套房貸利率從9折變成9.5折，廣發銀行緊跟其后也提高了。

未來，隨著金融調控房價手段的全面鋪開，或將改變市場的看漲預期。

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