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財(cái)經(jīng)365訊  近日，專(zhuān)訪中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟。

　　■我國(guó)住房政策的目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo),需要依靠市場(chǎng)和保障兩大體系的協(xié)同配合。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制要有助于這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),但不能將兩者的目標(biāo)等同起來(lái)。我們不可能也不需要單純依靠長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)。在設(shè)定長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)的時(shí)候,必須要有清晰的邊界,要防止長(zhǎng)效機(jī)制承擔(dān)過(guò)多而不堪重負(fù)。

　　■完善需求側(cè)管理,優(yōu)化現(xiàn)有調(diào)控政策體系。根據(jù)功能定位,合理劃分自住、投資和投機(jī)性需求,實(shí)施差異化的調(diào)控政策。對(duì)自主需求予以支持,對(duì)投資需求予以包容,對(duì)投機(jī)需求嚴(yán)格抑制。其中,關(guān)鍵是如何科學(xué)區(qū)分投資需求和投機(jī)需求,這可以從價(jià)值規(guī)律、購(gòu)房者主觀意愿等多個(gè)方面加以區(qū)分,而在政策操作層面,最簡(jiǎn)單的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是所購(gòu)住房是否用來(lái)居住。如果所購(gòu)住房雖非自住,但是用于出租,這屬于投資性需求。若所購(gòu)住房長(zhǎng)期空置、待價(jià)而沽,則顯然屬于投機(jī)性需求

　　■調(diào)整不同環(huán)節(jié)的稅負(fù)設(shè)置。目前,我國(guó)房地產(chǎn)稅收的一個(gè)重要特征就是,不同環(huán)節(jié)稅負(fù)設(shè)置不合理,開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重,而保有環(huán)節(jié)較輕。應(yīng)當(dāng)在整體稅負(fù)下降的前提下,降低開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù),同時(shí)適當(dāng)提升保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。建議開(kāi)征住房空置稅,并設(shè)置隨住房空置時(shí)間累增的稅率,以此將空置的存量住房逼入市場(chǎng),從而有效增加住房供給。相較于涉及面較廣的房產(chǎn)稅,征收空置稅會(huì)是一個(gè)更好的選擇。

　　中國(guó)房地產(chǎn)政策,正迎來(lái)自1998年房改以來(lái)的一次最深刻變革。目前來(lái)看,一個(gè)圍繞“租售并舉”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的雛形正逐步形成。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中居于重要的位置,發(fā)揮著獨(dú)特的作用,也與人民的生活密切相關(guān)。要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位,就需要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。那么,如何構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制?

　　面對(duì)這個(gè)復(fù)雜而艱深的問(wèn)題,近日記者專(zhuān)訪了中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟。他認(rèn)為,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)、大力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大背景下,構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是一項(xiàng)全局性戰(zhàn)略性重大改革,其目標(biāo)、內(nèi)容都將有新的內(nèi)涵,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制需要住房、土地等多個(gè)方面共同發(fā)力,還需要支撐性配套改革。

　　長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)要明晰

　　記者:要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制,第一步就是要明確機(jī)制目標(biāo)。目標(biāo)決定了長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容,目標(biāo)是否明確,將直接關(guān)系到長(zhǎng)效機(jī)制的成敗。那么,您認(rèn)為長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是怎樣的?

　　陳晟:房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的,在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)下,長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)也會(huì)有所差異。因此,要明確長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo),有必要厘清以下三點(diǎn):

　　一是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)不等同于我國(guó)住房政策的目標(biāo)。

　　我國(guó)住房政策的目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo),需要依靠市場(chǎng)和保障兩大體系的協(xié)同配合。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制要有助于這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),但不能將兩者的目標(biāo)等同起來(lái)。我們不可能也不需要單純依靠長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)。在設(shè)定長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)的時(shí)候,必須要有清晰的邊界,要防止長(zhǎng)效機(jī)制承擔(dān)過(guò)多而不堪重負(fù)。

　　二是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)不能只著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　長(zhǎng)效機(jī)制必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響,這種影響具有根本性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性的特征,最終可能會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一次深層次的變革。但是,構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制不能僅僅是一項(xiàng)行業(yè)性、部門(mén)性的改革,不能只著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)。必須將構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制作為一項(xiàng)具有全局性、戰(zhàn)略性的重大改革來(lái)加以推進(jìn)。發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、維護(hù)國(guó)家金融安全中的積極作用,理應(yīng)成為長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)體系中最重要的內(nèi)容。

　　三是構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)與現(xiàn)有調(diào)控政策是有所不同的。

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要依靠限購(gòu)、限貸、限售等行政手段。毋庸置疑,這些措施在短期內(nèi)發(fā)揮了積極的作用。構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制,并非是要在現(xiàn)有的調(diào)控體系之外另搞一套全新的制度?，F(xiàn)有調(diào)控體系中有益的內(nèi)容應(yīng)成為長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容。但是,長(zhǎng)效機(jī)制與現(xiàn)有的調(diào)控體系之間存在著以下三點(diǎn)區(qū)別:一是長(zhǎng)效機(jī)制將更著力于通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)發(fā)揮政策作用;二是通過(guò)立法等手段,長(zhǎng)效機(jī)制將更具有基礎(chǔ)性地位;三是長(zhǎng)效機(jī)制將從相機(jī)抉擇走向穩(wěn)定規(guī)則,通過(guò)明確的規(guī)則來(lái)引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)的預(yù)期。

　　總之,長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)將更具有全局性、戰(zhàn)略性;構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制與其他改革之間將具有更強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)下,構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的主要目標(biāo)是,建立起一套能夠自動(dòng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的制度,從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫及相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的振興以及人民居住條件的改善創(chuàng)造有利的條件。

　　長(zhǎng)效機(jī)制需要住房土地金融共同發(fā)力

　　記者:當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的根源之一,在于土地、資金等要素在總量、結(jié)構(gòu)和空間布局上的不當(dāng)配置。您也認(rèn)為,構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制需要跨市場(chǎng)、多部門(mén)政策的協(xié)同配合,在住房、土地、金融三個(gè)市場(chǎng)共同發(fā)力,通過(guò)調(diào)整供需關(guān)系、消除交易成本、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期等方式,來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。那么如何具體來(lái)看各個(gè)方面的政策呢?

　　陳晟:是的,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制需要多個(gè)方面共同發(fā)力。

　　其一是住房政策。住房政策的重點(diǎn)是貫徹“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”功能定位,構(gòu)建起與合理居住功能相匹配的多層次市場(chǎng)供應(yīng)體系。

　　一是加強(qiáng)供給側(cè)管理,形成總量、結(jié)構(gòu)、布局合理的多元化住房市場(chǎng)供應(yīng)體系。首先,在總量上要形成與住房需求相適應(yīng)的動(dòng)態(tài)供給機(jī)制,制定并公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)期的住房供應(yīng)規(guī)劃,形成與人口、房?jī)r(jià)掛鉤的動(dòng)態(tài)調(diào)整規(guī)則。其次,要完善供應(yīng)結(jié)構(gòu),形成與市場(chǎng)合理需求結(jié)構(gòu)相匹配的住房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),推進(jìn)購(gòu)租并舉,加快市場(chǎng)租買(mǎi)選擇機(jī)制的形成。適度增加限售、共有產(chǎn)權(quán)住房的市場(chǎng)供給。住房作為一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn),承載了各項(xiàng)物權(quán),房?jī)r(jià)中也包含了相應(yīng)的對(duì)價(jià)。通過(guò)限售、共有產(chǎn)權(quán)等手段對(duì)住房物權(quán)加以限制,能夠減少相應(yīng)對(duì)價(jià)的支付。根據(jù)市場(chǎng)合理需求,進(jìn)一步增加中小戶(hù)型住房的供給。最終形成由住房租賃、限權(quán)房、商品房共同構(gòu)成,戶(hù)型結(jié)構(gòu)合理的住房供應(yīng)體系。最后,在供應(yīng)布局上,在繼續(xù)加大郊區(qū)供應(yīng)的同時(shí),適度增加中心城區(qū)住房供應(yīng)。中心城區(qū)住房的價(jià)格往往具有昭示和帶動(dòng)效應(yīng),適度增加中心城區(qū)住房供應(yīng),有助于防止中心城區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　二是完善需求側(cè)管理,優(yōu)化現(xiàn)有調(diào)控政策體系。根據(jù)功能定位,合理劃分自住、投資和投機(jī)性需求,實(shí)施差異化的調(diào)控政策。對(duì)自主需求予以支持,對(duì)投資需求予以包容,對(duì)投機(jī)需求嚴(yán)格抑制。其中,關(guān)鍵是如何科學(xué)區(qū)分投資需求和投機(jī)需求,這可以從價(jià)值規(guī)律、購(gòu)房者主觀意愿等多個(gè)方面加以區(qū)分,而在政策操作層面,最簡(jiǎn)單的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是所購(gòu)住房是否用來(lái)居住。如果所購(gòu)住房雖非自住,而是用于出租,這屬于投資性需求。若所購(gòu)住房長(zhǎng)期空置、待價(jià)而沽,則顯然屬于投機(jī)性需求。

　　三是促進(jìn)住房市場(chǎng)和保障雙體系聯(lián)動(dòng),通過(guò)住房保障體系的托底功能,帶動(dòng)市場(chǎng)供應(yīng)體系的優(yōu)化。打通從住房保障到市場(chǎng)的通道,推動(dòng)保障性住房租賃市場(chǎng)與商業(yè)性租賃市場(chǎng)融合為統(tǒng)一的租賃市場(chǎng),建立兩者間的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,以實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。

　　四是加強(qiáng)住房市場(chǎng)管理。首先,主管部門(mén)要充分利用大數(shù)據(jù)技術(shù),完整掌握市場(chǎng)的基礎(chǔ)性資料,為政策的制定和儲(chǔ)備提供扎實(shí)的技術(shù)性支撐。其次,要建立統(tǒng)一市場(chǎng)信息平臺(tái),及時(shí)向社會(huì)公布相關(guān)情況,并善于利用權(quán)威部門(mén)和專(zhuān)家人士發(fā)聲來(lái)引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。最后,要打擊開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)擾亂市場(chǎng)秩序的行為,維護(hù)市場(chǎng)正常的秩序。

　　其二是土地政策。土地是房地產(chǎn)業(yè)最重要的生產(chǎn)要素,土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)高度關(guān)聯(lián)。土地政策的重點(diǎn)是要建立起能夠有力支撐住房市場(chǎng)供給側(cè)改革的建設(shè)用地供應(yīng)體系。

　　一是保障適應(yīng)住房市場(chǎng)改革需求的土地供應(yīng)總量。在供地的來(lái)源上要實(shí)現(xiàn)多元化,建立起兼顧各方利益的農(nóng)村建設(shè)用地入市機(jī)制,打破國(guó)有土地壟斷的現(xiàn)狀。探索在全國(guó)范圍內(nèi)構(gòu)建跨省耕地占補(bǔ)平衡規(guī)則和利益共享機(jī)制,在守住國(guó)家糧食安全和生態(tài)底線(xiàn)的前提下,實(shí)現(xiàn)土地資源在全國(guó)范圍內(nèi)的優(yōu)化配置。

　　二是形成與城市發(fā)展需求相適應(yīng)的供地結(jié)構(gòu)。優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),適度增加居住用地的供給。同時(shí)要完善城市更新政策體系,允許符合條件的工業(yè)用地或閑置商辦用地轉(zhuǎn)性為居住用地。

　　三是進(jìn)一步優(yōu)化土地供應(yīng)方式。建立支持住房租售并舉的土地供應(yīng)方式,對(duì)于租賃住房用地實(shí)施土地出讓年租制。在堅(jiān)持招拍掛制度的前提下,通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持率、競(jìng)配建”等措施,優(yōu)化建設(shè)用地具體出讓模式,同時(shí)合理限制土地轉(zhuǎn)讓或通過(guò)股權(quán)方式變相轉(zhuǎn)讓土地的行為。

　　其三是金融政策。近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)金融化的趨勢(shì)日益明顯,房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的聯(lián)系不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫成為可能誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。當(dāng)前金融政策的重點(diǎn)是抑制房地產(chǎn)泡沫、防范和化解同房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是調(diào)控流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金總量。造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的主要原因是社會(huì)資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng),管好資金流入的閘門(mén)是抑制泡沫的根本措施。實(shí)施更嚴(yán)格的房地產(chǎn)信貸政策,同時(shí)要實(shí)施全覆蓋的金融監(jiān)管措施,嚴(yán)防銀行信貸資金借道影子銀行體系流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　二是降低與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的杠桿。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè),發(fā)揮好宏觀審慎政策的作用?？梢越梃b歐盟的主要做法,針對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款,使用限定貸款成數(shù)最高值、分期付款要求等抵押品類(lèi)工具,提高借款人在面臨壓力或違約時(shí)的緩沖能力;針對(duì)商業(yè)銀行,使用涉及房地產(chǎn)行業(yè)的資本金要求等資本類(lèi)工具,來(lái)加強(qiáng)銀行的損失吸收能力,同時(shí)遏制房地產(chǎn)信貸過(guò)快增長(zhǎng);針對(duì)個(gè)人按揭貸款,使用貸值比、債務(wù)收入比、支付承受度要求、分期付款要求等收入類(lèi)工具,來(lái)降低家庭部門(mén)的違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是實(shí)施差異化的信貸政策。針對(duì)個(gè)人貸款,主要基于首套、改善、投資、投機(jī)等不同的購(gòu)房需求,實(shí)施不同的購(gòu)房利率及首付比例。支持首套及改善需求,以較高的利率和首付比適當(dāng)抑制投資需求,禁止向投機(jī)性需求發(fā)放貸款。針對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款,則主要依據(jù)其開(kāi)發(fā)的不同產(chǎn)品給予不同的信貸支持,引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商增加租賃住房的供給,推動(dòng)形成租售并舉的市場(chǎng)格局。

　　四是規(guī)范、創(chuàng)新房地產(chǎn)融資產(chǎn)品。規(guī)范現(xiàn)有各類(lèi)房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù),清理各類(lèi)“名股實(shí)債”的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。大力發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金(Reits)市場(chǎng),重點(diǎn)支持開(kāi)發(fā)商自持租賃物業(yè)的Reits產(chǎn)品研發(fā)與上市。

　　簡(jiǎn)并優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)

　　記者:眾所周知,稅收政策也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分,對(duì)此您怎么看?

　　陳晟:從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,稅收政策要真正發(fā)揮其預(yù)期的作用,必須要與其他政策緊密配合。

　　一是降低房地產(chǎn)行業(yè)總體稅負(fù)。房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)高于其他行業(yè),同時(shí)還面臨著各類(lèi)行政收費(fèi),而這些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)大部分以房?jī)r(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。降低房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負(fù)應(yīng)當(dāng)是稅收政策的重要內(nèi)容。

　　二是簡(jiǎn)并、優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)。目前涉及房地產(chǎn)的稅收種類(lèi)有10余種,相關(guān)行政收費(fèi)繁雜且透明度不足,存在多稅同源、多費(fèi)同源的問(wèn)題,不利于政策作用的充分發(fā)揮。應(yīng)當(dāng)合理歸并各類(lèi)稅收和行政收費(fèi),形成簡(jiǎn)單、明晰的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。同時(shí),建議在住宅土地出讓環(huán)節(jié)增收城市住宅使用配套費(fèi),專(zhuān)項(xiàng)或統(tǒng)籌用于醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等公共設(shè)施的建設(shè)及后續(xù)運(yùn)營(yíng)維護(hù)。

　　三是調(diào)整不同環(huán)節(jié)的稅負(fù)設(shè)置。目前,我國(guó)房地產(chǎn)稅收的一個(gè)重要特征就是,不同環(huán)節(jié)稅負(fù)設(shè)置不合理,開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重,而保有環(huán)節(jié)較輕。應(yīng)當(dāng)在整體稅負(fù)下降的前提下,降低開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù),同時(shí)適當(dāng)提升保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。建議開(kāi)征住房空置稅,并設(shè)置隨住房空置時(shí)間累增的稅率,以此將空置的存量住房逼入市場(chǎng),從而有效增加住房供給。相較于涉及面較廣的房產(chǎn)稅,征收空置稅會(huì)是一個(gè)更好的選擇。

　　四是實(shí)施差異化、精準(zhǔn)化的稅率設(shè)置。在需求側(cè),對(duì)于自住、投資、投機(jī)型的購(gòu)房者適用差別化的稅率,對(duì)自住者適當(dāng)減免稅費(fèi),對(duì)投資者適用正常稅率,對(duì)投機(jī)者適用懲罰性的高稅率。在供給側(cè),對(duì)于開(kāi)發(fā)租賃住房、限價(jià)房的行為適用較低的稅率,對(duì)于開(kāi)發(fā)別墅等高檔住宅的行為適用較高稅率。在租賃市場(chǎng)上,適度降低或取消租金收入的所得稅,鼓勵(lì)更多企業(yè)或個(gè)人進(jìn)入租賃市場(chǎng)。在金融市場(chǎng)上,要解決Reits的稅收問(wèn)題,鼓勵(lì)Reits市場(chǎng)的發(fā)展,以助力住房租賃市場(chǎng)的壯大。

　　長(zhǎng)效機(jī)制的建立還需要支撐性配套改革

　　記者:有專(zhuān)家認(rèn)為,長(zhǎng)效機(jī)制要充分發(fā)揮作用,需要長(zhǎng)效機(jī)制中不同政策的相互協(xié)調(diào),更離不開(kāi)其他經(jīng)濟(jì)社會(huì)領(lǐng)域重大改革的支撐。當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題,部分是市場(chǎng)自身體制機(jī)制不完善所造成的,更多的則是深層次經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡在房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)。對(duì)此,您怎么看?

　　陳晟:是的,長(zhǎng)效機(jī)制的建立還需要支撐性配套改革?？梢哉f(shuō),在深層次經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡沒(méi)有得到較大改善之前,長(zhǎng)效機(jī)制能發(fā)揮的作用是有限的。

　　首先,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制要真正發(fā)揮作用,就需要改變我國(guó)投資驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式,弱化投資在拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)中的作用。先前幾輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控所以不成功,部分原因就在于,當(dāng)面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力時(shí),各級(jí)政府失去了調(diào)控的定力,將房地產(chǎn)投資作為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段,調(diào)控政策便出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)向。要改變我國(guó)投資驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式:一是要推進(jìn)新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換,形成創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式;二是要改革各級(jí)政府考核體系。

　　再者,長(zhǎng)效機(jī)制要真正發(fā)揮作用,需要改變居民收入分配結(jié)構(gòu)的失衡。收入分配失衡導(dǎo)致的財(cái)富過(guò)度集中,產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)投資、投機(jī)性需求。這部分投資、投機(jī)性需求在市場(chǎng)上對(duì)自住性需求產(chǎn)生了擠出效應(yīng),也異化了住房的主要功能。要改變居民收入分配結(jié)構(gòu)失衡,就必須進(jìn)一步改革現(xiàn)有的收入分配制度,擴(kuò)大中等收入人群的比重。

　　長(zhǎng)效機(jī)制要真正發(fā)揮作用,還需要優(yōu)化生產(chǎn)、生活資源的空間布局。房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題具有明顯的地域差異性,部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)較快上升與三四線(xiàn)城市去庫(kù)存壓力較大的現(xiàn)象并存。造成這一現(xiàn)象的重要原因在于,我國(guó)生產(chǎn)、生活資源在空間布局上失衡,資源向少數(shù)城市過(guò)度集聚。這固然受到自然條件、市場(chǎng)因素的影響,但是教育、醫(yī)療等資源的行政配置不當(dāng)也是造成失衡的重要原因。要優(yōu)化資源的空間布局,需要在尊重市場(chǎng)規(guī)律的同時(shí),改革完善教育、醫(yī)療等資源的配置機(jī)制,縮小各地在資源配置上的差距。

　　另外,長(zhǎng)效機(jī)制要真正發(fā)揮作用,就必須解決地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題。地方政府將在長(zhǎng)效機(jī)制中發(fā)揮主體作用,能否形成對(duì)地方政府的正向激勵(lì),是決定長(zhǎng)效機(jī)制成敗的關(guān)鍵之一。目前,土地出讓金在地方政府財(cái)政收入中占比過(guò)高,甚至是部分地方政府最主要的收入來(lái)源,這無(wú)疑將影響到地方政府在落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制中的積極性。要解決地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題,除了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式外,還需要重新審視、界定中央和地方的關(guān)系,形成收入、支出、事權(quán)相互匹配的央地關(guān)系。

　　總之,上述四項(xiàng)失衡要取得較大的改善,需要相關(guān)領(lǐng)域重大改革有所突破。這具有相當(dāng)大的改革難度,或許要經(jīng)歷一個(gè)比較長(zhǎng)的歷史階段。當(dāng)然,長(zhǎng)效機(jī)制也無(wú)法畢其功于一役,機(jī)制的構(gòu)建、調(diào)整到充分發(fā)揮作用將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。（原標(biāo)題：評(píng)論：如何構(gòu)建我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制）

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