資料圖。

5月12日晚，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬天津融創(chuàng)作為買方，擬向昆明星耀收購天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)，總價合計人民幣約102.54億元。其中，股權(quán)代價約38.77億元，天津星耀欠付第三方未償還借款約54.83億元，及應(yīng)計未付利息8.95億元。

據(jù)了解，天津星耀主要負責(zé)開發(fā)位于天津市津南區(qū)的星耀五洲項目，該項目是當(dāng)年天津的雙料地王，但因開發(fā)商資金鏈斷裂而成為京津冀最知名的爛尾大盤之一。

有業(yè)內(nèi)分析認為，融創(chuàng)拿下爛尾盤星耀五洲的手筆不可謂不大，不過融創(chuàng)要想在后續(xù)盤活這一超級爛尾項目仍然要面臨諸多不利因素。

百億元級并購

公告顯示，天津星耀主要從事位于天津津南區(qū)星耀五洲項目的開發(fā)，該項目主要用作住宅及商業(yè)的開發(fā)，總占地面積約263萬平方米，總建筑面積約412萬平方米，計容建筑面積約為300萬平方米，容積率為1.1，其中已售計容面積約為65萬平方米，未售計容面積約235萬平方米。

收購事項完成后，融創(chuàng)將持有天津星耀80%的股權(quán)，昆明星耀持有余下20%的股權(quán)。天津星耀將成為融創(chuàng)的非全資附屬公司。

在收購?fù)瓿珊蟮墓芾矸矫?，公告顯示，天津星耀的董事會將由五名董事組成，其中4名將由天津融創(chuàng)提名，一名將由昆明星耀提名。天津融創(chuàng)提名的其中一名董事將擔(dān)任天津星耀的董事長。天津融創(chuàng)有權(quán)提名天津星耀的一名總經(jīng)理及法定代表。

“公司一直堅持在中國市場的區(qū)域深耕戰(zhàn)略，已經(jīng)布局中國一線、環(huán)一線及核心城市。收購事項將有助于進一步增加公司在天津的土地儲備和市場份額，并進一步鞏固集團在天津市場的領(lǐng)先地位及品牌影響力?！比趧?chuàng)方面在公司公告中稱。

而這次與融創(chuàng)以往的收購不同之處在于，這一次收購目標是當(dāng)年天津的雙料地王，也是后來天津最大爛尾樓盤星耀五洲。

事實上，融創(chuàng)拿下這一爛尾項目似乎也是意料之中。自去年年底以來，融創(chuàng)在天津、河北頻頻落子，每每都是大手筆。2016年12月，融創(chuàng)在廊坊永清縣收購一項目，約600畝，項目現(xiàn)改名為融創(chuàng)城。今年2月，融創(chuàng)旗下子公司拿下石家莊一低密度住宅用地。此外，融創(chuàng)還在張家口拿下一京北融創(chuàng)城項目，占地超過1000畝。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進對法治周末記者表示：“從此類項目的收購成本來看，大體上在百億元的水平，類似的收購實際上說明了一點，即房企對于大城市的地產(chǎn)項目擴張，會通過類似的并購來實現(xiàn)，這是對沖招拍掛土地市場上各類風(fēng)險的一個關(guān)鍵領(lǐng)域。”

項目被疑處境困難

在融創(chuàng)大手筆接盤后，破敗的爛尾項目星耀五洲是否能就此來命運的轉(zhuǎn)機呢？對此，業(yè)內(nèi)存在不同的聲音。

一位熟悉融創(chuàng)的業(yè)內(nèi)人士分析稱，市場上有一些暫時爛尾項目后續(xù)盤活的機會很大，尤其是天津房地產(chǎn)市場被認為是一個被普遍低估的區(qū)域，當(dāng)前很多房企目前還在加快進入天津市場。融創(chuàng)憑借對天津和華北市場的熟悉，收購此類項目，可以看出定位比較清晰，另外對此類項目的并購，也使得后續(xù)可以獲得較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，符合融創(chuàng)當(dāng)前戰(zhàn)略擴張的導(dǎo)向。

不過，也有人認為星耀五洲以其過于龐大的體量，或?qū)⒊蔀橥侠廴趧?chuàng)的包袱。

公開資料顯示，2007年10月，云南地產(chǎn)商星耀集團旗下天津星耀投資有限公司以62.9億元的總價拿下項目所在的天津津南區(qū)八里臺鎮(zhèn)天嘉湖地塊，成為當(dāng)年全國成交總價地王，項目建筑總占地面積為4100畝，堪稱超級大盤。

然而星耀五洲在開建后不到五年的時間內(nèi)就中斷，其后負面新聞不斷，被外界猜測資金鏈斷裂。網(wǎng)上流傳的一封“盡快徹查星耀五洲存在問題的請愿函”似乎能從側(cè)面印證項目當(dāng)時存在問題的原因。其中提到，該項目已連續(xù)停工多年，至今沒有復(fù)工跡象，拖欠施工費、配套費、當(dāng)?shù)卮迕窦Y款本息、融資本息、應(yīng)該賠付買房人的延期交付房屋違約金達幾十億元。

此外，融創(chuàng)公告中還提及天津星耀目前欠付三家信托公司未償還債務(wù)，這些債務(wù)及未兌付利息將悉數(shù)由融創(chuàng)來償還。除了爛尾項目可能遺留的歷史問題外，星耀五洲的債務(wù)問題或?qū)⒊蔀楸皇召徍笕趧?chuàng)要面對的首要問題。

“從實際情況看，對于并購此類項目來說，短期內(nèi)資金方面會有困難。而融創(chuàng)的并購魅力在于，其善于發(fā)現(xiàn)此類項目，通過收購也能夠?qū)崿F(xiàn)此類項目經(jīng)營款速起色?！眹儡S進認為。

行業(yè)競爭下并購或成趨勢

在地產(chǎn)界普遍看來，融創(chuàng)擴張最主要的方式就是并購。公開資料顯示，2016年，融創(chuàng)總土地儲備約為7291萬平方米，權(quán)益土地儲備約為4973萬平方米，整體布局44個城市，共計239個項目。2016年至今，融創(chuàng)新增土地儲備5394萬平方米，其中三分之二為收并購拿地。

頻繁的大手筆并購擴張，所有人都不禁要問，融創(chuàng)的錢從何而來。公開資料顯示，銀行成為其融資的主要渠道。

法治周末記者查詢?nèi)趧?chuàng)年報了解到，2016年，融創(chuàng)中國全年實現(xiàn)營收353.4億元，同比增長54%；凈利潤24.78億元，同比減少24.85%。然而，截至2016年年底，在非即期借貸中，融創(chuàng)中國有抵押的銀行借款311.78億元，其他借貸357.32億元，優(yōu)先票據(jù)27.58億元，資產(chǎn)支持證券31.71億元。

有業(yè)內(nèi)分析指出，在一季度多個城市密集出臺調(diào)控新政的環(huán)境下，房企規(guī)模門檻和行業(yè)集中度已進一步提升，規(guī)模房企的優(yōu)勢愈加凸顯，萬科、碧桂園、恒大三家龍頭房企的銷售規(guī)模均已超過千億元。

無獨有偶，在融創(chuàng)發(fā)布公告的同一天，中國恒大也發(fā)布公告稱，公司附屬恒大地產(chǎn)集團、各項目公司與信銀（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司（信銀深圳）簽訂10份項目協(xié)議。信銀深圳將投資合共約108.5億元于恒大各項目公司，并與恒大共同開發(fā)各相關(guān)項目。

在龍頭房企頻頻收購融資的同時，中小房企的日子就并沒有那么好過。據(jù)公開資料顯示， 京漢股份 、 中房地產(chǎn) 、 綠景控股 等上市房企凈利潤已出現(xiàn)虧損，有些房企甚至長期處于虧損狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)仍是一個規(guī)模制勝的行業(yè)，未來大房企之間的競爭將更加激烈，并購整合已成為大趨勢。企業(yè)兼并重組，對于整個行業(yè)來說屬于資源的優(yōu)化配置。

嚴躍進對法治周末記者表示：“類似融創(chuàng)并購行為的出現(xiàn)也說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個特點，即行業(yè)調(diào)整以后會有越來越多的并購機會產(chǎn)生，這也是當(dāng)前此類并購企業(yè)后續(xù)值得關(guān)注的一個內(nèi)容，預(yù)計下半年開始部分房企可以積極通過并購來模仿融創(chuàng)類似策略。”

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