為啥美國(guó)人欠了那么多房貸不著急還？

時(shí)間：2017-07-04 18:32 來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞瀏覽量：

　　當(dāng)前似乎每個(gè)地方的紙媒、金融網(wǎng)絡(luò)或信息媒體都在報(bào)道當(dāng)前的(美國(guó))利率處于歷史低位，它接近于零或負(fù)利率，另外還報(bào)道了當(dāng)前美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這意味著什么？或者更為重要的是，這對(duì)你意味著什么？

　　處于歷史低位的美國(guó)抵押貸款利率

　　當(dāng)前的低利率使得過去對(duì)于抵押貸款的老套看法不再適用。過去，消費(fèi)者的財(cái)務(wù)目標(biāo)是擁有住房和還清抵押貸款。但我們進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代，因此建議你在人生的剩余階段進(jìn)行再貸款和維持現(xiàn)有的貸款，或者至少拖到30年的抵押貸款期限。我們都同意，如此低的抵押貸款利率對(duì)持有抵押貸款并能夠享受該利率的房主有利。如果你覺得我們?cè)诤叮⒄J(rèn)為自己無法維持長(zhǎng)期的抵押貸款，那讓我們來看看持有抵押貸款擁有哪些好處。

　　為什么我們認(rèn)為自己應(yīng)該(盡早)還清抵押貸款？

　　首先，我們需要了解這種需要盡早還清抵押貸款的想法是怎么來的，以及為什么會(huì)有這種想法。如果我們回顧20世紀(jì)20年代和30年代末的歷史，我們就會(huì)想到有一大批家庭失去了自己的家園。這種恐懼在當(dāng)今的美國(guó)人身上根深蒂固，以至于購(gòu)買和維持一間住房的愿望就成為了我們財(cái)務(wù)成功的決定性目標(biāo)。讓我們把時(shí)間快進(jìn)到20世紀(jì)70年代末和80年代初，我們看到抵押貸款利率高達(dá)15%至20%。出于這些經(jīng)濟(jì)和情感上的經(jīng)驗(yàn)，我們的父母和長(zhǎng)輩就告誡子孫：盡快還清抵押貸款是確保住房所有權(quán)的必要條件。

　　減少每月還款額

　　雖然盡快還清抵押貸款在理論上非常合理，但到今天它仍然適用嗎？坦白講，答案是它顯然行不通了。人們想要還清抵押貸款的主要原因是覺得每月都要還款太麻煩。假設(shè)你用30年期的抵押貸款購(gòu)買了一間房子，并在沒有重新按揭的情況下每月還款。在你還完抵押貸款后的第一個(gè)月，你仍然需要為你的住房支付費(fèi)用。這一次你要繳納稅款和保險(xiǎn)。之前你的銀行和貸款公司每月為你承擔(dān)的責(zé)任現(xiàn)在需要你自行擔(dān)負(fù)。因此，令你感到厭煩的每月還款仍在繼續(xù)。經(jīng)過證實(shí)，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的抵押貸款可以幫助個(gè)人及家庭更好地運(yùn)作和維持財(cái)務(wù)預(yù)算。它可以幫助每個(gè)人進(jìn)行財(cái)務(wù)規(guī)劃和保持財(cái)務(wù)健康的心態(tài)。

　　抵押稅減免

　　除了仍然要繼續(xù)每月還款以外，你實(shí)際上在繳稅方面得到了好處。有一件事你要記住，你還抵押貸款時(shí)是免稅的。這意味著你每月拿來還款的錢會(huì)從你的應(yīng)納稅所得中扣除。這就是你終身維持抵押貸款所帶來的最大好處之一。

　　維持可供投資的流動(dòng)性

　　持有抵押貸款也能帶來流動(dòng)性和投資方面的好處。最為有利的是，抵押貸款是你能夠持有的最為廉價(jià)的貸款之一。與大多數(shù)其他形式的債務(wù)相比，抵押貸款能讓你用最低的利率獲得最大額度的資金。當(dāng)你重新按揭或者購(gòu)買新房時(shí)，這筆廉價(jià)得來的錢可以提供一些好處。你可以通過出售房屋或者再按揭一套房子來賺取收益，這些收益可以用來投資你的退休金或其他賬戶。這將使你快速積累個(gè)人財(cái)務(wù)，并只需要極小的成本。由此省下的精力以及房子帶來的收益都可以用于你生活的下一個(gè)階段，提高你資金的流動(dòng)性。

　　讓我們來看個(gè)例子。假設(shè)你以20萬美元的價(jià)格買下了第一套房，你支付了20%的首付(4萬美元)并以4%的利率獲得了16萬美元的30年期抵押貸款。十年后，你要結(jié)婚了，為了容納更多的家庭成員，你和配偶決定出售這套房子，搬入一套更大的房子。你這間房子現(xiàn)在的價(jià)值為30萬美元，你獲得了18萬美元的收益。你以40萬美元的價(jià)格買了一套新房子。你需要支付多少首付款？我們建議你把20%的首付比例下調(diào)，拿省下的10萬美元用作投資。省下來的這筆錢可以納入到你的緊急儲(chǔ)備金和你的退休資產(chǎn)，并提高你的整體財(cái)務(wù)安全。如果你是以這些目的來使用這些款項(xiàng)，那么只要你愿意，你就有能力在未來隨時(shí)還清你的抵押貸款。你通過此舉創(chuàng)造了流動(dòng)性和可支配現(xiàn)金(例如，如果你投資10萬美元，20年的平均年化收益率為8%，盡管這要低于標(biāo)普500指數(shù)20年平均年化收益率10%，但屆時(shí)你的投資賬戶余額將達(dá)到492680.28美元，而你的抵押貸款待償余額為132958.72美元)。

　　相反如果你把錢投資在你的房子上，變現(xiàn)的唯一辦法就是把你的房子賣掉。這意味著如果你擁有一套價(jià)值40萬美元的房子，那么你能夠讓這份價(jià)值變現(xiàn)的唯一辦法就是賣掉你的房子。如果把房子賣了，你要去哪里住？通常，房主可以通過購(gòu)買更小面積的新房來取得現(xiàn)有住房的收益，但這絕不是取得房屋收益最有利和最能夠獲得稅收優(yōu)惠的方式。

　　結(jié)論

　　由于當(dāng)前的低利率環(huán)境，買房后盡快還清抵押貸款的想法已經(jīng)成為一種老舊的思維方式。為了享受到處于歷史低位的利率，你應(yīng)該試著對(duì)現(xiàn)有住房再按揭。采取每月償還按揭貸款的方式可以長(zhǎng)期增加你的儲(chǔ)蓄、資金流動(dòng)性和退休金，這樣一來你就能夠盡早退休，并降低你向美國(guó)政府繳納的稅款。