7月11日，融創中國發以295.75億元收購13個萬達文旅項目91%的股權， 以335.95億元收購76家萬達酒店100%的股權，交易總價為631.7億元。

雙方將于7月31日前簽訂詳細協議，并盡快完成付款、資產及股權交割。交割后的文旅項目品牌不變、規劃內容不變、建設項目不變、運營管理不變。同時雙方將在多個領域進行戰略合作。

通過收購萬達13個文旅項目，融創中國至少獲得儲備土地面積接近4萬畝土地，如果再加上已經簽約的權益土地面積，超過4.5萬畝。

萬達為融創提供資金？

對于融創收購萬達13個文旅項目和76家酒店，一位華南地區萬達文化旅游城的管理者表示，“這個消息比較突然，項目公司基本沒有收到任何相關信息，個人覺得應該和上市有關?！?/span>

按照其說法，從2016年萬達商業從港交所退市后，萬達一直謀求回歸A股，但由于A股對地產IPO一直較為謹慎，因此通過出售重資產地產業務，讓萬達商業輕裝上陣，更加容易實現上市的目的。

如果說項目公司不清楚收購一事尚能理解，那么萬達為融創提供委托貸款用來充當收購資金，就使得整個交易充滿了戲劇性。

按照雙方約定，交易金額分四次支付，第一次為7月10日雙方簽訂框架協議時，融創向萬達支付首期25億元定金；第二次為7月31日前，雙方簽署正式協議3日內，再支付126.34億元；第三次為融創股東大會通過后的90日內支付184.61億元。

值得關注的是第四次支付方面，根據融創公告，萬達在收到第三筆交易金的5個工作日內，通過指定銀行向融創提供為期三年296億元貸款，再向萬達支付剩余295.75億元。

也就是說，融創收購萬達所付出的631.7億元資金中，將有296億元來自萬達，占總交易款的46.86%，而融創獲得的是接近4.5萬畝的土地儲備。

雙方到底在交易什么？

公告顯示，截至2016年底，13家文旅項目總建筑面積為5897萬平方米，凈資產為248.84億元，其中自持面積為924萬平方米，可銷售物業面積為4973萬平方米；76家酒店總建筑面積為324.9萬平方米，客房數量為22920間，賬面資產凈值為335.95億元。

雙方約定交易完成后，13個文旅項目總經理繼續由萬達派駐，負責項目運營；項目公司常務副總經理、財務負責人及成本核算由融創指定，融創每年提供給萬達5000萬元管理費，期限為20年。

13個文旅項目價值幾何？

根據公布的協議內容，13個文旅項目出售的只是地產重資產部分，未來商業、文化、旅游等內容仍然由萬達來運營。而且規劃、建設、品牌等內容維持現狀，也減少了與地方政府之間的糾紛。

13個文化旅游項目中南昌、合肥、哈爾濱、廣州、桂林、無錫、青島、成都、重慶和西雙版納10個項目處于開發狀態。根據萬達商業2016年度報告，其中前9個項目賬面價值為133.71億元。

西雙版納萬達文旅度假區項目于2014年將80%股權轉讓給萬達集團，20%股權轉讓給一方集團，根據當時交易價格，西雙版納項目估值為26.8億元，此后該項目相關資產并未對外公布。

濟南、海口兩個項目均于2016年下半年簽訂，昆明項目于2017年上半年簽訂，目前處于啟動階段。今年6月7日，萬達以74.77億元價格在昆明獲取24宗總面積92.66萬平方米土地，未來將用于昆明文旅城項目開發。隨后6月30日，萬達再次在濟南以66.75億元價格獲得16宗99.71萬平方米土地，成為濟南文化旅游城項目開發建設用地。這兩筆拿地支出也是昆明、濟南項目迄今為止最大的投入。

綜合來看，13個文旅項目，除去?？陧椖窟€未正式拿地外，其他12個項目粗略價值為302.03億元，如果不把三個啟動項目公司負債及估值計算在內，13個文旅項目價值與本次295.75億元的交易價格相差并不大。

融創獲得什么

通過本次交易，融創中國獲得13個文旅項目91%的股權，其中9個納入萬達商業報表的文旅項目總建筑面積為2575.87萬平方米。根據萬達商業2016年度報告顯示，上述9個項目剩余賬面價值為133.71億元，土地儲備面積為36449.25畝，未來融創可以通過出售變現或向萬達獲取租金。

西雙版納項目總建筑面積為475.45萬平方米，2017年6月份，在融創收購股權前，一方集團已經將20%股權轉讓給萬達集團，雖然西雙版納部分可售物業均已銷售，但仍有大量經營性物業。

除了上述10個項目外，?？谌f達文旅城項目于2016年11月份簽約，規劃占地面積3700畝，目前展示中心已經開放，還未正式獲取土地。這意味著未來3700畝權益土地將過渡到融創名下。

此外，今年6月份，萬達在昆明已經獲得1389.9畝項目建設用地，濟南項目規劃用地面積為4200畝，萬達已經獲取了其中的1495.65畝建設用地。這意味著融創通過?？?、昆明和濟南三個項目累計獲得9299畝權益用地，并已經拿到了其中2885.55畝建設用地。

近兩年，融創中國在并購領域頻頻出手，也使得債務直線上升，截至2016年底，融創總債務為923.98億元，同比上升了429.71%，其中短期債務從2015年底54.47億元上升至2016底的222.48億元。

在這種情況下，融創總資產負債率上升至86.71%，同比上升14.84%，凈負債率升至100.95%，而同期EBITDA僅增加了0.17億元，所有者權益率為11.62%，同比下降了7.11%。

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