8月25日上午萬科集團2017年中期業績發布會在深圳舉行，這是王石離開萬科后郁亮首次以董事長身份舉行業績發布會。

萬科A（000002）8月24日晚間公布2017年半年報。上半年，萬科實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現營業收入698.1億元，同比下降6.66%；實現凈利潤73.03億元，同比增長36.47%。此外，萬科上半年基本每股收益為0.66元，去年同期為0.48元。

被問到走馬上任萬科董事長兩個月以來的心情，郁亮直言，這個位置可謂風口浪尖，以前還有一把傘，現在傘沒了，壓力很大。“我這個人就是比較瓷實，就是更好做農民，做更好農民。就是實實在在地種地，這樣我的壓力就小了。”

郁亮還透露，萬科將與比亞迪在云軌建設上展開合作，方向為在軌道站點開發物業；另外萬科未來也將參與國企混改，“未來大家看到我們參與混改的話也不要覺得奇怪。”郁亮笑稱。

1、舉辦地之變說明了什么？

8月25日上午，證券時報·e公司記者現場看到，今年萬科的中期業績說明會和往年不一樣，并不在深圳大梅沙的萬科總部，而是選擇在深圳萬科福田總部舉行。萬科方面解釋，選擇此場地是因為地處深圳市中心，更方便媒體和投資者前來參會。

上午10時，公司高管有董事會主席、總裁郁亮、董事、執行副總裁張旭、執行副總裁孫嘉、董秘朱旭陸續到場。

2、關于業績：上半年業績回穩

朱旭首先回顧萬科上半年業績。上半年，萬科實現銷售面積1868.5萬平方米，同比增長32.6%;銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%。萬科在16個城市的銷售金額位列當地第一，在深圳、北京、杭州、上海、天津、武漢、成都、寧波等8個城市的銷售金額超百億。其中上海區域銷售已經超過了南方區域，成為銷售最高的區域。

財務方面，萬科上半年實現營業收入698.1億元，同比下降6.66%。萬科在半年報中解釋，上半年實現竣工面積636.5萬平方米，較2016年同期減少9.4%，占全年竣工計劃的比例為26%。由于大部分竣工集中在下半年，上半年萬科結算規模較去年同期略有下降。

萬科董秘朱旭表示，從當前進度來看，全年竣工面積預計將與年初計劃基本持平，全年的結算規模依然有保障。

盡管結算規模有限，但上半年萬科的凈利潤仍然實現了較大幅度的提升，實現凈利潤為73.03億元，同比增長36.47%。公司毛利率相比上年同期提升7.35個百分點，至25.26%。

萬科物業上半年合并報表收入30億，增長69.9%，已經獲得華為、京東等商業客戶的認可。以印力集團作為商業開發與運營平臺，共管理商業物業面積超過850萬平方米。今年7月，萬科還聯合多方共同參與普洛斯的私有化，布局物流地產領域。

3、關于拿地：上半年共獲新項目79個

面對競爭激烈的土地市場，萬科上半年共獲取新項目79個，新增項目的64.7%為通過合作方式獲取，總規劃建筑面積1559.8萬平方米，權益規劃建筑面積983.8萬平方米，并新進入哈爾濱、石家莊、蘭州等城市。

朱旭表示，在拿地方面，聚焦核心城市經濟圈，審慎投資。上半年在投資有兩個特點：一個是基于合作獲取資源，而不是通過招拍掛；第二個是集中于一二線城市，這樣就增加了公司未來抵御風險的能力。其中就包括廣信資產包，它包括廣州核心地區的多個項目。此外，萬科還參與舊城改造，權益見面月294.1萬平方米。

傳統住宅業務穩步發展的同時，萬科還有序推進物業服務、商業地產、物流地產、長租公寓等拓展業務，同時探索冰雪度假、養老、教育、產業辦公等衍生業務。

4、郁亮上任萬科董事長心情：這個位置風口浪尖

進入30分的提問環節。郁亮首次以董事長身份出席萬科業績發布會，自然成為媒體關注的焦點。

被問到走馬上任萬科董事長兩個月以來的心情，郁亮直言，這個位置可謂風口浪尖，以前還有一把傘，現在傘沒了，壓力很大。“我這個人就是比較瓷實，就是更好做農民，做更好農民。就是實實在在地種地，這樣我的壓力就小了。”

寶萬之爭塵埃落定后，今年6月30日，萬科股東大會選舉產生新一屆董事會，第一大股東深圳地鐵提名的11名董事候選人，悉數當選。第二大股東“寶能系”對此方案也表支持。萬科新董事會誕生后，郁亮當選董事會主席，同時獲任總裁及首席執行官職務。深圳地鐵董事長林茂德當選萬科董事會副主席。66歲的萬科原董事會主席王石，被委任為董事會名譽主席。

現年52歲的郁亮，自1990年加入萬科，迄今已有27年。在外界看來，王石與郁亮二人性格互補，乃是默契搭檔。郁亮曾在股東大會發表感言時講道：如果沒有王石，就沒有萬科，也沒有萬科的郁亮。他對王石心懷感激，將其視為伯樂、導師和英雄。

5、關于下任總裁：我才上任兩個月

業績會上，還有媒體問到萬科下一任總裁的人選，郁亮沒有正面回應，而是反問，“我才當了兩個月，你們就讓我下去了。”

6、關于銷售業績不敵恒大：機會還是有的

2017年上半年，萬科銷售額為2770億元，位列業內第二，居于碧桂園（約2890億元）之后、中國恒大（約2440億元）之前。而在2016年，萬科因受股權事件侵擾，人心不穩，不少關鍵崗位人員流失，同行趁機挖角，當年萬科銷售業績僅3600多億元，不敵中國恒大，錯失龍頭寶座。

對于碧桂園后來居上，郁亮坦言，企業只有實干企業，沒有成功企業。房地產行業毫無疑問已進入白銀時代，但不代表行業沒有機會。以前，城市攤大餅發展，一環二環三環這樣發展，但今天要發展城市圈了。以前城市一二三線之分，以后這樣的界限可能會模糊，譬如比鄰北京的燕郊和廊坊，雖然是三四線城市，但發展地位與一線城市同樣重要。

“任何夕陽的行業也有做的不錯的企業，機會還是有的，人們總要吃飯總要穿衣服，也一樣總要住房子，只是蓋的房子不一樣了，只要一個企業兢兢業業把活干活，就會有機會。”郁亮說。

7、關于未來增長方向：萬科也在做混改

萬科2013年即提出“城市配套服務商”轉型戰略，產業地產是其目標體系中的重要板塊之一。2015年，萬科撤銷物流地產事業部，與黑石集團作成立萬科物流地產發展有限公司，欲效仿普洛斯“地產+基金”發展模式。

而萬科加碼物流地產投資的最具標志性的事件，即時今年7月14日，萬科宣布將與厚樸投資等四家機構聯合收購新加坡物流公司普洛斯，收購價約116億美元（詳見財新網報道“普洛斯宣布私有化中國財團116億美元中標”），一舉成為國內物流地產的巨無霸。

目前，普洛斯在全球擁有及管理的物流設施面積多達5500萬平方米，它同時也是全球最大房地產基金管理人之一，管理資產約有390億美元（約合人民幣2635億元）。　

就萬科未來的增長方向。郁亮直言，對萬科長期觀察你就知道，萬科的增長從來不是計劃的，增長都是自然生長，今天萬科的業務圍繞城市配套服務商這一定位實施。

郁亮表示，萬科的業務可以分為五大類型。

第一是核心業務是房產開發和物業管理，萬科未來十年增長依靠新業務發展，但核心業務仍然會穩定發展。

第二類是商業地產和物流地產，物流地產方面，不包括新收購的普洛斯，萬科在國內排名第四第五。算上收購的普洛斯，萬科的物流地產是全球第一。

第三類是拓展業務。包括冰雪度假，長租公寓等。萬科的長租公寓走在行業前面，今年上八年開業兩萬間，全年三萬間，目標15萬間。

第四是摸索業務，就是養老和教育。做得還行，但比較可惜的，盈利模式還是問題，但是萬科現在不摸索，等到將來他們能真正盈利時候就趕不上。

第五是萬科的兩個潛力業務，首先是軌道+物業業務，軌道物業不僅僅和深圳地鐵合作。也和比亞迪的云軌合作。另外則是混改，萬科現在也在做混改。

8、關于與比亞迪合作：大家比較投緣

就與比亞迪的合作方式，郁亮解釋，萬科和比亞迪合作是因為大家比較投緣，都是深圳企業。“比亞迪剛開始聯系萬科，說他們很多地方做云軌，拿不到錢，但拿到地，所以找到我們，我們就自然而然地合作，也沒有具體說要給我們開發多少面積的，后續有進展會公告的。”郁亮說。

9、關于房地產調控：讓年輕人有房住

就房地產宏觀調控政策，郁亮強調萬科一直非常擁護宏調，解決普通居住問題非常重要，但需要利用好窗口時期，建立長效機制。同時保護青年人才，讓年輕人有房住。年輕人第一次買房，金融政策需要穩定，第一次買房經濟壓力非常大，社會應該幫助年輕人首次置業。

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