今年上半年，房地產市場的總體特點是：熱點降溫，量價都松動，買賣雙方的博弈關系逆轉，市場整體降溫和變天已經成為定局；三四線開始明顯上漲，已經環比上漲七個月。

　　熱點城市降溫因為政策，以前庫存過大的三四線為什么大漲，原因仍然是迄今沒有放棄的“去庫存”政策，這是三四線城市上漲的最大推手。

　　熟悉我的觀點的人都知道，我一直反對房地產“去庫存”政策。原因有四：

　　第一、“去庫存”政策完全誤判了中國房地產的基本面。

　　對中國房地產稍有研究的都知道，中國房地產市場由于土地壟斷、城市分化以及區域經濟的差距等原因，導致房地產市場的區域特征極為明顯。

　　每一個城市房地產市場的基本面都不同，甚至每一個城市的每一個區域都有自己的特點。這導致的結果必然是，有些城市房子不夠，有些城市住房供應嚴重過剩。

　　在中國，比所謂的“去庫存”更為重要的，是房地產市場的資源錯配問題，而不是什么“庫存”問題。熱點城市由于人口增量，住房短缺的問題仍然沒有解決，這是主要矛盾和矛盾的主要方面。“去庫存”政策把側重點放到供大于求的小城市，屬于本末倒置。

　　而且，在城市分化差距很大的情況下，全國性的去庫存政策導致的結果是不該熱的地方特別熱，導致一二線城市的房價暴跌，2016年房地產市場熱點城市之所以暴漲，根本原因就在于對沒有庫存的一二線城市實施了和三四線以下城市一樣的庫存政策。也就是要求南方和北方空調都開熱風，這本身就很荒唐。

　　第二、中國的“庫存”指標用的是極具中國特色的“待售面積”，而不是國際上很多國家公認的“空置面積”。

　　什么叫“待售面積”，按照國家統計局的解釋，“待售面積”指的是報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積。很顯然，這個“待售面積”只能說明目前開發商還有多少房子沒有賣出去或者租出去，并沒有包括賣出去的房子有多少沒有人住。

　　按照“待售面積”，在2015年提出“去庫存”政策的時候，不到7億平，2016年全年待售面積也一直維持在7億平左右。7億平是個什么概念，2016年新房限售創歷史新高，超過15億平。7億平的待售面積意味著，這是半年的銷量。去化周期6個月，這是一個合理指標。

　　也就是說，按照“待售面積”衡量庫存，就根本不存在什么庫存。既然“庫存”不嚴重，為什么還要“去庫存”？因為在三四線，四五線的城市，房地產真正的危險不僅在于新建的房子賣不出去，更在于很多賣出去的房子空置，二者加總非常嚇人。

　　第三、三四線城市的“庫存”要不要幫著去？三四線城市住房供需平衡，一些城市供應過剩。過剩的房子如同過剩的產能，是多余的東西。

　　按照一個城市人口的基本面，需要多少存量房子，未來還需要多少房子，這是一個基本能確定的數，如果房子的數量多于城市居住人口需要的住房數，多余的房子就是絕對過剩。

　　經濟學的基本原理告訴我們，絕對過剩的房子如同絕對過剩的產能，是無效的供給，無效的供給本身就是資源的浪費。而政策卻想方設法解決這些已經屬于無效的供給，屬于過剩的產能。比如，一個城市需要一萬套房子，現在有1.5萬套，多余的5000套就是絕對過剩的。

　　這些過剩的房子，無論是讓房子已經足夠的本地人買，還是讓出于投資需要的外地人買，買回去之后仍然不會居住，仍然屬于過剩的產能。

　　用寶貴的資源購買過剩的產能，表面上房子賣出去了，實質上那些房子仍然屬于無用的東西，最好的辦法就是炸掉，土地還能盤活。

　　第四、當年提出“去庫存”政策時，政策把希望寄托在農民工身上。我在過去的多篇文章中對此都有闡述，中國房地產過去兩年的實際也告訴大家，房地產和農民工關系真的不大。

　　正因為“去庫存”政策本身既不符合中國房地產市場的實際，在政策執行的過程中，面對區域分化明顯的市場，用一個藥方治病。這個市場一些城市發燒，一些城市發冷，而我們給他們吃了同樣的藥！從而導致不該漲的地方房價暴漲。也許只有在中國，在政策判定“庫存”很大的情況下卻出現了價格的暴漲情況。

　　這是直接挑戰經濟學的基本原理：經濟學的基本原理告訴我們，供應過剩的市場要出清，必須通過價格的向下調整才能實現。

　　即便“去庫存”政策導致了和政策預期基本背離的結果，很遺憾地是，在房價經歷2016年的瘋狂，在房地產的重要矛盾已經轉為熱點城市的資產價格泡沫風險之后，我們卻仍然堅持“去庫存”政策，這讓長期關注房地產市場的鄙人實在大惑不解。

　　傾盆大雨之下，愚昧的農夫也不會繼續澆灌已經泡在水里的土地。特別是，由于沒有明確放棄“去庫存”政策，我最擔心的結果出現了：資本開始向三四線城市轉移，投資的力量撬動了供應過剩的三四線城市的房價，開發商開始把戰線向三四線轉移，到三四線拿地，擴大開發量。

　　在房價上漲的預期之下，四三線城市，不管有沒有人口流入，不管是否屬于都市圈，不管過剩是否過剩，大家終于等來了千年難遇的房價暴漲，焦慮的資金像雨滴一樣撲向干渴的土地，奇跡出現了：一些多年來沒漲的庫存嚴重過剩的城市發的房價暴漲，過去10多年賣不完的房子一夜之間賣光，地王也出現了，大量的開發商從一線城市向這些以前從來不光顧的地方轉移。這真是一個能夠創造奇跡的土地！三年之后，這些本來已經住房過剩的城市的土地上將涌現出更多的房子，到那時候，不知道會不會再次出現奇跡，引來下一撥饑渴者來接盤。

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