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房地產作為高負債行業眾所周知，一些開發商也從來不否認自己的高負債，但是這個度該如何把握，多少才算是比較可控呢？沒有太具體的標準，但不難發現，近幾年，房地產企業的負債率是節節攀升，不斷暴露出巨大的市場風險。

每經新聞報道，2017年末，上市房企凈負債率達到100.6%，比2016年攀升了近20個百分點，一季度更是升至118.2%。即便剔除預收賬款，上市房企凈負債率也由2016年的69.7%升至2017年的73%，創近五年新高。房企負債率攀升，與近年來樓市增量空間觸頂、毛利率下降、做大規模謀求行業地位、開發商銷售和拿地排位賽競爭激烈等不無關系。

另外上交所信息顯示，5月25日到5月30日不到一個星期，就有花樣年、碧桂園、富力地產、合生創展4家房企公司債項目狀態陸續變更為“中止”，合計擬發行規模達341億元。和訊房產報道，不斷攀升的負債已成為開發商的首要問題之一。一位上市房企的相關負責人表示，“今年，很多開發商的債到期，償債壓力較大，如果不還債，信用會受影響，再融資會更困難?！比绻科笫チ私鹑诘哪芰Γ蜁茈y有增長。相對說，前階段比較激進的企業，當他面臨一個比他想象中更嚴峻的房地產市場或的金融市場的調控時，他的風險會很大。

另外據彭博報道，“目前房地產企業的融資壓力主要來自金融嚴監管和市場恐慌，預計到今年8月底，房地產企業再融資壓力會達到高峰，隨著地產債的集中到期，接下來三個月也將迎來地產債違約風險爆發的高危期，”光大證券分析師張旭表示。

2017年，國家多次強調守住不發生系統性金融風險的底線，那么2018年就一定會落實這項政策。需要著力降低企業負債率，抑制居民部門杠桿率，繼續遏制房地產泡沫化傾向。這對開發商來說是不小的挑戰。

一方面，房企為了生存，必須廣積屯糧，拼了命也要拿地，手有余糧心中不慌。每個企業有不同的定位，也有不同的理解，但是似乎規模成為房企生存下去的重要保障。為了提高競爭力，開發商們都在規模上不斷提出更高的要求，在調控政策背景下，2017年房企整體拿地規模達到了一個新的歷史高度。這是開發商們的共識，所以大開發商利用自己的資源和能力大量儲存土地，也造成普通開發商根本無地可拿的境地。從而中小房企步入惡性循環，整個房地產市場漸漸地與他們無關了。另一方面，中小房企因為評級相對更低，債券發行難度不斷加大，資金鏈更為脆弱，所以中小房企違約風險還要更高一些。

引領集團基金經理潘晨興透露，房貸利率不斷上調，房企發債成本攀升等均反映出當前資金緊的大環境，同樣也反映出政策對于房地產市場調控的力度。在此背景下信譽較好的大型地產企業能夠有更多渠道融到更多且相對低成本的資金，而一些地方性小企業將面臨較大融資難度。

安家融媒認為，房地產黃金十年已結束，而市場也開始逐漸分化。雖然大房企業績大漲，但是我們必須看到，行業集中度越來越高，寡頭時代來臨，一些大的品牌房企保持了較強增長態勢，而更多的中小房企則因為面臨去庫存和業績下滑的窘境，部分中小房企開始逐漸剝離房地產業務。如果往遠看，一些中小房企的消失率甚至將以驚人的速度消亡。對于中小房企特別是虧損的房企來說，如何活下去，則事關生死存亡，生存比生活更重要。

第十五屆中國地產風云榜有對2018年的房地產預測基本上也是這個觀點，房地產成了少數央企和超級大房企的游戲，即使業績增長與變化也與中小房企及普通百姓無關。

一方面切斷開發商資金鏈，另一方面拉高購房利率，這并非巧合，而是有意為之，這必將造成一批中小房企相繼倒下并消失。房地產開發屬于資金密集型行業，對資金需求較大，因此房地產企業的融資能力將在很大程度上影響其發展前景。如果市場調控繼續，那么此前一些高負債企業就可能處在資金鏈斷裂的邊緣上，大有飲鴆止渴之勢。

2018年以來，房地產企業融資進入監管最嚴厲時期，各房企融資狀況分化加劇，伴隨金融監管加強，主動去杠桿成為房企控風險的重要策略。只是看誰能夠在做加法和做減法之間能夠掌握住平衡，否則很難有立足之地。

但是上帝關上一道門就會為我們打開一扇窗，中小房企步履維艱，資源就會像一些符合主流的大房企集中，在房子是用來住的而不是用來炒的這個定位指導下，房企未來的競爭面也將會發生改變。除了拿地、融資、營銷等環節，產品將是開發商運營非常重要的一環。樓市在調控周期中，產品戰略往往決定一家房企的成敗。

今天是世界環保日，開發綠色宜居地產，用高科技改善居住生活品質乃發展大勢。安家融媒也就此呼吁一下，希望開發商把更多的精力用在真正落實房住不炒的正道上，為購房者謀利，才能讓企業獲利。粗放發展的房地產時代，必將淘汰一大批與時代落伍的中小房企。不信，大家走著瞧。

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