突圍長周期存量市場

工業用地、廠房和農民房改造仍是當前長租公寓的主要房源。然而改造存量房也面臨房源來源合法性問題，以及如何建立穩定的運營、盈利模式。

樓市屏息橫盤的同時，存量房市場改造如火如荼。

從國務院辦公廳下發關于“培育和發展住房租賃市場”的39號文，到上月住建部公布《住房租賃和銷售管理條例》草案，政策層面正在加緊推進租購并舉的住房制度。

作為盤活居住存量房的重點方向，長租公寓儼然成為新的風口。個人房東之外，機構房東正成為市場中的新角色。

近兩年來，開發商、經紀公司等房地產上下游企業紛紛成立長租公寓品牌；具備管理經驗的連鎖酒店集團也進入這一市場；而在資本加持下，獨立公寓品牌亦在大舉擴張。

對市場而言，盤活存量房資源顯然有助于改善住房供需關系。然而改造存量房也面臨房源來源合法性問題，以及如何建立穩定的運營、盈利模式。

改造存量房

在土地二元制的中國房地產市場，房屋屬性出奇地復雜。用于居住的房源，有完整產權的商品房，也有半產權的經適房、安居房、限價房、老公房，還有集體產權的農民房、回遷房，政府所有的廉租房/公租房、商住性質的公寓等。

與繁榮的房地產買賣市場相比，過去數年間，中國的居住租賃市場很不成熟。在這一領域，個人房東和中介二房東占據90%以上，機構房東則嚴重缺位。

隨著近兩年政策鼓勵租售并舉，各路資本紛紛開始布局租賃市場。這眾多機構房東，按其背景可分為開發商、房產經紀、酒店集團以及獨立公寓品牌四類。

他們如何盤活存量？以萬科泊寓為例，主要通過租下廠房、農民房等閑置房源進行改造，租期一般超過15年。萬科高級副總裁譚華杰曾透露，由于其房源大多來自工業或集體用地，因此需要批文才能改變物業性質。這意味著合規成本將大大增加。

活躍于京滬穗深的無數個獨立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋提供的資料顯示，其平臺的品牌公寓所進行改造的存量物業包括老舊的城中村物業，以及由于產業升級被淘汰下來的大量工業廠房和工業宿舍。通過資本、公益運營商、設計師及裝修服務商等多方力量切入，盤活低頻效使用或徹底閑置的物業。

合屋創始人羅鳳鳴曾表示，柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破壞房屋本體的情況下，對房屋空間、格局、外觀和公共空間進行優化。

如家旗下的逗號公寓、華住旗下的城家公寓、鉑濤旗下的窩趣公寓等，其改造存量房與做酒店類似，也是與工業廠房、農民房等簽訂長租合同后集中運營。

與開發商、獨立品牌的集中式改造不同，房產經紀主要著力于整合分散的個人住宅房源。如鏈家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房進行改造，通常是將一房改為兩房，兩房改為三房等增加租賃空間，以賺取差價，彌補改造費用、房屋空置等所帶來的成本。

華泰證券指出，目前分散式公寓的前期裝修成本較高，3到5年的簽約包租到期后房東很可能不再續約，因此很難發揮規模效應。以自如為代表的機構房東目前已開始將裝修轉移給房東承擔，以避免前期投入成本過大，轉走輕資產的包租模式。

華泰證券認為，B2C模式下的租賃企業，借助于破舊公寓樓、廠房等，以二房東模式開始發展，對于租戶的保護更強、且租戶對租期和租價的預期更加穩定，更容易建立起具備規模效應的租房市場。

合規與盈利

盡管市場空間巨大、相關政策加持，但存量房改造而成的長租公寓仍面臨諸多難題。

首先是房源的合規性?！霸S多長租公寓產權屬性都有問題，用的是工業類或不可售的商業類土地”，中原地產首席分析師張大偉16日向21世紀經濟報道記者表示。

由于上述土地性質改變需要審批，租賃機構也要獲得經營許可和辦理工商登記，目前市場中存在很多不合規的改造行為，如群租房等。上海、深圳等地今年已連續發起多次針對長租公寓、租賃公寓的違規排查風暴。

此前，住建部曾放松監管，允許將商業用房按規定改建為租賃住房、允許將現有住房按要求改造后按間出租。然而張大偉指出，盡管可以把商業類屬性的土地改變為出租屬性，能享受如水、電收費的政策紅利，但這并不足以刺激可售的商業用地改變為出租用地。因此，工業用地、廠房和農民房改造仍是當前長租公寓的主要房源。

此外，從集中式的萬科泊寓，到分散式的鏈家自如，核心難題均直指盈利。作為一項前期投入大、回報周期長的微利業務，機構房東需要面對巨大的資金和成本壓力。華泰證券指出，目前長租公寓行業仍處在無利潤、投入大的階段，能實現盈利的企業屈指可數。

譚華杰年初向21世紀經濟報道記者表示，在個人住房出租中，過高的土地成本大大降低了租金回報率，資產持有者很難從出租中賺錢。這是過去多年租賃市場無法發展的重要原因。

伴隨攀高的房價，租金回報率連年走低。以北京為例，偉業我愛我家集團數據顯示，2010年以來，租金年投資回報率從2.13%一路下行，去年10月房價到達頂點時，租金回報率僅1.16%。

而機構改造存量物業，僅靠租賃也很難賺錢。因為機構要交增值稅、房產稅、所得稅，綜合算下來幾乎難以覆蓋成本。

在鏈家研究院院長楊現領看來，中國的長租公寓行業只有三類運營商可以存活下去：“第一類是在資金端、品牌端有綜合優勢的開發商；第二類是具備經紀優勢和經驗積累的中介；第三類則是具有大量資金，有長期的資金匹配需求，能夠匹配租賃現金流和資產負債表的保險企業?！?/p>

楊現領認為，公寓創業一哄而上的時段已過去，未來它們將走向不動產資產管理，這代表著真正的藍海。

譚華杰建議，長租公寓企業應結成聯盟，并以聯盟的形式成立一家合資公司，讓合資公司來解決基礎性、平臺性的問題，可以采用不同于一般企業的管理架構，成果共享，最后各自所占份額可以視各自的規模和盈利價值來定；未來最理想的資產持有人應該是REITs。

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