近日，美國最大的房地產數據平臺Zillow集團發布數據顯示，今年6月，全美房價總價的中位數漲至20.04萬美元（約合人民幣133.53萬元），這是美國房價中位數史上首次突破20萬美元。

　　最近的趨勢表明，全美購房興趣已經恢復至2006年前的水平。房產調研機構CoreLogic的美國房價指數（HPI）預測顯示，2017年5月至2018年5月這一年時間內，美國房價還將上漲5.3%。

　　雖然房價大好代表經濟復蘇，但也不禁讓人擔心，美國房地產市場是否會再次出現泡沫？

　　需求大而已

　　專家：不認為會出現泡沫

　　每日經濟新聞就此采訪了全美住宅建筑商協會（NAHB）高級經濟學家邁克·尼爾。邁克·尼爾顯然并不擔心，他表示：“我們不認為全美房地產市場處于泡沫中，低失業率和就業增長證明了這一點。”

　　美國麻省理工大學房地產研究中心的威廉·惠頓（William Wheaton）教授更是認為“沒有其他跡象表明美國房地產市場存在‘泡沫’。我并不擔心它會重復出現——事實恰好相反。”

　　美國房價總價中位數走勢 數據來源：Zillow

　　回顧當年的次貸危機，因為美聯儲毫無顧忌的寬松貨幣政策，導致了銀行信貸的過度擴張。

　　那些按正常風險評估不應該獲得住房抵押貸款的所謂“次優級”客戶也成了銀行競相推銷貸款的對象。2001~2005年，發達國家房價漲幅達到了近一倍，平均每年增幅達15%。這就刺激很多人超出了自己付款能力來貸款購房。而貸款的人越多，房價越是看漲。

　　但是，到了2006年，形勢發生了變化。美聯儲從2004年開始的連續17次加息，到此時利率飆升至5.25%，還貸的負擔增加，很多人無法繼續還貸，“次級”貸款客戶大批破產。

　　次貸危機爆發后，美國住宅市場經歷了數年的休整，并于2012年正式步入回暖期，進入2017年，房屋買家旺盛的需求，加上不斷萎縮的房屋庫存，繼續推高了房價指數：美國房價中值史上首次超過20萬美元。

　　庫存變緊的同時，房價上升，這讓人很容易將庫存減少的原因歸結于待售房屋數量減少。但理由并非如此。

　　那么，房屋庫存下降的原因何在？美國官方數據顯示，今年6月，房屋庫存同比下滑11.4%。

　　事實上，不是房屋供給變少了，而是需求變得白熱化：盡管房屋供給比率變化平穩，但是購房者卻在以更快的速度買進。特別是中國買家，在次貸危機后，中國人在美國房產海外買家的占比已從2007年的9%增長至如今的14%。

　　中國買家購房年花317億美元：

　　65%全款 26%申請美國貸款

　　花50萬美元，就能通過朋友介紹的經紀人在美國買一棟聯排別墅......來自四川省成都市的吳女士未多加思索，便當即拍板，在美國加利福尼亞州帕薩迪納（Pasadena）市全款購置了一套房產。

　　事實上，跟吳女士一樣赴美購房的中國人越來越多。

　　根據美國房地產經紀人協會的報告，2016年4月至2017年3月期間，中國買家在美國的購房成交總額達到317億美元，超過了來自加拿大、英國、墨西哥和印度的買家，成交金額連續四年蟬聯冠軍，創下新高。同期，中國買家購入40572套房產，購房數量連續三年榮登美國海外住房買家榜第一名。

　　為什么越來越多的中國人熱衷于購買美國房產呢？美國最大的房地產數據平臺Zillow集團的首席經濟學家亞倫·特拉薩斯表示，“就業和子女教育是中國人赴美購房的主要驅動因素之一。”他同時指出，“投資也是中國買家赴美購房的主要原因之一。”

　　在美購房的吳女士就是一個典型的例子。她向每日經濟新聞透露，她與丈夫共同經營著一家公司，兒子在美國賓夕法尼亞大學就讀碩士，在美國買房一方面是為了自家人的居住所需，另一方面也是以投資為目的配置海外資產。

　　根據NAR的報告顯示，2016年4月至2017年3月期間赴美購房的中國買家中有65%選擇全款買房，26%申請美國貸款。

　　然而，中國買家要想在美國申請到房貸是非常困難的事。據匯豐銀行網站信息，除了復雜申請抵押貸款的手續，國外買家的首付比例也比較高，甚至達到40%以上，利率也比當地居民更高。

　　對此，特拉薩斯向記者解釋說：“通常，只有那些在中國和美國均有業務運營的銀行才愿意貸款給這類買家，因為只有他們才能評估貸款人的信用風險及收入，一旦貸款人拖欠貸款不還，他們有能力回收其資產。”

　　Ing則告訴記者，她經手的中國買家幾乎均采用全款購房。

　　房價這么高，購房者需警惕風險

　　買房熱潮如此洶涌，購房者仍需警惕風險。居外網中國業務總監、美國持牌經紀人吳光慧以親身經歷給中國購房者2個忠告：

　　第一、選擇供求較平衡的成熟社區，避開產業單一的城市及地區。在選擇租客的時候，可用三分之一這個標準衡量租客支付能力，即房租為租客全家收入的1/3。建議由專業的物管托管公司管理投資房和租客。

　　第二、有能力及符合貸款條件的買家，鼓勵利用杠桿，但要了解貸款條例。理智選擇適合自己的貸款產品，首付也盡可能多付一些。最后是租金收入可抵扣每月房貸加上所有其他持有成本，如房產稅、保險和社區費；要有一定的可調動現金儲備在海外賬戶，萬一房貸和租金不能持平，可以補上。

　　的確，截至今年5月，美國房價已經連續6個月創下新高。同時，CoreLogic HPI預測顯示，在2017年5月至2018年5月這一年時間內，美國房價還將上漲5.3%。

　　諾斯福解釋說：“經濟的復蘇以及抵押貸款利率的下降刺激了需求的增長。2017年7月，美國失業率小幅下跌至4.3%，這使許多家庭都有能力購房。不僅如此，美國30年固定利率貸款的抵押貸款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率僅為3.9%。然而，新房修建數量依然保持在較低的水平，待售房產量保持在近30年的新低，供不應求使得房價穩步上升。”

　　▲美國購房興趣走勢 數據來源：全美住宅建筑商協會

　　摩根士丹利美國固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潛在購房者（尤其是千禧一代）增多、待售房屋數量接近新低、抵押貸款申請放松等因素影響，今年美國房價的年增長率將達到4%。

　　房利美研究組向每日經濟新聞表示，在勞動力市場改善的大環境下，緩慢提高抵押貸款利率能夠推動美國房市在未來1~5年內的持續增長，只是房價上漲會有所放緩，但未來5年房價并不會下降。

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