“滄海桑田”這個詞相信不少人都聽說過，大致意思是說事物變化速度極快。如果進(jìn)一步加以延伸開來的話其實是告訴我們一個道理，對待事物的變化要以動態(tài)、發(fā)展的眼光，而不是墨守陳規(guī)、僵化迂腐。

道理說來簡單，可一旦聯(lián)系實際估計很多人便會因為涉世太深，而沒辦法做到以超脫、客觀、理性的角度對待事物的演進(jìn)過程。

對于城市的發(fā)展來說，以往的人口、金融等數(shù)據(jù)有點類似于沉沒成本，可以作為參考依據(jù)，但是如果一直拿著以往的輝煌成績說事，那意思就不大了。打個比方，中國歷史上有多少有令人神往的璀璨城市，哪個不是人口規(guī)模龐大，資金實力雄厚，可大浪淘沙之后，剩下的就有幾個？

新中國建國以來，深圳、浦東等地在原本不具備太多自然稟賦條件的情況下，靠著強(qiáng)大的政策動能，反而創(chuàng)造出了新的輝煌。

而往往城市的崛起、興盛、蕭條和大家最為關(guān)注的房價變化極為相關(guān)，可以說不能讀懂城市的發(fā)展變化，那么買房——這個對于很多家庭來說最為重要，甚至?xí)绊懖簧偌彝ヒ簧耐顿Y抉擇也將產(chǎn)生巨大的影響。

現(xiàn)在伴隨著中國人口增長乏力、以及老齡化日益嚴(yán)重等幾十年內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)的趨勢，時刻洞悉現(xiàn)有的存量人口遷移變化導(dǎo)致的城市發(fā)展趨勢變化顯得更加更加重要。

從機(jī)場人口變化看城市發(fā)展趨勢：

關(guān)于人口變化，BBD新經(jīng)濟(jì)指數(shù)主要是從機(jī)場人口流量的變化來做出分析。具體來說，有兩張圖十分重要。

第一張是全國主要城市機(jī)場人口日均凈流入增長量：

可以看到相較于2016年，全國主要城市機(jī)場人口日均凈流入增長量產(chǎn)生了明顯的變化，在2017年第一季度，北京、武漢、成都、廣州、長沙、西安、鄭州、南京、太原、南昌位列人口增量的前十位！

在這十個城市中，除了北京、廣州以外，無一例外都是中西部城市！這個結(jié)果不用暴哥多說，再明白不過的顯示出接下來一段時間城市的對于人流的吸引力。

相對于人口凈流入的城市，日均人口凈流出的榜單則需要我們格外注意，尤其是對于一些房價相對較高的城市而言，人口一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)，不能夠支撐房價，那么在房價下跌的趨勢當(dāng)中，無疑這些城市會滑落得更慘！

在機(jī)場人口流出的榜單上，哈爾濱、沈陽、三亞、長春、廈門、海口、烏魯木齊、天津、麗江、大連，排名前十！

在人口流出的城市中，也有一定的特征，就是基本上都是東北或者旅游城市，這個和春節(jié)假期結(jié)束，大量的人流返回到工作地點的季節(jié)性因素應(yīng)該不無關(guān)系。

不過天津、廈門出現(xiàn)在人口流出前十名里讓人比較意外。因為盡管廈門也是旅游城市，但近些年來一直是人口流入的，也正是因為這個原因，廈門的房價漲得比較兇；而天津按理說應(yīng)該和北京一樣，在節(jié)后受到打工者們的青睞，這個變化的逆轉(zhuǎn)值得我們深思。

最令人感到意外的是，上海、深圳同樣沒有出現(xiàn)在人口流入前十名中，這個結(jié)果可能說明，在高房價的抑制作用下，大量的人口選擇其他同樣具備良好發(fā)展機(jī)會且生活成本相對較低的城市去。而這一點我們從廣州和深圳在機(jī)場人流凈流入的對比上能得到極為明顯的解釋！

第二幅圖是各大機(jī)場人口日均凈流入增長率

這個數(shù)據(jù)是從增長率的變化角度來看待人口變化，而不是絕對數(shù)據(jù)規(guī)模。對于新興的崛起城市，此前人口基數(shù)較少的地區(qū)來說更具參考意義！

在這張圖中，增長率前十名的城市是：石家莊、桂林、南昌、合肥、武漢、西雙版納、太原、無錫、長沙、寧波；

凈流出增長率最快的十座城市是：哈爾濱、長春、沈陽、三亞、麗江、廈門、喀什、西寧、拉薩、海口；

和上面第一張圖類似，在人口流入增長率方面，前十名幾乎都是中西部城市。

石家莊人口增速排名第一十分令人震驚，此前雄安的橫空出世讓不少人對于石家莊的前景有些許疑慮，認(rèn)為石家莊可能會被雄安的光芒覆蓋。但從目前的人口變化來看，大家好像并沒有受到雄安的影響，當(dāng)然這和雄安是4月份出現(xiàn)的有很大關(guān)系。因為這份報告統(tǒng)計截止到第一季度。那么排除雄安的因素，人口增長率第一說明大家對于石家莊未來前景的高度認(rèn)可！這也可能會成為石家莊爆發(fā)式增長的前兆。

關(guān)于石家莊再多說一句，近期有消息指石家莊將申報正定國家級新區(qū)，目的是為了承接北京的非首都功能疏解。聯(lián)想到石家莊正在對高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)，比如鋼鐵、水泥、煤炭、化工等等做出遷撤決定，那么從北京承接的這些功能肯定不會在是重復(fù)總污染和低附加值，這就給人留下了充足的空間和遐想！

在人口流出方面，和第一張圖也是類似的，還是東北和旅游城市領(lǐng)銜。

不過，說來也巧，暴哥幾天之前，寫過一篇文章《中國最大買房群體發(fā)生巨變！一二線城市危險了？》主要是分析我們的農(nóng)民工兄弟的人流變化的。

更巧的是，從結(jié)果來看，中西部城市仍然是獨領(lǐng)風(fēng)騷！

從輸入和輸出分布表中很明確的可以發(fā)現(xiàn)一個信號，就是農(nóng)民工正在從東部地區(qū)向西部、中部、甚至東北地區(qū)轉(zhuǎn)移。如果我們用輸入-輸出的差值，會看到更為明顯的農(nóng)民工人流變化：

幾乎可以認(rèn)為，東部地區(qū)的農(nóng)民工正在向全國散開！西部和中部地區(qū)有望成為今后若干年接受農(nóng)民工的重要地區(qū)！

那么哪些是東部地區(qū)呢？哪些又是西部和中部地區(qū)呢？

根據(jù)國家統(tǒng)計局的劃分如下：

西部地區(qū)：包括內(nèi)蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（自治區(qū)）。

東部地區(qū)：包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）。

中部地區(qū)：包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6省。

顯然，用巧合已經(jīng)不能形容從坐飛機(jī)的人群到我們的農(nóng)民工兄弟共同作出的選擇。這只能說，越來越多的人認(rèn)為到中西部、到非上海、深圳這類房價過高的城市成活、工作、置業(yè)是更好的選擇。而這些人的選擇變化，實際上也能反映出大家對于政策導(dǎo)向的以及城市發(fā)展前景的共同判斷！

高房價城市的機(jī)會，在于吸引高端人才和高端產(chǎn)業(yè)。

因為只有高附加值的產(chǎn)業(yè)才能扛得起高房價，也只有高附加值的產(chǎn)業(yè)能夠適應(yīng)高房價地區(qū)的成本和壓力，就像硅谷盡管房價已經(jīng)不菲，但是有賴于全球頂級資本和人才的集中，城區(qū)仍然能夠高速發(fā)展，房價也能得到支撐；而在德國房價較高的慕尼黑等地，也是因為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)能夠吸引更多的人才和資金，才能不斷推動城市和房價的上漲，形成一個匹配的上漲模式。

然而就目前而言，有些遺憾的是，在高附加值產(chǎn)業(yè)方面，深圳也并不是那么領(lǐng)先，根據(jù)2017年第一季度的BBD新經(jīng)濟(jì)指數(shù)，在 1）高人力資本投入、高科技投入、輕資產(chǎn)；2）可持續(xù)的較快增長；3）符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等三方面深圳已經(jīng)被廣州、杭州乃至重慶超過了！這一結(jié)果恐怕人都始料未及的！

而對于那些成活成本過高，尤其房價比較高的城市來說，接下來如何把人留住，如何吸引更多的高端人才涌入或許是亟待解決的問題。

暴哥還是那句話，切莫以靜態(tài)的老履歷來作為城市發(fā)展的參考依據(jù)，而對變化選擇性忽視。買房如果不看到十年、二十年的發(fā)展變化，那可能當(dāng)你想套現(xiàn)的時候，會發(fā)現(xiàn)方向錯了，一切都晚了！

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