“滄海桑田”這個詞相信不少人都聽說過，大致意思是說事物變化速度極快。如果進一步加以延伸開來的話其實是告訴我們一個道理，對待事物的變化要以動態、發展的眼光，而不是墨守陳規、僵化迂腐。

道理說來簡單，可一旦聯系實際估計很多人便會因為涉世太深，而沒辦法做到以超脫、客觀、理性的角度對待事物的演進過程。

對于城市的發展來說，以往的人口、金融等數據有點類似于沉沒成本，可以作為參考依據，但是如果一直拿著以往的輝煌成績說事，那意思就不大了。打個比方，中國歷史上有多少有令人神往的璀璨城市，哪個不是人口規模龐大，資金實力雄厚，可大浪淘沙之后，剩下的就有幾個？

新中國建國以來，深圳、浦東等地在原本不具備太多自然稟賦條件的情況下，靠著強大的政策動能，反而創造出了新的輝煌。

而往往城市的崛起、興盛、蕭條和大家最為關注的房價變化極為相關，可以說不能讀懂城市的發展變化，那么買房——這個對于很多家庭來說最為重要，甚至會影響不少家庭一生的投資抉擇也將產生巨大的影響。

現在伴隨著中國人口增長乏力、以及老齡化日益嚴重等幾十年內難以扭轉的趨勢，時刻洞悉現有的存量人口遷移變化導致的城市發展趨勢變化顯得更加更加重要。

從機場人口變化看城市發展趨勢：

關于人口變化，BBD新經濟指數主要是從機場人口流量的變化來做出分析。具體來說，有兩張圖十分重要。

第一張是全國主要城市機場人口日均凈流入增長量：

可以看到相較于2016年，全國主要城市機場人口日均凈流入增長量產生了明顯的變化，在2017年第一季度，北京、武漢、成都、廣州、長沙、西安、鄭州、南京、太原、南昌位列人口增量的前十位！

在這十個城市中，除了北京、廣州以外，無一例外都是中西部城市！這個結果不用暴哥多說，再明白不過的顯示出接下來一段時間城市的對于人流的吸引力。

相對于人口凈流入的城市，日均人口凈流出的榜單則需要我們格外注意，尤其是對于一些房價相對較高的城市而言，人口一旦發生逆轉，不能夠支撐房價，那么在房價下跌的趨勢當中，無疑這些城市會滑落得更慘！

在機場人口流出的榜單上，哈爾濱、沈陽、三亞、長春、廈門、海口、烏魯木齊、天津、麗江、大連，排名前十！

在人口流出的城市中，也有一定的特征，就是基本上都是東北或者旅游城市，這個和春節假期結束，大量的人流返回到工作地點的季節性因素應該不無關系。

不過天津、廈門出現在人口流出前十名里讓人比較意外。因為盡管廈門也是旅游城市，但近些年來一直是人口流入的，也正是因為這個原因，廈門的房價漲得比較兇；而天津按理說應該和北京一樣，在節后受到打工者們的青睞，這個變化的逆轉值得我們深思。

最令人感到意外的是，上海、深圳同樣沒有出現在人口流入前十名中，這個結果可能說明，在高房價的抑制作用下，大量的人口選擇其他同樣具備良好發展機會且生活成本相對較低的城市去。而這一點我們從廣州和深圳在機場人流凈流入的對比上能得到極為明顯的解釋！

第二幅圖是各大機場人口日均凈流入增長率

這個數據是從增長率的變化角度來看待人口變化，而不是絕對數據規模。對于新興的崛起城市，此前人口基數較少的地區來說更具參考意義！

在這張圖中，增長率前十名的城市是：石家莊、桂林、南昌、合肥、武漢、西雙版納、太原、無錫、長沙、寧波；

凈流出增長率最快的十座城市是：哈爾濱、長春、沈陽、三亞、麗江、廈門、喀什、西寧、拉薩、海口；

和上面第一張圖類似，在人口流入增長率方面，前十名幾乎都是中西部城市。

石家莊人口增速排名第一十分令人震驚，此前雄安的橫空出世讓不少人對于石家莊的前景有些許疑慮，認為石家莊可能會被雄安的光芒覆蓋。但從目前的人口變化來看，大家好像并沒有受到雄安的影響，當然這和雄安是4月份出現的有很大關系。因為這份報告統計截止到第一季度。那么排除雄安的因素，人口增長率第一說明大家對于石家莊未來前景的高度認可！這也可能會成為石家莊爆發式增長的前兆。

關于石家莊再多說一句，近期有消息指石家莊將申報正定國家級新區，目的是為了承接北京的非首都功能疏解。聯想到石家莊正在對高污染、低附加值的產業，比如鋼鐵、水泥、煤炭、化工等等做出遷撤決定，那么從北京承接的這些功能肯定不會在是重復總污染和低附加值，這就給人留下了充足的空間和遐想！

在人口流出方面，和第一張圖也是類似的，還是東北和旅游城市領銜。

不過，說來也巧，暴哥幾天之前，寫過一篇文章《中國最大買房群體發生巨變！一二線城市危險了？》主要是分析我們的農民工兄弟的人流變化的。

更巧的是，從結果來看，中西部城市仍然是獨領風騷！

從輸入和輸出分布表中很明確的可以發現一個信號，就是農民工正在從東部地區向西部、中部、甚至東北地區轉移。如果我們用輸入-輸出的差值，會看到更為明顯的農民工人流變化：

幾乎可以認為，東部地區的農民工正在向全國散開！西部和中部地區有望成為今后若干年接受農民工的重要地區！

那么哪些是東部地區呢？哪些又是西部和中部地區呢？

根據國家統計局的劃分如下：

西部地區：包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（自治區）。

東部地區：包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）。

中部地區：包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6省。

顯然，用巧合已經不能形容從坐飛機的人群到我們的農民工兄弟共同作出的選擇。這只能說，越來越多的人認為到中西部、到非上海、深圳這類房價過高的城市成活、工作、置業是更好的選擇。而這些人的選擇變化，實際上也能反映出大家對于政策導向的以及城市發展前景的共同判斷！

高房價城市的機會，在于吸引高端人才和高端產業。

因為只有高附加值的產業才能扛得起高房價，也只有高附加值的產業能夠適應高房價地區的成本和壓力，就像硅谷盡管房價已經不菲，但是有賴于全球頂級資本和人才的集中，城區仍然能夠高速發展，房價也能得到支撐；而在德國房價較高的慕尼黑等地，也是因為創新產業能夠吸引更多的人才和資金，才能不斷推動城市和房價的上漲，形成一個匹配的上漲模式。

然而就目前而言，有些遺憾的是，在高附加值產業方面，深圳也并不是那么領先，根據2017年第一季度的BBD新經濟指數，在 1）高人力資本投入、高科技投入、輕資產；2）可持續的較快增長；3）符合產業發展方向等三方面深圳已經被廣州、杭州乃至重慶超過了！這一結果恐怕人都始料未及的！

而對于那些成活成本過高，尤其房價比較高的城市來說，接下來如何把人留住，如何吸引更多的高端人才涌入或許是亟待解決的問題。

暴哥還是那句話，切莫以靜態的老履歷來作為城市發展的參考依據，而對變化選擇性忽視。買房如果不看到十年、二十年的發展變化，那可能當你想套現的時候，會發現方向錯了，一切都晚了！

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