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        去年9月30日起，深圳出臺(tái)最嚴(yán)調(diào)控新政，很快便量?jī)r(jià)齊跌。今年以來，由于樓市的平穩(wěn)表現(xiàn)，深圳并未加入3月中旬至今的新一輪調(diào)控行列。

　　但是，剛剛公布的4月深圳樓市數(shù)據(jù)，隱含著變化。

　　深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳新房住宅均價(jià)已連續(xù)7個(gè)月下跌，但在4月份，深圳新房均價(jià)下跌幅度減小，僅為0.2%，同時(shí)成交環(huán)比上漲146%，市場(chǎng)溫度隱隱回升。

　　不過，深圳中原、Q房網(wǎng)等多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，新房成交雖然回升，但總量依然不及去年均值；當(dāng)前政策大環(huán)境依然偏緊，尤其是深圳調(diào)控政策懸而未決的情況下，買方市場(chǎng)持續(xù)。

　　成交量上行價(jià)格穩(wěn)定

　　事實(shí)上，從今年3月開始，深圳樓市就出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌幅度收窄，成交量環(huán)比上揚(yáng)的跡象。

　　進(jìn)入4月，深圳樓市成交量增長(zhǎng)持續(xù)。深圳市規(guī)土委公布數(shù)據(jù)顯示，4月深圳一手住宅成交1977套，環(huán)比上漲146.2%；一手住宅成交面積190269平方米，環(huán)比上漲136.9%，同比減少24.7%。

　　二手樓成交量環(huán)比呈上升趨勢(shì)。據(jù)深房中協(xié)公布數(shù)據(jù)，4月深圳二手住宅共成交6301套，環(huán)比上漲30.2%，超越去年的月均量值，但價(jià)格尚屬穩(wěn)定。

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓表示，深圳今年因其穩(wěn)定的樓市表現(xiàn)，調(diào)控政策暫未升級(jí)，但市場(chǎng)仍存在調(diào)控政策趨緊的預(yù)期，因而推高近期新房成交量。

　　不過她亦分析，新房市場(chǎng)的供應(yīng)有時(shí)間節(jié)點(diǎn)特質(zhì)。由于五一、十一黃金周前后是供應(yīng)放量階段，新房市場(chǎng)成交量在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上升有季節(jié)性因素。

　　并且，由于深圳樓市由二手房交易主導(dǎo)，新房市場(chǎng)成交量占全市總成交量只有40%左右。因此，新房成交量的攀升并不能代表深圳市場(chǎng)的回暖。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，對(duì)深圳樓市的分析應(yīng)主要看二手房的成交情況，其數(shù)據(jù)更能反映現(xiàn)實(shí)。將一、二手房的情況結(jié)合來看，深圳樓市依然相對(duì)平穩(wěn)。

　　從價(jià)格來看，4月份深圳樓市成交均價(jià)相對(duì)平穩(wěn)。據(jù)深圳市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)，4月全市新房成交均價(jià)為54619元/平方米，環(huán)比微跌0.2%，跌幅收窄。

　　深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，深圳市一手住宅成交均價(jià)已是連續(xù)7個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比微跌態(tài)勢(shì)，一手住宅成交均價(jià)整體維持在5.5萬(wàn)元/平左右。

　　從區(qū)域來看，4月深圳部分區(qū)域受改善和換房需求助推上漲明顯。龍崗、羅湖、寶安一手住宅成交均價(jià)分別為38639 元/平方米、78583 元/平方米、46312 元/平方米，環(huán)比下跌10.2%、7.9%、4.4%；但南山、鹽田片區(qū)一手住宅成交均價(jià)呈不同幅度的上漲，分別為113191 元/平方米、48478 元/平方米，環(huán)比漲幅為13.8%、5.9%。

　　環(huán)深圳調(diào)控已成形

　　深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的大環(huán)境下，政策對(duì)商品住宅均價(jià)變化的反應(yīng)將更加敏感。

　　如果二季度深圳一手住宅成交均價(jià)仍然維持現(xiàn)在的態(tài)勢(shì)，則樓市加碼調(diào)控政策的可能性不大；但如果成交均價(jià)環(huán)比漲幅超過10%，那么深圳加碼調(diào)控概率相應(yīng)變大。

　　張大偉也持相同觀點(diǎn)，他表示，從全國(guó)去年第四季度的樓市調(diào)控來看，深圳調(diào)控效果最好。但最近深圳樓市成交量上浮，因此未來深圳調(diào)控政策隨市場(chǎng)變化而調(diào)整的可能性加大。

　　目前，深圳周邊城市均已加碼調(diào)控，如廣州、珠海等熱點(diǎn)城市出臺(tái)了限售政策，臨深樓市如東莞、惠州也成為重點(diǎn)調(diào)控帶，調(diào)控政策接連而出。

　　4月9日起，惠州規(guī)定新購(gòu)商品房（含二手住宅）須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿三年方可入市流通。4月11日，東莞也升級(jí)限購(gòu)限貸，并規(guī)定新購(gòu)住房（含新建商品房和二手房），需滿2年方可再交易。

　　調(diào)查顯示，目前臨深樓市除了限購(gòu)較為寬松的惠州，其他城市樓市交易都開始降溫。

　　易居研究院智庫(kù)中心發(fā)布的《全國(guó)50城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，4月惠州新建商品住宅成交面積為35萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19%，同比下降45%；東莞新建商品住宅成交面積為56萬(wàn)平方米，環(huán)比與上月持平，同比下降34%。

　　從東莞多個(gè)樓盤備案價(jià)格來看，其房?jī)r(jià)仍未回到調(diào)控前水平。

　　如東莞清溪碧桂園，據(jù)東莞發(fā)展和改革局4月28日的房?jī)r(jià)備案數(shù)據(jù)，清溪碧桂園一期8號(hào)住宅樓備案價(jià)約為2.6萬(wàn)/平方米，與該樓盤2月份的備案價(jià)格基本持平，但比去年10月的備案價(jià)下降約10%。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，隨著市場(chǎng)交易的下滑，預(yù)計(jì)此類城市樓價(jià)也會(huì)出現(xiàn)漲幅收窄或下滑等態(tài)勢(shì)。