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截至5月底，廣州一手住宅庫(kù)存626.67萬平方米，同比輕微下跌，但由于成交量大幅度下滑導(dǎo)致消化周期延長(zhǎng)，為5.8個(gè)月，整體仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部提供的數(shù)據(jù)顯示，部分熱點(diǎn)區(qū)域缺貨問題依然存在，如黃埔、增城兩區(qū)，庫(kù)存分別為2.6個(gè)月和2.9個(gè)月；另一方面，受新項(xiàng)目入市影響，中心區(qū)海珠、荔灣、天河消化周期大于12個(gè)月。

　　供貨量減少 樓價(jià)回落

　　“紅五月”原本屬于傳統(tǒng)樓市銷售旺季，但在樓市調(diào)控的影響下，廣州今年5月一手供求兩端出現(xiàn)大幅度減少的情況，其中新批預(yù)售3191套，35.86萬平方米，新批宗數(shù)同比回落69%。在推貨節(jié)奏放緩的情況下，5月網(wǎng)簽僅7764套，92.02萬平方米，成交宗數(shù)同比回落34%，僅次于2月成為年內(nèi)成交第二低月份，同時(shí)為近三年的5月成交宗數(shù)最低值。

　　價(jià)格方面，本月全市均價(jià)15429元/平方米，環(huán)比回落7%，主要原因?yàn)槭袇^(qū)樓盤、外圍區(qū)價(jià)格相對(duì)較高的項(xiàng)目網(wǎng)簽量減少造成。

　　針對(duì)目前的市場(chǎng)氣氛，從開發(fā)商的角度而言，推貨節(jié)奏受政策調(diào)控影響而放緩；從買家的角度而言，一部分有迫切需要的買家受項(xiàng)目推貨量減少影響，由于選擇范圍縮小而放緩置業(yè)計(jì)劃或轉(zhuǎn)移視線至二手樓市；一部分人認(rèn)為在樓市調(diào)控的影響下，資金壓力較大的房企礙于周轉(zhuǎn)問題，或?qū)⒃阡N售價(jià)格上作出讓步，因此市場(chǎng)觀望氣氛漸濃。

　　熱門區(qū)域面臨“缺貨”

　　5月成交量大幅回落的重要原因在于近期受調(diào)控影響，樓盤推貨節(jié)奏放緩，加上部分熱門區(qū)域本身存在“缺貨”情況，因此成交量下滑明顯，作為廣州市場(chǎng)主要供貨源的外圍五區(qū)，本月新批僅28.23萬平方米，環(huán)比回落67%，其中東部“貨倉(cāng)”黃埔、增城兩區(qū)供應(yīng)量分別下滑78%、47%，從而影響整體成交量。

　　雖然整體市場(chǎng)成交回落，但花都、南沙兩區(qū)成交量、宗數(shù)占比值得留意，其中花都區(qū)在萬達(dá)城、自由人花園、元邦山清水秀等樓盤成交帶動(dòng)下，本月整體成交1519宗，占全市20%，比例高于黃埔、南沙兩區(qū)，說明了在目前推貨量減少、部分熱門區(qū)域樓價(jià)變動(dòng)明顯的情況下，花都部分樓盤價(jià)格相對(duì)較低、推貨量大，從而受到買家關(guān)注。

　　此外，值得注意的是，中心六區(qū)新批預(yù)售面積均非常少，總體環(huán)比下降了近七成；其中，越秀區(qū)5月新批預(yù)售的面積為0，網(wǎng)簽面積僅0.35萬平方米，環(huán)比下降了77%。外圍五區(qū)中，推貨下降最多的是南沙，降幅達(dá)92%。

　　黃埔和增城兩區(qū)庫(kù)存量最低

　　截至5月底，廣州一手住宅庫(kù)存626.67萬平方米，同比輕微下跌，但由于成交量大幅度下滑導(dǎo)致消化周期延長(zhǎng)，為5.8個(gè)月，仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　此外，部分熱點(diǎn)區(qū)域缺貨問題依然存在，如黃埔、增城兩區(qū)，庫(kù)存分別為2.6個(gè)月和2.9個(gè)月；另一方面，受新項(xiàng)目入市影響，中心區(qū)海珠、荔灣、天河消化周期大于12個(gè)月。

　　熱銷盤前10中，增城占5席位。其中位于荔城、石灘的兩個(gè)碧桂園項(xiàng)目由于推貨量大、單價(jià)低等特點(diǎn)，受到不少買家青睞，雖然增城已實(shí)行限購(gòu)政策，但購(gòu)房門檻仍相對(duì)較低；此外，由于近年增城基建、規(guī)劃布局投入較大，不少買家看重其日后發(fā)展前景。

　　此外，值得留意的還有花都區(qū)，該區(qū)本月出現(xiàn)了3個(gè)熱銷樓盤，分布于區(qū)內(nèi)不同板塊，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，由于9號(hào)線預(yù)計(jì)將于今年底開通，以及最近空港區(qū)、北站、花都湖等利好不斷，其區(qū)域價(jià)值越來越受到買家認(rèn)可；另一方面，花都區(qū)產(chǎn)品有較明顯的價(jià)格差，對(duì)于買家而言具有選擇梯度。

　　由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定延后性，5月的成交情況對(duì)受較早前樓市調(diào)控政策影響較深，廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，在未來一段時(shí)間內(nèi)，一手市場(chǎng)供求將會(huì)維持低位穩(wěn)定。

　　公寓成交均價(jià)環(huán)比下降11%

　　5月商鋪、寫字樓、公寓物業(yè)供應(yīng)量和成交量紛紛下跌，其中公寓下跌幅度最大。公寓市場(chǎng)5月成交宗數(shù)已跌破千套，僅546套，相較2017年1-4月月均成交3782套，新政對(duì)公寓市場(chǎng)調(diào)控作用顯現(xiàn)。

　　值得注意的是，5月公寓整體成交均價(jià)環(huán)比也下跌11%，是市場(chǎng)開始“降價(jià)”還是公寓也“限價(jià)”？答案是否定的，主要是因?yàn)椴糠盅舆t網(wǎng)簽項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏低及近兩個(gè)月成交結(jié)構(gòu)影響。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商辦物業(yè)成交量已開始低走，但市場(chǎng)下調(diào)價(jià)格以價(jià)換量項(xiàng)目不多，一手商辦市場(chǎng)成交價(jià)格暫未出現(xiàn)大幅下跌走勢(shì)，撇除不少項(xiàng)目延遲網(wǎng)簽及成交結(jié)構(gòu)因素影響外，市場(chǎng)成逐漸以法人單位為主體，而法人單位更多選擇優(yōu)質(zhì)商鋪、寫字樓項(xiàng)目，成為近期市場(chǎng)價(jià)格堅(jiān)挺的有力支撐。隨著延遲網(wǎng)簽項(xiàng)目的進(jìn)一步消化及新政影響的逐步落地，新政對(duì)市場(chǎng)“數(shù)據(jù)”影響已從5月開始突出顯現(xiàn)，市場(chǎng)進(jìn)入淡市；若政策強(qiáng)度持續(xù)，預(yù)計(jì)商辦物業(yè)市場(chǎng)還將會(huì)進(jìn)一步走淡。

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