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2018年注定是不平凡的一年，隨著去杠桿的深入，資金面不斷緊縮，信用違約黑天鵝持續(xù)蔓延。而作為高杠桿典型代表的房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷了十幾年的加速膨脹后，負(fù)債率已達(dá)到一個(gè)峰值，當(dāng)下急劇缺錢的房企或許正游走在危險(xiǎn)關(guān)頭。

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房企發(fā)債突遭“中止”，監(jiān)管更加審慎

近日房企發(fā)債遭“中止”的消息引起了小債的注意。上交所信息顯示，5月30日，房地產(chǎn)企業(yè)合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司2018年非公開發(fā)行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億。而在5月28日，碧桂園擬發(fā)行的一筆200億額度的小公募債，狀態(tài)也顯示為“中止”。不僅如此，5月29日廣州富力地產(chǎn)股份有限公司非公開發(fā)行2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券遭遇“中止”，這筆債券發(fā)行額度為60億。5月25日，另一家房企花樣年集團(tuán)（中國(guó)）有限公司擬發(fā)行的50億住房租賃50億私募債，也顯示為“中止”。

除此之外，還有大批的房企正在排隊(duì)發(fā)債。近日，金地(集團(tuán))股份有限公司宣布，公司擬公開發(fā)行2018年第二期公司債券30億元，債券所募資金擬用于償還銀行貸款和到期債務(wù)。中天金融集團(tuán)股份有限公司稱，擬非公開發(fā)行2018年度公司債券60億元。

這也表明，負(fù)債率攀高的大型房企正在被動(dòng)去杠桿。至于房企為何四處找錢，發(fā)債背后的動(dòng)力很大程度上是借新還舊，積土成山的高負(fù)債迫使房企不斷融資以償還舊的債務(wù)。之前實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大的頭部房企可利用上市等優(yōu)勢(shì)獲得低成本、較為便利的融資，而這一現(xiàn)象也在近日悄然轉(zhuǎn)變。

值得注意的是，從2016年底全面收緊的房企發(fā)債到目前仍未解凍，并且在近來(lái)房企債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)加持下，大型房企的發(fā)債渠道也在收緊，監(jiān)管層對(duì)房企發(fā)債的態(tài)度更加審慎。

前幾年融資環(huán)境寬松時(shí)期房地產(chǎn)債券發(fā)行呈井噴式增長(zhǎng)，而受監(jiān)管收緊影響，近兩年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)債規(guī)模大幅萎縮。2017年房企發(fā)債規(guī)模大幅下降。數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行公司債85支，總規(guī)模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降了近90%（88.17%）。

尤其是進(jìn)入2018年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)入監(jiān)管最嚴(yán)厲時(shí)期，房企去杠桿、降負(fù)債已成為排在壯大規(guī)模前面的第一要題。

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房企負(fù)債究竟有多高

Wind數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體負(fù)債率再創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，136家上市房企平均負(fù)債率達(dá)到79.1%，房企負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了13年來(lái)的一個(gè)峰值，為2005年以來(lái)的最高位。市場(chǎng)有人統(tǒng)計(jì)，如果按照集中度占行業(yè)15%的11家大型房企總負(fù)債8萬(wàn)億來(lái)算的話，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債總額可能達(dá)到了50萬(wàn)億，相當(dāng)于去年GDP的60%。

在136家上市房企中，負(fù)債超過(guò)百億元的房企有67家，占比49%；負(fù)債超過(guò)300億元的房企有37家，占比為27%。負(fù)債超千億的房企有萬(wàn)科、綠地控股(600606,股吧)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、華夏幸福(600340,股吧)、招商蛇口、首開股份(600376,股吧)、泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、陽(yáng)光城(000671,股吧)、華僑城、泛海控股(000046,股吧)、新城控股、榮盛發(fā)展(002146,股吧)、金地集團(tuán)(600383,股吧)、金科股份(000656,股吧)、華發(fā)股份(600325,股吧)10家房企。

其中負(fù)債超3000億的房企為萬(wàn)科、綠地、保利地產(chǎn)、華夏幸福。萬(wàn)科的負(fù)債更是高達(dá)10289億元，實(shí)力驚人。

2008年至今10年間，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率上升了將近20%。在上市房企中，共有31家房企資產(chǎn)負(fù)債率超80%，包括天房發(fā)展、綠地控股、云南城投、中交地產(chǎn)等。短期債務(wù)壓力方面，世聯(lián)行(002285,股吧)、南都物業(yè)、綠景控股(000502,股吧)、舜喆、東灃、新梅、中房股份流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債比例為100%。另外，綠景控股、京能置業(yè)(600791,股吧)、大龍地產(chǎn)(600159,股吧)、三湘印象、北京城建(600266,股吧)、新黃浦(600638,股吧)、中交地產(chǎn)、世聯(lián)行、金漢股份、金融街(000402,股吧)、首開股份的現(xiàn)金到期債務(wù)比超過(guò)-100%，綠景控股更是高達(dá)-48978%，甩出其他房企幾條街，其償還壓力可見一斑。中小房企債務(wù)壓力和償債壓力相對(duì)更為明顯，可以說(shuō)資金鏈非常危險(xiǎn)了。

與高負(fù)債截然相反的是，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率和凈利率整體呈下降趨勢(shì)。凈利率在2011年達(dá)到峰值，之后便開始急劇下降，直到2016開始方緩慢上升。隨著調(diào)控的影響逐漸顯現(xiàn)，信貸政策收緊，企業(yè)資金成本上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率將有所降低，部分企業(yè)資金鏈開始吃緊。

眾所周知，房企10年來(lái)的發(fā)展模式都是規(guī)模戰(zhàn)，想要壯大規(guī)模，躋身頭部房企就要加杠桿，因此在過(guò)去幾年中，房企不斷發(fā)債融資，負(fù)債率也呈不斷上升態(tài)勢(shì)。

杠桿加到頂?shù)姆科笠苍谟瓉?lái)償債高峰，今年一季度償還債務(wù)支付的現(xiàn)金同比上升約38.5%。資金緊張的房企開始加速回款，方式包括降價(jià)等，這一定程度上也在擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了中小房企的經(jīng)營(yíng)壓力。

房企自身也意識(shí)到了高杠桿問題，甚至主動(dòng)去杠桿已拉開帷幕。恒大提出，到2018年末資產(chǎn)負(fù)債率從71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右；五礦地產(chǎn)與融信也表明，未來(lái)企業(yè)將進(jìn)一步降低凈負(fù)債率。

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發(fā)債收緊迫使房企尋求多元融資

發(fā)債的收緊迫使房企開始尋求多元化多渠道融資，就目前來(lái)看，境內(nèi)發(fā)債的補(bǔ)充渠道即境外發(fā)債和具有政策窗口期優(yōu)勢(shì)的資產(chǎn)證券化（ABS）正在成為房企的融資新渠道。內(nèi)地信貸收緊的形勢(shì)下，中國(guó)房企近期密集海外發(fā)債“解渴”。Wind數(shù)據(jù)顯示,截至2018年5月22日,2018年以來(lái)內(nèi)地房企已公告計(jì)劃發(fā)行的海外債券達(dá)61只,發(fā)行總額超過(guò)240億美元,比去年同期大幅度上升105%左右。2018年4月份，海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元也大幅上升。

小債從國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站和上交所等渠道發(fā)現(xiàn)，對(duì)融創(chuàng)、萬(wàn)科、首創(chuàng)、金科、華遠(yuǎn)、萬(wàn)達(dá)、旭輝、陽(yáng)光城、富力等房企的境外發(fā)債予以備案登記，已有超過(guò)十家房企在不到一個(gè)月的時(shí)間發(fā)行境外債券。

房企為何要選擇境外發(fā)債。

除了內(nèi)地融資機(jī)會(huì)收縮外，海外發(fā)債政策寬松、時(shí)間短效率高也吸引了急需資金的房企躍躍欲試。歸根到底還是迫于資金壓力救急。

在融資渠道收窄的大環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了一個(gè)政策窗口期，即鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展。租房租賃的債券和資產(chǎn)支持計(jì)劃（ABS）順勢(shì)成為房企的新興融資渠道。

據(jù)了解，資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新工具，在房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)行方面具備諸多優(yōu)點(diǎn)，拓寬了融資渠道，降低整體融資成本，提高了融資便利，是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)所在，同時(shí)助推房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。

樓市調(diào)控在逐步發(fā)酵，短期沒有放松的跡象，房企的資金需求量變大，面臨的壓力也是空前，由于品牌溢價(jià)、融資成本、周轉(zhuǎn)速度現(xiàn)金流等方面的差異，大型房企和中小房企的分化也將進(jìn)一步嚴(yán)重。

據(jù)天風(fēng)證券金融部統(tǒng)計(jì)，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達(dá)932億元、四季度到期高達(dá)698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。

值得注意的是，無(wú)論是境外還是境內(nèi)，房企都即將迎來(lái)還債高峰，因而明年資金面會(huì)更加緊張。屆時(shí)融資跟不上的話，一些中小企業(yè)或面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。而實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)風(fēng)聲鶴唳，除了不斷爆出的資金危機(jī)和違約事件外，目前市場(chǎng)上不少中小房企急于拋售手中資產(chǎn)，估計(jì)已處于危險(xiǎn)邊緣，如果身邊有這樣的房企， 就要注意警惕了。

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