以北京“3·17”樓市新政為始，中國新一輪房地產市場調控已經超過百日。本輪調控無論是范圍、頻度還是執行力度都超過以往幾輪。各地更是祭出多項從未使用過的調控“新招”，中國房地產市場及其運行環境正在發生變化。

    海南省出臺全省范圍限購政策，隨著調控政策監管不斷趨嚴，該省年初商品房銷售異常火爆的勢頭趨緩，市場開始降溫。

　　限價升級

　　地方政府對商品房預售價格進行控制是房價調控的通行做法。近期，多地限價措施不斷升級。

　　長沙市日前規定，當地商品住房項目申請預售許可證，價格比照2016年10月的均價來確定。河南省規定，鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平，且不得捆綁車位銷售以及設置其他附加條件。

　　廊坊也在上月出臺新政稱，努力把房價穩定在2016年10月的水平，確保環比不增長。洛陽市在6月末出臺新規稱，各開發企業目前在售項目以今年5月9日之前簽約均價為基準價，在售房源不得高于該基準價。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，預計更多城市會比對2016年10月的市場價格來執行限價政策，未來政策有顯著加碼的可能性。

　　2016年9月底以來的兩輪調控大潮改變了中國房地產市場的走向。鏈家研究院院長楊現領指出，2016年10月以來，中國已有超過52個城市或地區出臺調控政策，累計有120項限購政策、162項限貸政策。

　　土地自持

　　在中國運行多年的土地“招拍掛”制度被不少人視為推高房價的動力之一。開發商因激烈競爭抬高地價，從而導致商品房價上行。不過這一模式開始出現變化。

　　近日，上海掛牌出讓的兩宗地塊均要求在70年內競得人須100%自持。相較于過去因“限地價、限房價、競自持面積”等土地調控方式導致70年自持的結果，這是中國首次在出讓開始就表明全部面積為70年自持的土地出讓。

　　張大偉表示，上海此次拍賣中，土地供應模式出現了轉變。這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性，能避免土地高溢價對交易市場產生影響。

　　除上海外，北京、佛山、廣州等地也拍出過開發商自持70年的土地。第一個“吃螃蟹”的萬科更是一口氣拿下5塊自持土地。

　　易居研究院研究總監嚴躍進預計，后續實施自持政策的城市，將大多是房價上漲過快的一二線城市以及個別三四線城市。這些城市希望通過自持項目來對沖高房價，同時大力發展租賃市場，這會帶來物業供應結構和居住模式的轉變。

　　在政策的限制之下，房企拿地已經無法像以前那樣不計成本地瘋狂搶地，加上自持要求，現在拿地對開發商的運營實力已經有了很高的要求。在土地供應端，房屋開始回歸居住屬性。

　　限售擴圍

　　限售是本輪調控中的新手段。4日晚間，東莞出臺限售令稱，企業購房需不動產權證滿2年才能交易。西安近日也延長了限售期限，規定新房網簽滿5年方可交易。目前，中國已有逾30個城市出臺限售政策。

　　嚴躍進指出，買房后持有一定年限方可賣出，意味著持有房產的時間成本大幅提高，且短期轉手套現的可能性驟降。這就相當于在一定時間內，凍結了房產的流動性，有利于打擊炒房。

　　多項政策之下，熱點城市房地產市場大幅降溫。深圳市規劃和國土資源委員會發布的6月份房價數據顯示，深圳房價已經連續9個月環比下跌。據偉業我愛我家集團市場研究院數據統計，2017年上半年北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽16332套，環比2016年下半年下滑48.6%，創下歷史新低。

　　不過，緊縮政策的四面圍堵也帶來一些“副作用”。一方面，投資需求和資金從核心城市“外溢”至其他城市，前期諸多高庫存壓力城市近期房地產市嘲量價齊升”；另一方面，為控制新房均價，部分城市預售項目獲批價格較低，有些開發商通過“裝修款”“車位款”等各種名目讓購房者補差價，廣州等地出現“雙合同”。

　　交通銀行首席經濟學家連平認為，目前各項房地產調控政策已幾乎用到極致。長遠來看，緊縮調控不能無限期持續，長效機制建設刻不容緩。