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　　財(cái)經(jīng)365（編輯陳晨），首開(kāi)股份股票消息：首開(kāi)股份如何破解“中年危機(jī)”？

　　伴隨著年報(bào)披露季接近尾聲，上市房企悉數(shù)亮出“成績(jī)單”。4月13日，首開(kāi)股份(600376,股吧)發(fā)布2017年業(yè)績(jī)報(bào)顯示，去年全年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入366.78億元，同比增長(zhǎng)22.74%;歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為23.63億元，同比增長(zhǎng)24.26%。

　　而在這些看似喜人的指標(biāo)背后，素有“京城一哥”的老牌國(guó)企首開(kāi)股份也難掩落寞。根據(jù)年報(bào)，首開(kāi)股份歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)只有10億元，同比減少35.8%，房地產(chǎn)簽約金額691.90億元，同比上升9.65%，簽約面積295.04萬(wàn)平方米，同比下降0.64%。

　　在銷(xiāo)量增速上，首開(kāi)股份的表現(xiàn)更是令人大跌眼鏡。2017年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比增速較2016年分別大跌42%和83%。克而瑞發(fā)布的榜單顯示，首開(kāi)股份2017全年流量銷(xiāo)售金額和權(quán)益銷(xiāo)售金額分別位居全國(guó)榜單的第33和34位，較2016年分別大跌16和11個(gè)位次。

　　與此同時(shí)，2018年在17家房企躋身千億陣營(yíng)之際，也曾喊出要進(jìn)軍千億目標(biāo)的首開(kāi)股份從已披露的業(yè)績(jī)情況來(lái)看，若要擺脫增長(zhǎng)乏力的“中年危機(jī)”，沖擊千億俱樂(lè)部仍面臨重重挑戰(zhàn)。

　　被吞噬的利潤(rùn)：2017凈利下跌35.79%

　　首開(kāi)股份財(cái)報(bào)顯示，2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)上漲22.41%。但經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，自2012年以來(lái)，首開(kāi)股份雖然營(yíng)業(yè)收入持續(xù)上升，但凈利潤(rùn)卻起伏不定。2013年首開(kāi)股份凈利潤(rùn)下滑20.5%，而在樓市成交火爆的2016年，首開(kāi)股份凈利潤(rùn)卻跌至19.01億元，同比下滑8.74%。

　　首開(kāi)股份的凈利潤(rùn)率也顯示出其增長(zhǎng)的疲態(tài)。自2012年至今，首開(kāi)股份的營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)，但2012年，首開(kāi)股份僅用126.76億元的營(yíng)收便換來(lái)了16.17億元的凈利潤(rùn)，相比而言，2017年366.78億元的營(yíng)收卻只帶來(lái)23.63億元凈利潤(rùn)，收入與利潤(rùn)的增長(zhǎng)顯然不成正比。

　　到2017年，歸屬于股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)更為慘淡，達(dá)到雙位數(shù)的滑坡，下降幅度達(dá)35.79%。

　　一位接近首開(kāi)股份的知情人士表示，首開(kāi)股份盈利能力走下坡路主要是報(bào)告期內(nèi)公司投資收益大幅降低，同時(shí)，期內(nèi)銷(xiāo)售的保障性住房和低毛利率住宅產(chǎn)品比較集中造成的。

　　業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2016—2017年，首開(kāi)股份北京地區(qū)項(xiàng)目毛利率從44.71%降低6.90個(gè)百分點(diǎn)至37.81%，京外地區(qū)項(xiàng)目毛利率從24.84%增加2.67個(gè)百分點(diǎn)至27.51%。

　　對(duì)此，易居智庫(kù)市場(chǎng)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，企業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)影響的確存在，作為北京政策性住房供應(yīng)主力，這些項(xiàng)目對(duì)企業(yè)利潤(rùn)有一定影響，但企業(yè)利潤(rùn)還受其他因素影響。

　　對(duì)于首開(kāi)股份而言，最為關(guān)鍵的“其他因素”莫過(guò)于其飽受詬病的低去化率。首開(kāi)股份2017年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)可供出售面積1994.9萬(wàn)平方米，已售出面積29.5萬(wàn)平方米，去化率僅為14.79%。從已披露的其他房企年報(bào)來(lái)看，中海、萬(wàn)科目前在去化率這一指標(biāo)上維持在65%的中性水平，而今年坐穩(wěn)行業(yè)頭把交椅的碧桂園去化率則高達(dá)77%。由此可見(jiàn)，項(xiàng)目去化方面，首開(kāi)股份與行業(yè)水平相去甚遠(yuǎn)。

　　屋漏偏逢連夜雨，在遭遇嚴(yán)厲的調(diào)控政策后，首開(kāi)股份去化問(wèn)題尤為突出。據(jù)公開(kāi)資料顯示，2017年首開(kāi)股份的存貨周轉(zhuǎn)率為0.19次，處于低位水平。

　　就在房企紛紛不惜代價(jià)以“高周轉(zhuǎn)”模式實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的時(shí)候，行業(yè)老大碧桂園連發(fā)三文急提周轉(zhuǎn)速度，而首開(kāi)股份的年報(bào)上卻赫然躺著8個(gè)平均耗費(fèi)逾十年時(shí)間打造的項(xiàng)目，其中，至少仍有4個(gè)尚未竣工。這四個(gè)尚未竣工的項(xiàng)目分別為首開(kāi)國(guó)風(fēng)海岸項(xiàng)目、時(shí)代紫芳（五-六區(qū)）、太原龍城大道以及國(guó)風(fēng)潤(rùn)城，在建時(shí)長(zhǎng)分別達(dá)到14年、14年、8年和9年。

　　其中，首開(kāi)國(guó)風(fēng)海岸項(xiàng)目和國(guó)風(fēng)潤(rùn)城項(xiàng)目還產(chǎn)生了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，總計(jì)跌價(jià)金額逾8000萬(wàn)元。從這兩個(gè)項(xiàng)目位置來(lái)看，均地處庫(kù)存重災(zāi)區(qū)遼寧省。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，一般開(kāi)發(fā)周期非常長(zhǎng)的項(xiàng)目，無(wú)外乎兩種情況，即坐等地價(jià)上漲和土地持有成本不大。由于兩項(xiàng)目潛在的投資機(jī)會(huì)并不大，所以不排除房企有意識(shí)地放緩了開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

　　根據(jù)年報(bào)，首開(kāi)股份去年全年結(jié)轉(zhuǎn)各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目面積166.85萬(wàn)平方米，同比下降12.26%。一面是低毛利產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，一面是大量未竣工項(xiàng)目，想要實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的爆發(fā)，首開(kāi)股份注定還有很長(zhǎng)一段路要走。

　　難以回避的風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)金流下降140%

　　隨著房地產(chǎn)融資政策的收緊，首開(kāi)股份和眾多積極向上的同行一樣，面臨著資金緊張局面。

　　從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流看，首開(kāi)股份的表現(xiàn)尷尬，2017年報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量-204.53億元，同比下降140.35%。對(duì)此，首開(kāi)股份試圖通過(guò)出售項(xiàng)目緩解資金困局。

　　2017年6月，首開(kāi)將旗下深圳祁年100%股份出售給萬(wàn)科，8月2日，國(guó)金證券(600109,股吧)以60億元的價(jià)格受讓首開(kāi)股份持有的首開(kāi)宏泰、首開(kāi)盛泰、首開(kāi)興泰、海門(mén)錦源100%股權(quán)收益權(quán)。即便如此，首開(kāi)股份投資支付的現(xiàn)金仍舊比去年同期增加80.17億元。

　　根據(jù)年報(bào)，2017年首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)融資金額546億元；本期共歸還約317億元，當(dāng)期凈增融資規(guī)模229億元。

　　對(duì)于房企而言，資金永遠(yuǎn)是企業(yè)發(fā)展必不可缺的生產(chǎn)要素。因此，無(wú)論是運(yùn)用股權(quán)還是債權(quán)，通過(guò)各種渠道融資成為上市房企發(fā)展的不二法門(mén)。

　　梳理首開(kāi)股份往年年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，在2014年之前，首開(kāi)股份的融資主要通過(guò)銀行貸款和信托等方式進(jìn)行，2015年始，首開(kāi)股份的融資渠道由傳統(tǒng)的銀行貸款、信托貸款，拓展到中票、永續(xù)債、公司債、眾籌產(chǎn)品等融資工具，其中，首開(kāi)股份尤其鐘情于永續(xù)債。

　　2015年，首開(kāi)股份累計(jì)發(fā)行兩次永續(xù)債，規(guī)模達(dá)60億元，2016年，首開(kāi)股份先后兩次新增永續(xù)債借款，合計(jì)50億元，盡管當(dāng)年首開(kāi)股份償還了40億元永續(xù)債，但仍持有70億元永續(xù)債貸款。2017年，歸還20億元永續(xù)債之后，首開(kāi)又發(fā)行了30億元的永續(xù)中票。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，永續(xù)債雖然被視為權(quán)益，可以美化報(bào)表、降低負(fù)債率，但因永續(xù)債的利息逐年上升，企業(yè)不得不為此支付并不低廉的利息，利息支出增加，則需要公司拿大筆凈利潤(rùn)去覆蓋。

　　查閱2014年-2017年公司年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，首開(kāi)股份的負(fù)債率分別為83.47%、82.7%、79.91%和80.59%，始終徘徊在行業(yè)紅線(xiàn)附近的負(fù)債率成為首開(kāi)股份不得不選擇永續(xù)債的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。

　　不過(guò)，報(bào)告期內(nèi)，公司全年新增項(xiàng)目27個(gè)、其中北京獲取16個(gè)，京外新增11個(gè)，項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)399.70萬(wàn)平方米，這樣的投資速度和規(guī)模對(duì)首開(kāi)股份的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流無(wú)疑將形成壓力。

　　華泰證券(601688,股吧)在研報(bào)中表示，一線(xiàn)城市延續(xù)當(dāng)前嚴(yán)格的調(diào)控體系，京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、通州行政副中心建設(shè)持續(xù)分流需求，以及首開(kāi)一級(jí)開(kāi)發(fā)及棚改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)，都將加大公司資金鏈壓力。

　　4月16日，首開(kāi)股份發(fā)布一季度業(yè)績(jī)公告。期內(nèi)，共實(shí)現(xiàn)簽約面積37.85萬(wàn)平方米，同比降低42.60%；簽約金額100.18億元，同比降低45.84%。值得注意的是，2018年，首開(kāi)股份制定的年度目標(biāo)是銷(xiāo)售面積約330萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額約1000億元，也就是說(shuō)，一季度，首開(kāi)股份僅完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的10%，后續(xù)銷(xiāo)售面臨不小的壓力。

　　首開(kāi)股份在公告中也坦陳，公司根據(jù)實(shí)際情況及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，制定了2018年銷(xiāo)售計(jì)劃，但完成2018年銷(xiāo)售計(jì)劃存有不確定性。至于首開(kāi)股份未來(lái)表現(xiàn)如何，相信市場(chǎng)會(huì)給出答案。獲取更多股票行情及資訊，請(qǐng)隨時(shí)關(guān)注財(cái)經(jīng)365網(wǎng)站。

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