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調控大棒的威力開始顯現。4月以來，北京、杭州、成都等多城市都出現土地流拍的情況。截至2018年5月1日，北京已流拍了6宗地塊。此行情與房企前幾年大手筆拿地的景象大相徑庭。

2015-2016年樓市高溫之際，房企在全國多城造下了多宗地王，尤以央企、閩企為甚。其中，僅在2016地王高發年中的9宗地王項目，就有6宗住宅用地，分別被綠城、中駿、陽光城、招商蛇口、綠地、天潤承澤收入囊中。諸多高價地背后，房企對賭的是未來地價與房價上漲的預期，但放眼當下調控大局，這些曾經輝煌一時的地王項目卻經歷著前所未有的尷尬，昔日“地王”要如何自處？

 多城土地流拍 新房成交直線回落

4月24日，北京市兩宗住宅用地流拍，分別是北京市房山區青龍湖鎮中心區01-0010、0021地塊，北京市門頭溝區永定鎮曹各莊橋戶營村MC00-0016-061地塊，兩宗地均為限價房用地。至此，2018年來，北京市土地流拍數量累計達到6宗。

流拍現象不只出現在北京，4月以來，北京、杭州、成都等多城市都出現土地流拍的情況。5月2日，天津中新天津生態城一宗居住用地流拍，在這之前天津寧河橋北新區地塊流拍。4月24日，杭州臨安5宗住宅用地掛牌出讓，其中2宗流拍，2宗底價成交。

對于這些土地市場爆冷現象，思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅告訴藍鯨地產：“第一，從開發商經營的角度來說，限價、限購、限貸等措施導致其資金入口不暢，房企拿地肯定會更加慎重；第二，前兩年房企在全國拿地比較積極，開發商手里儲備了大量土地。所以，這個階段對于他們來說，迫在眉睫的問題是去化庫存，而不是進一步加碼投資；第三，各個城市對不同屬性的土地管理更加嚴格，比如北京、上海對商辦的限制，也會導致土地出讓困難?！?/p>

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：房企拿地比較謹慎的原因是，限價和房企拿地資金審核力度趨嚴所致。

企業拿地轉向，通常意味著市場發生了變化。春江水暖鴨先知，不同于對限價風暴的預判不足，這一次開發商提前警覺了起來。

歷經一年有余的調控之后，新房市場成交指標直線回落。云房數據研究中心數據顯示，4月份，北京市一手商品住宅成交1157套，同比下降44.72%；成交面積17.94萬平米，同比下降45.07%；成交總金額89.35億元，同比下降40.97%。

6大房企“地王”項目處境尷尬

土地市場趨冷，新房成交回落，對于在前兩年拿到“地王”項目的房企而言，踏錯節奏之后要如何自處？

2015年10月，北京單價最高“地王”經過104輪激烈競拍，落入葛洲壩地產的手中。彼時，經專家測算，憑借7.5萬/平方米的樓面價，該地塊成為北京單價“地王”，經業內核算預估，該地塊的售價或將高達15萬元/平米。然而截止到2018年5月以來的三年時間，葛洲壩地產僅有的兩項動作是：2016年發布5G科技、2017年年底公布項目案名北京中國府。除此之外，該項目遲遲未有入市動作。

對于強調高周轉的房地產行業來說，該地塊的動作不得不說緩慢。據此，藍鯨地產連線北京中國府營銷負責人，對方稱不方便接受采訪。后經北京中國府置業人員回復，“目前項目還在走建委報批手續，預計今年年底入市，現在建筑的大致情況是高層已經封頂?！?/p>

藍鯨地產梳理發現，北京中國府項目周邊云集了紫辰院、龍湖西宸原著、懋源釣云臺、泰禾西府大院等項目，售價均在120000-130000元/平米。就此推算，昔日“地王”的隱匿，或與價格獲批難有直接關系。

而這還僅僅是眾多高價地項目的一個剪影。2016年，趁著樓市火熱之際，房企瘋狂造“地王”。據不完全統計，作為中國房地產歷史上的地王年，2016年30多個城市共刷出340宗單價、總價地王。其中，北京9宗地王項目有6宗住宅用地，包括綠城集團駝房營地王、招商蛇口南邵地王等。截止到目前，招商蛇口南邵地王尚處于“蟄伏”階段；綠城集團五里坨地王則將49.5%的股權轉讓給了遠洋集團，昔日“名震一時”的地王早已風光不再。

放下身段的“地王”

在上述地王遭遇尷尬的同時，也有一部分地王選擇放下身段進入市場。

2017年8月5日，位于北京豐臺區的中國璽以及昆侖域雙雙取得最新預售許可證（2017）95 號、96號。這兩個項目也是“富貴出身”，2015年1月5日，華潤、招商、深圳聯新和致昌聯合體以86.9億元，溢價率均近50%的總價拿下該地。

然而，直到2017年8月才獲批入市，其拿證過程也堪稱波折。據了解，2016年10月份，昆侖域報給北京市住建委的銷售均價是11萬元/平方米，并未獲批。2017年3月份，再次上報取證價格大約是10萬元/平方米，較上次下調了１萬元/平方米，但仍未成功。直到8月，才最終已9.5萬元/平米的價格獲批。

實際上，為了實現控制房價的目標，2017年北京報批新房預售價格一直暗設“8萬元”紅線。此次，昆侖域與中國璽以9.5萬元/平米的價格獲批，業內一致將其解讀為8萬元限價紅線的解禁。

對于北京高價地的現狀，郭毅表示：“有些高價地接受了政府的價格管理，低于預期的價格上市銷售了，這樣的一些項目銷售速度比較快，比如中國璽、昆侖玉、金茂府等；還有一些項目還是期待政府在價格管理上能有放松，這樣的項目基本還未上市?！?/p>

可見，地王入市緩慢背后是與政府限價的博弈。對此，嚴躍進建議道：“建議對于樓盤的定價進行客觀分析，尤其是應該確定一個盈虧平衡點，這樣在價格申報上更容易說服政府審批部門。”

地王總能解套，但所謂“上有政策下有對策”，限價之下，為了應對折價入市帶來的利潤損失，部分背負著高期待入市的“地王”項目重新回到了毛坯交房時代。“這對市場來說是一種倒退”郭毅如是說。

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