全國多地首套利率上調，收緊呈蔓延之勢！半年報劇透，房地產大佬們接下來準備大干一場！

　　近日，蘇州首套房貸利率上調（較基準利率上浮10%）的消息一度在網上刷屏。而一線城市中，廣州、深圳、北京等地的多家銀行也已紛紛上調首套房貸利率；上海方面，與幾個月前相比，多數銀行的首套房貸利率亦均有不同程度收緊。由此，首套房貸利率的大范圍收緊再次成為近期樓市調控的焦點，這也在一定程度上體現了信貸資金“脫虛入實”，轉向實體經濟的成效。

　　而與此同時，上市房企爭相摩拳擦掌欲大展宏圖。萬科A(23.41 +1.39%,診股)在24日晚間交出靚麗“成績單”的同時，表達了對住房租賃市場前景的看好。在已發布2017年半年報的59家A股上市房企中，也多數都提到了“住房租賃”這一關鍵詞。

　　萬科等地產巨頭半年報透露了啥信號

　　面對正在開啟的住房租賃時代，上市房企爭相摩拳擦掌欲大展宏圖。

　　8月24日晚間，萬科A發布2017年半年報，在交出歸屬于上市公司股東凈利潤同比增長36.47%的“成績單”同時，多次提及發展住房租賃事項，并表達了對住房租賃市場前景的看好。事實上，在已發布2017年半年報的59家A股上市房企中，大多數都提到了“住房租賃”這一關鍵詞，發展住房租賃已經成為上市房企的共同心聲。

　　有業內人士表示，國內首批開展住房租賃試點的12個城市逐步邁進租購同權時代，標志著我國住房租賃時代大幕已開啟，以上市房企為代表的房地產公司積極參與其中，將推動住房回歸居住功能，進一步平抑房價，促進房地產市場平穩健康發展。

　　齊聲看好租售并舉

　　7月，住建部等9部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

　　此舉被視為房地產市場調控思路轉換的重要信號。此后，多地政府陸續下發文件，推進住房租賃市場建設。房地產企業緊跟政策，調整思路。作為上市房企的龍頭，萬科A在半年報中以較大篇幅論述了發展住房租賃市場的重要性。其提出，建立租售并舉機制，促進租賃住房發展，滿足新市民居住需求已經成為行業政策的重要組成部分。并且，由于主要城市逐步進入存量房時代，基于存量房的經營業務發展空間顯現，將為房地產企業提供更多發展機會。

　　招商蛇口(18.99 +0.42%,診股)則在半年報中表示，隨著政策層面對于住房租賃市場支持的頂層制度出臺，地方政府陸續在發展租賃市場規模、培育參與主體、稅收優惠、金融支持等方面出臺一系列細則以支持住房租賃市場的發展。在巨大的市場容量和資本支持下，長租公寓在近幾年有望得到迅猛發展。

　　世聯行(10.60 -0.56%,診股)認為“長租公寓行業將迎來黃金發展時期”，上半年因為租售并舉、租售同權等相關政策不斷出臺，以購房作為解決居住需求的唯一途徑的時代即將過去，具備長租服務能力即擁有了通向未來中心城市發展的門票。

　　動作頻頻儲備充裕

　　看好住房租賃市場前景，房企們躍躍欲試，不少公司在半年報中披露了已經開展的住房租賃業務，并表示將繼續大力推進該業務發展。

　　萬科A表示，自2014年以來積極布局長租公寓市場，目前已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市場化租金定價，致力于滿足城市青年人群的中長期租住需求。截至報告期末，泊寓業務已覆蓋21個一線及二線城市，累計獲取房間數超過7萬間，累計開業超過2萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約87%。

　　招商蛇口則聚焦國內中高端租賃市場，其布局深圳約50萬平米、1.3萬套長租公寓產品，已形成“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務式公寓三大核心產品線，并已全面形成產品與服務、運營管理、品牌等細分標準化體系。招商蛇口提出，將以“中國中長租公寓領導品牌”為發展目標，計劃以三年的時間實現品牌全國布局。

　　世聯行更是大段詳述長租公寓業務開展情況。據其披露，截至6月30日，公司旗下的紅璞公寓已經進入了深圳、廣州等27個城市，全國簽約間數達4萬多間，覆蓋核心一二線城市。在近期九部委公布的12個首批住房租賃試點城市，公司都有常設團隊，并且在其中10個城市已經開展了長租公寓工作。

　　數據顯示，我國規模化住房租賃企業市場份額只占2%左右，相較于發達國家成熟市場20%至30%的比例差距非常大，將成為房企們的發力空間。

　　競逐“地產下半場”

　　房企們之所以對住房租賃市場給予積極響應，除了認同相關政策，更主要的原因是房地產市場已經進入了“新的階段”——龍頭房企正形成頭部優勢，占據越來越大的市場份額和利潤空間。

　　以萬科A為例，其上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現營業收入698.1億元，同比下降6.7%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤73億元，同比增長36.47%。

　　營業收入增幅不及凈利潤增幅的情況在龍頭房企中并不少見。如碧桂園，其上半年實現營業收入777.38億元，同比增長35.52%；實現歸屬母公司股東的凈利潤75.01億元，同比增長39.18%。龍湖地產上半年實現營業收入185.94億元，同比增長1.23%；實現歸屬母公司股東的凈利潤44.05億元，同比增長18.08%。

　　在業內人士看來，盈利能力增長更多的與房企銷售能力相關。公開數據顯示，今年1至7月，碧桂園和萬科銷售金額分別達到3339.1億元和3128.8億元，位列房企銷售排行榜第一和第二。在已披露半年報的房企中，增長較快的華夏幸福(32.86 +0.46%,診股)、龍湖地產，同期銷售金額也均躋身前十。

　　在強調資金使用效率的大環境下，更大的銷售規模對房企來說，往往意味著更低的融資成本、更高的拿地效率，這使得“大象”反而比“兔子”跑得更快。“考慮到目前國內房地產企業集中程度并不算高，高周轉模式仍將持續，但隨著租賃市場蓬勃興起，比拼成長質量的業務也是房企的競爭關鍵之一。”

　　“脫虛入實”額度吃緊 多地首套房貸利率上調

　　近日，蘇州首套房貸利率上調（較基準利率上浮10%）的消息一度在網上刷屏。而一線城市中，廣州、深圳、北京等地的多家銀行也已紛紛上調首套房貸利率；上海方面，與幾個月前相比，多數銀行的首套房貸利率亦均有不同程度收緊。由此，首套房貸利率的大范圍收緊再次成為近期樓市調控的焦點，這也在一定程度上體現了信貸資金“脫虛入實”，轉向實體經濟的成效。

　　滬上銀行九折利率難覓

　　額度不多需要排隊、放款時間無法確定，滬上多家銀行信貸部門工作人員在接受記者電話詢問時幾乎眾口一詞，甚至某銀行支行的工作人員私下里表示，目前已不對外發放房貸。

　　昨日，記者以購房者身份向多家銀行致電問詢首套房貸事宜。中國銀行(4.11 +1.23%,診股)某支行負責信貸的工作人員透露說，相關文件已下發十天左右，首套利率已從之前基準利率的九折上調至九五折。中信銀行(6.39 +0.95%,診股)某支行信貸部人士則告訴記者，首套利率九折起，但實際放款會很慢，且公司有合作渠道，會優先滿足合作渠道的資金需求。“要想快，就得（較基準利率）上浮20%，所有流程走完后一周內放款。”

　　此外，招商銀行(27.16 +1.76%,診股)某支行負責貸款的工作人員表示，現在申請房貸都得排隊，放款時間無法確定。“能申請到基準利率已經非常不錯，如果申請人的具體條件不符合相關要求，利率還有上浮的可能性”。而民生銀行(8.23 +0.49%,診股)上海分行有關人士直接了當地告訴記者，首套執行基準利率的1.1倍，二套為基準的1.2倍。上海銀行(18.56 +0.22%,診股)的工作人員也表示，首套新房可執行基準利率，首套二手房利率為基準利率的1.02倍。

　　對各家銀行紛紛上調首套房貸利率，有銀行人士向記者表示，現在大部分銀行的貸款額度都非常緊張，與其貸給個人用于住房貸款還不如以更高的利率貸給企業以賺取更多利潤。另外，收緊住房貸款也符合國家加強房地產調控的政策導向。

　　四季度不排除進一步收緊

　　其實，自8月份以來，包括廣州、北京、天津、濟南、南京、蘇州、東莞等全國多地的首套房貸利率均出現上調。

　　8月11日，廣州幾家國有銀行，包括農行、建行、中行、交行等相繼發出通知，稱自8月12日起，首套房貸利率上調至基準利率的1.05倍。8月22日，農行蘇州分行等開始調整蘇州全轄區住房貸款利率，新受理的個人住房貸款，首次貸款及首套房貸款最低執行利率調整為基準上浮10%。隨后部分銀行迅速跟進。

　　克而瑞研究中心研究總監楊科偉表示，此輪各地房貸收緊與銀行房貸額度緊張有關。今年以來，在“脫虛入實”政策引導下，多數銀行更傾向于將資金投放到實體經濟中，從而擠壓了房貸的額度。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦認為：房貸政策收緊與調控政策有關。盡管在連續的政策下樓市出現降溫，但從70個大中城市房價指數來看，還是有不少的城市呈環比上漲。市場風險不得不防，而且調控也要持續。有些城市還是有一開盤就全部清盤的現象，所以調控維持高壓是有必要的。

　　回看上海的情況，盧文曦認為，其實今年以來調控措施還是效果明顯的，樓市已出現降溫，而信貸也是樓市調控手段之一。今年5月，上海房貸有過一次收緊，部分中小規模股份銀行收緊首套房優惠折扣，甚至暫停房貸業務。至近期，又有收緊動作。而年底資金一般都會比較緊張，所以不排除四季度房貸利率還有進一步收緊的可能。

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