今年以來(lái)，一系列樓市調(diào)控“組合拳”顯示監(jiān)管層對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的容忍度不斷降低，地方政府對(duì)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心也在不斷增強(qiáng)。現(xiàn)在市場(chǎng)輿論的關(guān)注點(diǎn)是，房地產(chǎn)價(jià)格能被調(diào)降嗎？如何防止各地調(diào)控政策出現(xiàn)過(guò)去幾次那樣房?jī)r(jià)越調(diào)越高的局面？

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第一次把“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”列入了工作時(shí)間表，并第一次明確提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。因此，筆者認(rèn)為，要防止各地調(diào)控政策出現(xiàn)過(guò)去幾次那樣房?jī)r(jià)越調(diào)越高的局面，先要弄清楚當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是“炒房”為主還是“居住”為主的市場(chǎng)屬性。而筆者通過(guò)三方面分析，確定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是“炒房”為主的屬性。

第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性行為特征與居住為主的理性行為相背離。以居住為主的房屋市場(chǎng)應(yīng)屬于消費(fèi)品市場(chǎng)。這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在正常商品市場(chǎng)中關(guān)于效用最大化的約束。當(dāng)最大效用得到滿足，理性住房消費(fèi)需求就不會(huì)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也會(huì)作出相應(yīng)理性決策而不會(huì)盲目擴(kuò)大投資，供給和需求乃至價(jià)格會(huì)達(dá)到一個(gè)均衡水平。

以投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其“效用”是賺錢(qián)，因此不存在效用最大化約束。換句話說(shuō)，以“炒房”為主的市場(chǎng)整體理性假設(shè)缺失，其以無(wú)上限賺錢(qián)為目標(biāo)的“炒房”行為受非理性房?jī)r(jià)上漲預(yù)期支配。只要房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，“炒房”需求而非居住需求增長(zhǎng)就不會(huì)停止，非理性炒房顯示的無(wú)止境投機(jī)需求，就成了偷換“供給不足”概念的“合理的詮釋”，為增加“炒房”市場(chǎng)的房地產(chǎn)供給提供了圓滿的故事。一二線市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，正與投機(jī)型“炒房”市場(chǎng)的非理性特征一致。

第二，各渠道大規(guī)模資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金脫實(shí)向虛顯現(xiàn)的熱錢(qián)特點(diǎn)也強(qiáng)烈顯示當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，購(gòu)房貸款，買(mǎi)地貸款，去年上半年還出現(xiàn)通過(guò)消費(fèi)貸款偷梁換柱的首付貸，以及通過(guò)企業(yè)貸款變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，占到銀行信貸總量50%以上。去年一季度1.6萬(wàn)億超常規(guī)模銀行信貸，基本上都是房地產(chǎn)貸款或與之相關(guān)的貸款，去年新增貸款的45%進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。今年一季度消費(fèi)貸款大幅增長(zhǎng)，與房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移為裝修消費(fèi)支出有關(guān)。銀行信貸大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲吸引了大量投機(jī)性資金。金融機(jī)構(gòu)諸多理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品以及民間數(shù)萬(wàn)家私募投資公司的各種名目的理財(cái)產(chǎn)品，大多數(shù)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)為投資標(biāo)的，所謂投資收益高度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲。博弈房屋交易收益的熱錢(qián)也大規(guī)模流入二手房市場(chǎng)炒房。多路投機(jī)性資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)價(jià)格不斷上漲，進(jìn)一步吸引投機(jī)炒房需求增長(zhǎng)。

第三，各地出現(xiàn)離婚買(mǎi)房、虛假債務(wù)過(guò)戶房產(chǎn)抵債、設(shè)立一些外地購(gòu)買(mǎi)熱點(diǎn)城市房產(chǎn)的“規(guī)定”規(guī)避限購(gòu)政策等問(wèn)題，不斷突破法規(guī)和道德倫理底線的非理性行為泛濫，可見(jiàn)炒房市場(chǎng)投機(jī)行為的瘋狂。

此外，筆者認(rèn)為，當(dāng)下還需澄清一些強(qiáng)化房地產(chǎn)投機(jī)的觀點(diǎn)。

比如，厘清對(duì)“剛需”和“城鎮(zhèn)化”等概念的認(rèn)知，避免似是而非的“剛需”定義、籠統(tǒng)的城鎮(zhèn)化發(fā)展觀點(diǎn)助推房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)膨脹。所謂“剛需”，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，就是沒(méi)有價(jià)格彈性的需求。也就是需求不受價(jià)格變動(dòng)而改變，即不管價(jià)格如何變化，不管買(mǎi)得起還是買(mǎi)不起，仍然存在的需求才是剛需。所以，熱點(diǎn)城市真正的“剛需”以兩大類(lèi)人群為主：一類(lèi)是進(jìn)城的農(nóng)民工；另一類(lèi)是剛畢業(yè)留城、沒(méi)有家庭支持買(mǎi)房的大學(xué)生。“剛需”確實(shí)很大，但在一般商品房?jī)r(jià)格下是有“求”而不可得之。似是而非的“剛需”分析，硬把彈性需求說(shuō)成“剛需”，無(wú)非是借“剛需”之名，含含糊糊地以增加供給滿足“剛需”名義的“市場(chǎng)化調(diào)節(jié)”繼續(xù)賣(mài)地、炒房、推高樓價(jià)，制造投機(jī)需求創(chuàng)造賺更多錢(qián)的機(jī)會(huì)的游戲而已。混淆投機(jī)炒房與“剛需”的概念，把第二套甚至多套非居住購(gòu)房行為，籠統(tǒng)說(shuō)成“剛需”，利用虛假供求失衡掩蓋投機(jī)需求推動(dòng)的價(jià)格上漲的真相，也更坐實(shí)了一些熱點(diǎn)城市樓市的投機(jī)性屬性。

再比如，GDP掛帥的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系。房地產(chǎn)調(diào)控是事關(guān)總體宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，但實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的調(diào)控政策需通過(guò)地方政府執(zhí)行。長(zhǎng)期以來(lái)地方政府以GDP增長(zhǎng)為指標(biāo)的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，固化了GDP偏好。而調(diào)控房地產(chǎn)與靠賣(mài)地融資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)是不一致的。所以，某些地方主管部門(mén)姑息民間和業(yè)內(nèi)通過(guò)各種擦邊球的方式與調(diào)控政策博弈的行為，對(duì)各種與調(diào)控政策背離的行為睜一只眼閉一只眼，為各利益群體五花八門(mén)的歪門(mén)邪道開(kāi)了綠燈。

還有，相關(guān)部門(mén)缺乏對(duì)新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心，房地產(chǎn)調(diào)控屢屢為穩(wěn)增長(zhǎng)讓步，這也給部分利益主體的政策套利提供了機(jī)會(huì)。“房?jī)r(jià)下跌經(jīng)濟(jì)下行論”利用了地方政府穩(wěn)增長(zhǎng)的偏好，致使嚴(yán)厲的政策只是“紙上談兵”，或“點(diǎn)到為止”，繼而放松調(diào)控，利益群體重復(fù)與房地產(chǎn)調(diào)控博弈的游戲，致使調(diào)控——價(jià)格下降——擔(dān)心經(jīng)濟(jì)下行——放松調(diào)控——價(jià)格大幅上漲——再調(diào)控周而復(fù)始。一些城市不斷放出試探性的政策放松信號(hào)，都顯示地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控并未嚴(yán)格執(zhí)行的事實(shí)。再嚴(yán)厲的政策，沒(méi)有執(zhí)行力就是一紙空文。如果政府調(diào)控政策控制房?jī)r(jià)被認(rèn)為是“虛晃一槍”，那么每次新的調(diào)控都會(huì)受到過(guò)去越干預(yù)價(jià)格越高的事實(shí)引導(dǎo)的預(yù)期誤導(dǎo)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)越調(diào)越高。

要從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)多年的亂象和“管不順調(diào)更亂”的狀態(tài)，必須深刻認(rèn)識(shí)把房地產(chǎn)作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)的不可持續(xù)性，以及可能伴隨的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，由此建立促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，方可真正實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標(biāo)。這要求從根本上正確判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性，深入分析那些刻意模糊房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的現(xiàn)狀及導(dǎo)致非理性繁榮的原因，端正被利益群體扭曲的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，改變GDP掛帥、土地財(cái)政的發(fā)展思路，加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，才能找準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的短期政策和目標(biāo)，堅(jiān)持調(diào)控不為穩(wěn)增長(zhǎng)讓步，同時(shí)調(diào)控政策執(zhí)行到位，保證經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)不被房地產(chǎn)虛擬繁榮綁架。