最近，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產(chǎn)存貨去化即將結(jié)束”的觀點(diǎn)頗引人關(guān)注。支撐其觀點(diǎn)的理由是：2016年以來，漲價(jià)潮從一線城市逐步擴(kuò)展到二線城市，并開始擴(kuò)散到一部分三線城市。
聯(lián)系到跌宕起伏的2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)：地王頻出，房?jī)r(jià)暴漲，樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)似乎說明了當(dāng)下應(yīng)該增加房子供應(yīng)，而不是去庫(kù)存。但是，房?jī)r(jià)暴漲是否就意味著房地產(chǎn)去庫(kù)存即將結(jié)束？當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)庫(kù)存究竟有多大？哪些類型的房子庫(kù)存更嚴(yán)重？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積68810萬平方米，比2月末減少1745萬平方米。其中，住宅待售面積減少1643萬平方米，辦公樓待售面積增加3萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少84萬平方米。隨著全國(guó)性樓市調(diào)控政策不斷升級(jí)加碼，讓交易火熱的一二線城市樓市快速降溫，房?jī)r(jià)暴漲得到抑制。
有意思的是，當(dāng)前三四線城市的房地產(chǎn)也出現(xiàn)了“冰火兩重天”格局：一邊是購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)去庫(kù)存，另一邊是樓市限購(gòu)接連加碼。沒錯(cuò)，樓市限購(gòu)說的就是環(huán)京津的河北樓市。近期，環(huán)京津“城市群”集體進(jìn)入調(diào)控模式引起全國(guó)關(guān)注，不少項(xiàng)目成交率下降顯著，但也有如坐擁強(qiáng)大度假資源的龍湖·長(zhǎng)城源著這樣的旅居，仍保持著高熱度。
據(jù)4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。其核心是以庫(kù)存消化周期分檔次，周期短的要擴(kuò)大供地，周期長(zhǎng)的要停止供地。各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；18～36個(gè)月的，要減少供地；6～12個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
當(dāng)下中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨去庫(kù)存化問題。追根溯源還要從上世紀(jì)90年代說起。由于當(dāng)時(shí)我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下福利分房的制度已經(jīng)跟不上改革開放以后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，房地產(chǎn)企業(yè)因此缺乏資金來源，造成爛尾樓現(xiàn)象層出不窮，我國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入“通貨膨脹”。這樣的情況直到1999年推行住房分配貨幣化制度后才得以暫時(shí)解決。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的崛起也造成了房?jī)r(jià)瘋狂的上漲。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展帶來的盲目建房導(dǎo)致了中國(guó)市場(chǎng)的房屋庫(kù)存量過大，尤其在三四線城市，去化（銷售）周期較長(zhǎng)，面臨較大的去庫(kù)存壓力。
以現(xiàn)在的庫(kù)存水平為基礎(chǔ)，參考?xì)v史的合理去化速度，看起來再經(jīng)一年多的時(shí)間，大量中小城市的存貨去化會(huì)基本完成。這一轉(zhuǎn)折的實(shí)現(xiàn)和確認(rèn)標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本正常化，并將對(duì)大類資產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。