任何政策都有它的歷史語境，你不能用后來的房價持續上漲，指責調控無效。我同意這個觀點，如果不及時調控，房價早就不是現在這樣。事后諸葛，總是容易。
??當然，房地產領域，商品房買賣具有很強的市場化特質，理應按照市場化規律進行管理。此前實行全國性調控時，如“國五”、“國八”，會提及，要運用法律手段。如果說，行政手段具有更多應急色彩，那相對來說，法律手段施加的影響更加長遠。
??與年初的一片焦躁不安相比，目前的房地產市場，已基本穩定下來。不少人說，我國房地產具有很強的周期性，并推算出一個周期多少年之類。我是不太相信的。你們所說的房地產行業周期，可能是自己臆造出來的。論證也是循環論證。
??這是個急匆匆奔跑的行業，倘若不是2008年國際金融危機打斷了一下，它是絕不愿意停歇的。但強有力的調控，至少可以暫時按住狂奔的倔馬。我愿意相信此輪調控帶來的市場穩定期，時間相對要長一些。是為制度性設計準備。
??沒錯，就是傳說中的長效機制。4月25日中央政治局會議提出，要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。“長效機制”長什么樣兒，大家現在只是在猜測。在我個人看來，既然是著眼于“長效”，就不是應急的，因而也不是行政性的舉措。
??房地產長效機制必然包含法律制度的設計。我個人認為，它至少應該有三項法律安排。也就是說，應該進行三項立法。
??一項是房地產稅法。十二屆全國人大五次會議大會發言人傅瑩3月4日說，房地產稅法的確已列入本屆人大五年立法規劃，但今年沒有把房地產稅法提請人大常委會審議的安排。這意味著外界關注的房地產稅法不會在本屆人大任期內出臺。
??全國人大財經委副主任尹中卿對21世紀經濟報道記者說，房地產稅的立法很復雜，涉及的問題比較多。我個人的理解是，還是因為爭議太大。也正常。別的不說，有房與無房，多套房與單套房，觀點就截然迥異。住房乃最大個人利益所系，爭議在所難免。
??一項是住房法，或者叫基本住房法。這部法律也討論很長時期了。按照我個人的理解，它主要是保障居民基本住房權的問題。無論是購買全產權房、有產權約束的保障房，還是租賃住房，居民都有房子住；每年的住房及其土地供應要有保證，政府要公布規劃。這些都需要用法律的形式固定下來。
??曾經聽說住房法改成了基本住房條例。我猜測，這可能是為便于早日出臺。但我仍然強烈建議，應制定住房法，而不是基本住房條例。主要是考慮法律效力。比如，首套房是居民基本住房權的重要體現，應給予適當優惠，如果通過法律條款予以明確，就不會因為市場的波動而不斷調整政策，避免居民實現住房權利過程的不公平。
??一項是住房租賃法。住房租賃是房地產市場的重要部分。居民實現基本住房權，可以是購買，也可以是租賃。在全球主要經濟體里，中國是個人住房擁有率最高的國家，國人喜歡買房的文化固然是一個重要原因；但另一方面，恐怕也與租房住，很多權利無法保障密切相關。
??有個朋友租的房子，還有半年才到期，房東突然打來電話，他外地的女兒要回來住，通知3天后就讓搬家。租客（房屋承租人）根本沒地方講理去。房租要么是“押一付二”，要么是“押二付一”，他押著你的預付金，你卻毫無自衛的武器，只好乖乖地搬走。
??常聽人說，租房沒有安全感，是指租客的權利沒有保障。房東說漲價就漲價，說漲多少就漲多少，你不同意？那就請搬走吧。這個社區好不容易混熟了，又要折騰。更重要的，在現實情境里，租客很難享有與房屋產權人同等的受教育權等公共權利。
??這部法律主要是全面保障居民住房租賃的權利。比如，賦權，賦予租客教育、醫療同等公共權利；建議借鑒德國的做法，房東不得隨意漲房租，可規定年漲幅范圍（如不超過CPI）。我同樣建議，住房租賃法不能因為著急就改為住房租賃條例。