據安徽商報報道，澳中財富中心、松芝廣場、天鵝湖購物中心、新鴻安商城……說到合肥這些鼎鼎有名的爛尾項目，很多市民會發現一個規律，它們都是商業地產。事實上，經過耗時1個多月的調查，也發現爛尾商業地產的數量，遠多于傳統住宅項目。

值得一提的是，住宅項目的爛尾原因，多是開發商資金不濟所致，而商業地產的爛尾原因則復雜得多，招商不力、規劃更改、手續不全等原因不一而足。合肥學院房地產研究所副所長凌斌認為，商業地產爛尾，與政府為完成招商引資任務，缺乏規劃脫不開關系。

[爛尾原因]區域商業過密客流不足

作為合肥本地長期從事房地產研究的專家，郭紅兵一直以來都在關注合肥乃至安徽爛尾項目的進展狀況。他剖析了當前商業地產項目爛尾的幾大原因。“第一種原因，是區域商業過量造成的。政務區其實還算好，畢竟消費客流在那，像新鴻安商城等項目的爛尾都有這個原因。”郭紅兵稱，另一種原因是有的開發企業資金實力不夠，對商業地產操盤經驗不足、能力不夠，導致商業地產項目未完工就爛尾，或者建筑建成，開不了業，“像天鵝湖購物中心等項目都屬于這種情況。”

據郭紅兵介紹，第三種情況是項目以前已經開過業了，因為定位錯誤，導致商家撤場、做不下去，比如西環購物中心、博澳麗苑沃爾瑪超市等，都屬于這種情況。“不要單純以為爛尾項目就是沒蓋完的樓，一個商業地產做不下去，成了空巢，我認為也是爛尾項目。”郭紅兵說。

消費環境變化實體難做

合肥學院房地產研究所副所長凌斌認為，商業地產爛尾的原因，與消費環境的變化有關。“不僅是合肥市，整個安徽省的商業地產，消費模式發生變化了。居民消費模式由過去實體店的體驗式消費變成了網上消費，這是商業地產庫存量大、商業綜合體人流量不旺的一個主要原因，所以辦不下去了。”另外，凌斌指出，當前我國經濟增速放緩，導致辦公樓需求不足，辦公樓也租不出去了。

凌斌表示，我國當前商業地產規劃方面還有另外一個問題，“規劃方面要考慮到招商引資，過去的大超、商業綜合體都屬于地方政府的招商引資任務，地方政府為了完成這一任務，在規劃方面就缺乏了。”

大鱷水土不服效應顯現

凌斌認為，我國當前對商業市場的規劃布局，受到國外商業大鱷的影響太深。當前，國外大鱷的負面效應，已經開始顯現。“我們對國際商業大鱷的操作模式不是很清楚，尤其對其后期危害性沒有充分認識。”凌斌稱，國外這些商業大鱷進駐中國后，借助自身的品牌影響，把周邊的社區店擠出市場，這種模式在國外比較適宜，但在中國會陷入水土不服，“中國上班族是消費主體，他們沒有時間去大超里慢慢逛，目的性比較明確，要買襯衫就直奔服飾店去，要買水果就直奔水果店去。”“國外商業大鱷在中國關門的情況比比皆是，但他們把自身的退路都想好了。”凌斌稱，國外大鱷利用自身品牌吸引一些大品牌進駐，讓后者交柜臺費、宣傳費、促銷費、廣告費、攤位費等各種各樣費用，“他們利用這些形式占用了各個供貨商、零售商的資金，這些國外商業大鱷一般都是租房，不自己建房，一旦遇到經濟下滑，或者出現虧損狀況，就會撤走，這時虧損的不是這些大鱷本身，而是‘搭上它們船’的那些供貨商、專賣店，大鱷們把風險全部轉移走了。”凌斌稱。

支招

沒有置業經驗買商鋪要謹慎

對于業主置業商業地產，郭紅兵建議，如果市民以前沒有商業地產置業經驗，或者不從事商業零售，不建議投資商業地產，“因為你不懂，你對要置業的項目未來會不會爛尾，能否順利經營，是沒有預判能力的。 ”

另外，郭紅兵建議，要買商業地產的話，一定要綜合考慮多項因素，不能只看開發商、銷售部門天花亂墜的銷售說辭。 “有些商業項目雖然沒有爛尾，但也處在苦苦掙扎求生的境地。 ”郭紅兵稱，過去的“一鋪養三代”的時代早就成了歷史。

很多業主在購買商業地產時，都看重開發商的資金實力，對此，郭紅兵認為遠遠不夠，“不光要看該企業的品牌、資金實力，還要看該企業商業地產的運營過往，有沒有成熟的商業地產操盤經驗和能力。 ”另外，郭紅兵建議，置業業主還要看開發商和運營商之間的關系，以及運營商有沒有較強的商業地產操盤水平，“這些都是很重要的。 ”

[爛尾后記]開發商不著急政府著急

凌斌說，很多爛尾商業地產，開發商其實并不著急。“現在的開發商拿地，都是商住用地一起的。比如300畝地，規劃200畝是住宅，100畝是商業，開發商是通過住宅賺錢的，這200畝住宅建成賣掉，已經把那100畝商業用地的拿地成本，甚至建造成本都賺回來了，就算這100畝地空著，任其爛尾，開發商也是賺錢的。”凌斌舉了合肥市某一著名樓盤的例子，“他們把住宅賣完以后，商業用地空在那，跟政府談判，說商業環境變化了，我們這商業規劃要改，要縮小體量，或者蓋其他的。”凌斌稱，這種情況很普遍，說明政府部門對開發企業拿地時候的約束不夠。“這些項目爛尾了，開發商一點不擔心，但爛的是我們的社會資源、我們的市容市貌，爛的是那些花錢在這些項目置業的購房者。”凌斌稱，政府著急。“按理說不該是這樣，政府不是商業項目去庫存的主體，主體是開發商。”

爛尾樓被收購防再爛尾

由不良資產處置公司收購爛尾項目，繼續開發的現象，在北京、上海等地屢見不鮮。“賣掉之后能不能持續經營，是個問題。”郭紅兵稱，“如果大開發商把項目接過來建成以后，包裝一下、搞點噱頭，將商鋪、寫字樓賣給小散戶，經營不下去，我認為這也是一種爛尾。”郭紅兵認為，最重要的是要有一個長期的經營策略，能保證這個商業地產在未來10年、20年都繁榮經營下去，這才是真正讓一個爛尾項目“起死回生”。

凌斌則從現實角度來剖析這個問題。安徽有規定，如果一個項目開工了還沒賣，允許更改性質，商業項目改成住宅。開發商如果自持，將項目性質改為創業創新中心，政府還給予稅收優惠等一定的財政補助。

凌斌表示：“唯一大的問題就是商業綜合體，商業綜合體都是‘大盒子’結構，結構設計當初是按照商家的商業布局需求進行的，很難改變性質。”據凌斌透露，我省商業地產的去庫存周期是66個月，5年半的時間。

（原標題：專家剖析高樓大廈爛尾現象 揭示幕后秘密）