隨著北京迎來土地供應小高峰，加之一系列調整政策形成的合力，北京土地市場正在降溫，昔日火爆局面得以控制。面對公開土地市場一系列“苛刻”出讓條件，許多開發商越來越傾向自己“找地”，而與以往隨機收購不同的是，企業收購策略開始升級到系統化、制度化、規律化的2.0時代。

　　土地市場的異變

　　北京土地市場的格局無疑已然生變。

　　數日前，北京出讓兩宗商辦用地，其中一宗北京市豐臺區麗澤金融商務區南區D-01地塊B4綜合性商業金融服務業用地遭遇流標，這是繼2015年11月高教園區9號地流標后，時隔一年半北京再現流標土地。

　　受政策影響，商辦土地不被市場看好是流標原因之一。中原地產首席分析師張大偉表示，流標地塊要求100%持有土地，而且不能散售，造成土地價值較低。預計未來商辦類土地銷售可能性越來越小，持有經營成為房企拿地的主流趨勢，房企拿地從過去的銷售思維轉變成為持有經營思維，必然會影響溢價率。

　　與商辦類土地降溫相比，住宅類土地依然會有較多企業關注。然而，住宅土地后期利潤也正越來越難以保證。諸多“土地緊箍咒”導致開發商不得不重新適應游戲規則。

　　在北京土地交易市場剛剛掛出的起始總價84.4億元的順義區高麗營鎮及房山區青龍湖鎮兩宗住宅用地的出讓條件中，“限定銷售價格”、“設定土地上限”、“報價達到上限轉為競自持商品住房面積”等依舊是規定套路。其中，順義區高麗營鎮地塊中商品住房銷售均價不超過6萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過6.3萬元/平方米。房山區青龍湖鎮地塊住宅銷售均價不超過3.7萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過3.9萬元/平方米。

　　業內人士分析，抑制購房需求、去杠桿的同時，加大供給側改革、增加土地市場供應力度，是本輪北京樓市調控的主要特色。統計顯示，4月北京全市共成交土地20宗，較3月多出12宗。其中，居住類用地成交11宗，較3月多出9宗，這一成交量是2015年12月以來的單月最高值。

　　值得關注的是，在11塊居住類用地中，8塊都是自住型商品房用地。目的就是要充分發揮“自住型商品房”有效平抑北京房價工具的作用，為樓市的高熱降溫，為房價的上漲剎車。

　　頻繁上演的“找地”

　　“面對土地市場的變化，開發商絕不僅僅滿足于只是拍下雞肋地塊，自己找地開始變得日益普遍。”一位地產界人士表示，目前來看，收購公司或項目的效果最為顯著。

　　實際上，地產業內的并購大潮正在刷新以往的紀錄。從去年恒大36.09億元收購嘉凱城52.78%股權，到融創137.9億元收購聯想旗下融科智地42個物業項目權益，再到中海并購中信、保利收購中航地產等并購之風愈演愈烈。

　　相關機構的統計數據顯示，房企兼并重組數量和規模快速上升。2016年，中國房地產行業境內外完成并購案例197起，涉及金額4014億元，而2015年房地產行業并購案所涉及金額則是1600億元，金額增幅高達150％。同時，大規模并購也顯著上升。統計顯示，2016年百億級房企參與的300億元以上規模并購案例已近百起。

　　北京區域內，典型收購案例也不斷涌現。2016年融創拿下入市超十年的東方普羅旺斯項目，華麗轉身為融創旗下“壹號院”系惟一獨棟別墅產品；永泰地產將西山御園項目收購，再度回歸北京主流市場；雅居樂2.32億元收購一項目公司51%股權，獲得北京延慶一家綜合性商業金融服務業項目。

　　今年以來，北京市場的收購案例也層出不窮。

　　先是景瑞控股宣布斥資6.425億元收購位于北京朝陽區三全公寓60個公寓單位的全部權益，此后陽光城宣布已收購梵悅108項目部分股權。而近期碧桂園擬收購九華山莊集團股份有限公司的傳聞也甚囂塵上。雖然該收購案尚未正式公布，但這家暫時排名行業榜首的開發商，短期內首次實現落子北京的夙愿很可能就此完成。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企并購的核心目的在于布局新的城市和市場，搶奪優質資源，實現規模的加速擴張等。目前在北京單純從土地市場上獲取土地的成本太高，風險也比較大，而并購顯然更有勝算。另外部分小企業受制于財務壓力，也會采取并購的方式來獲取融資。目前，北京市場潛力大、機會多，后續惟一需要把控的就是類似政策風險和經營風險等，比如要防范高價拿地后的財務費用增大等問題。

　　并購戰略突現

　　業內人士分析，北京在迎來土地供應高峰的同時，調控力度也在持續增加，北京土地市場降溫跡象已經顯現，企業在北京拿地開始日趨謹慎。因此，以“收購”為核心的曲線拿地方式正日益形成氣候。

　　值得關注的是，與以往房企隨機性收購項目不同，并購開始日漸上升為公司戰略，甚至專門設置存量資產收購部門，并著手打造以收購為核心的基金平臺。

　　北京商報記者了解到，北京萬科與中城聯盟、上海國際信托等6家專業投資機構合伙設立了一只規模達53.85億元的“并購基金”，專門用于投資北京的房地產項目。據了解，該基金平臺已把北京有機會參與收購的房地產項目進行了全面梳理和接觸。

　　據了解，該基金由北京萬科、中城聯盟及上海國際信托擔當有限合伙人，其中北京萬科認購11.95億元基金份額，享有基金約22.2%的權益，中城聯盟及上海國際信托合計認購41.87億元基金份額。

　　其中，中城聯盟是一家擁有55名法人股東的新三板企業，包括萬科、泰禾、旭輝、世聯行等開發商及關聯企業，主要從事房地產私募投資。中城聯盟的投資內容則包括自有資產投資、委托管理、投資顧問等，以夾層投資與信托債權投資為主，資金方為銀行或信托等金融機構。

　　據統計，萬科2016年在北京新增的8個房地產項目中，只有3個位于海淀區的土地是通過公開市場獲取的，其余均為收購所得。而擁有類似的基金平臺對萬科這樣的企業而言無疑將如虎添翼。

　　上述人士表示，北京之前發布了未來五年住宅用地供應計劃，明確了未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，年均1200公頃，其中自住型商品房將供地1020公頃。未來集中推出自住型商品房用地，無疑將大幅增加中低端商品房的供應。屆時有限的純商品住宅供應也將面臨“苛刻”的供地條件，在企業利潤難以保證的背景下，開發商不得不踏上“自我救贖”的找地之路。