5月23日晚,北京市住建委官方公眾號“安居北京”發布了“關于3·26商住新政的補充說明”,對商住限購執行細則進一步明確。北京房地產業協會秘書長陳志表示,補充說明的原則是:3·26政策紅線不能越,但也要兼顧已購房人群的合理利益。
事實上,“3·26新政”公布后,已經給市場帶來了相當大的影響。公開數據顯示,3月27日-4月2日的一周,北京商住公寓的成交量出現斷崖式下跌,僅成交62套,環比下降了97.26%。綠地集團、萬科、泰禾等知名房地產企業在京均擁有數量不少的商辦項目,都在不同程度上受到了影響,他們的應對之法或許對整個行業具有一定的借鑒意義。
近日,綠地控股集團股份有限公司(下稱“綠地”)的一位負責人告訴《媒體(公眾號:chinatimes)》記者,為了積極應對不斷劇烈變化的外部環境,綠地從幾年前就開啟了從傳統的房地產開發商轉型為專業的運營商和服務商。例如在北京,綠地率先打造了產業發展部,并且創建政企聯手的模式,更好的為入駐企業提供各項服務,并且不斷整合金融、協會機構等資源,為業主和入駐企業主提供發展支持。
“原來很多開發商是‘一條腿走路’,新政出臺后把原來的腿‘砍’了,沒有核心競爭力、綜合實力的企業就步履艱難。而綠地是‘兩條腿’、‘多條腿’走路,雖然也會受到新政影響,但起碼還能站著。同時,從長期來看,也將促進行業健康發展,倒逼企業苦練內功。”綠地集團另一位負責人表示。
商住市場“停擺”
3月26日晚間,北京住建委、北京規劃和國土資源管理委員會、工商局、人民銀行營業管理部、銀監局等5部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,明確規定商辦類項目不得作為居住使用,新建項目不得出售給個人,二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續5年繳納社會保險或者連續5年繳納個人所得稅兩個條件。同時,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。由此,北京成為全國首個停止向個人出售商辦類項目的城市。
“絕殺令”、“休克療法”,這是當時外界對“3·26新政”的第一印象。有分析認為,新政基本從各個角度堵死了商住作為投資增值資產的生存空間,基本堵住了商住作為資產配置升值后變現的路徑。商住在相當長的歷史時期內,將只剩下使用功能的屬性。
隨后的數據也基本證實了當時的判斷,綠地負責人還向《媒體(公眾號:chinatimes)》記者表示,新政實施后,北京商住市場的銷售數據下降非常明顯。
全聯房地產商會寫字樓分會秘書長劉凱在接受《媒體(公眾號:chinatimes)》記者采訪時也表示,商辦限購標志著商辦地產從個人投資主導向機構投資主導的轉變,影響深遠,不排除市場重新回到4年前也就是2013年的低迷狀態,所以他對未來市場相對悲觀。
此前,商住基本是北京樓市成交的主力。從2016年1月1日至2017年3月23日,北京所有具有居住功能屬性的物業合計成交90112套,其中商住類產品成交接近5萬套,占比約為54.7%。不過,“3·26新政”將個人排除在可以購買商住產品之外,這實際上削減了幾乎一多半商住項目的購買需求。
劉凱認為,“3·26新政”宣告了北京商住市場的突然死亡,根據住建委的數據,近來成交量幾乎為零,有業內人士甚至用“滅頂之災”來形容。
從開發商到城市運營商
2017年,綠地全面啟動了千億級綜合產業投資模式,以“房地產+大基建+大金融+大消費”的全產業優勢,圍繞“五大領域”對區域經濟全面介入。其中,全國復制千億級綜合產業投資模式是其2017年的核心投資模式及思路。
在北京房山,綠地還憑借自身在商業運營、產業運作方面的經驗和優勢積累,通過現有商辦項目打造了“綠地國際創客中心”,搭建創客綜合服務平臺,打造全要素的創業生態,形成國際化的創業高地,這種積極創新、轉變的運營思路大大提高了運營效率及運營質量。
據了解,綠地國際創客中心有效整合了綠地集團國內外及多行業資源,將互聯網、科技和文化創意等各細分品類充分融合,擴大產業規模,建成集文化創意、孵化器、個性化定制等于一體的生態型、平臺型文化創意產業園。通過綠地商魔方、企業服務平臺等的鼎力支持,綠地國際創客中心可以為中小企業提供有針對性的幫助。
目前,綠地在房山、大興、望京、通州、石景山等區域已經成功引入200多家知名企業,綠地房山產業智匯城截止到目前入駐企業數量已達1500余家,為區域的經濟發展提供了不小的貢獻。
“在‘3·26新政’后所有北京房地產開發商日子都比較難過的情況下,我們雖然也同樣難過,但由于具備運營能力和產業資源,所以要比其他開發商好過一些。”該綠地負責人說。
該負責人還表示,綠地的產品創新、服務體系、運營管理等綜合能力可圈可點,再加上強大內部組織協同能力,大幅增加了產品價值,如產業發展部門、商業管理部門和客戶服務中心等部門聯合起來幫助企業提供很多配套的服務,客戶通過橫向比較,就會選擇綠地的項目。結合當下的市場環境來看,少量的客戶選擇綠地的項目的可能性就會大幅增高。也會因為這種平臺式的服務,讓項目租金收益高于周邊其他的項目。
綠地的另一位負責人也表示,“3·26新政”后,一些開發商蓋好的商務樓不讓賣了,就算是轉而收取租金,也要現去尋找租戶。而綠地與之不同的是,它知道去哪尋找客戶,知道要找什么樣的客戶,還知道這些客戶的客戶需求是什么。
“當下,如果讓那些毫無準備,拿地的時候就按照過去模式算賬的開發企業去轉型,去做產業,恐怕不是‘一日之功’。”他表示。
通過溝通,記者了解到綠地在員工職業規劃與激勵;產品創新;內部協同;產業協同;運營服務等方面獨有章法,并且具有務實、低調、高效、全員聯動的特點。這種內生動力,或許就是綠地有效應對跌宕起伏的外部市場環境的重要原因