繼日前，保定出現有史以來的第一次“十年限售”之后，就在昨天，據澎湃新聞的報道，珠海也出現了十年限售的情況。

　　在澎湃爆出珠海10年限售的消息之后，暴哥立刻從其消息來源，即珠海市國土資源局查探了一番，結果確實驚人！

　　相比于保定5月15日的土地出讓須知，珠海方面應該說更早得執行了10年限售?。ㄈ绻罄m沒有其他城市被爆出更早的十年限售記錄，那么珠海政府可能是全國最早開始嘗試十年限售期的）
　　除了比保定早以外，珠海市的十年限售的情況還有幾個特點：
　　

    第一：數量多。目前所知保定執行所謂“十年限售”的地塊只有一宗土地。而珠海方面前前后后有三宗。最早的兩宗土地是5月2日，最近的一宗是5月17日。

　　第二：類型多樣。據暴哥所知，保定方面十年限購的土地用途主要是居住用途，而珠海方面則既有居住用途也有商業用途。

　　從道理上講，珠海方面從土地拍賣市場采取的“十年限售”措施有如下作用：
　　

    1、現在全國范圍內出現了一種比較怪異的情況，一方面住房市場，也就“面包”市場，出現冰封現象，銷售清淡、觀望情緒濃厚，但另一方面，與住房市場相對的土地拍賣市場，也就是“面粉”市場卻仍然保持適度的火熱，即使在各地使出了限價等手段之后仍然這樣。

　　那么如果拍得土地之后，十年之內不能賣出（轉讓、抵押）物業，實際上等于無形中降低了這塊土地的投資價值（再抵押價值），并大幅度地增加了開發商們的持有成本（考慮到貨幣政策收緊，開發商的資金獲取成本會日益增加）。

　　而這個強烈的信號所產生的余波很可能會讓開發商在拿地的時候心有余悸，讓土地拍賣市場——這一住房初始市場像購房市場一樣逐漸冷卻下來，從心理層面達成極大地威懾作用。

　　2、從限定特定購買人群和禁止轉讓、銷售等措施來看，珠海政府是想盡可能的保證，蓋出來的房子是拿來住。因為從實際需求出發，在附近工作的人群應該具有最大的可能買房拿來住，而不是炒。而商業用途的地塊，則也是希望保證該地塊的用途以非炒作性質的實際使用用途為主。

　　3、還有一點，是這種辦法可能會把資金實力不強，不能夠抗住十年限售期的那些中小型開發商擠出市場，從而有利于市場的健康的穩定，當然對于大型開發商來說變相的其實是利好。

　　當然，對于任何炒房子、炒地皮的人來說，基本上等于可以回家洗洗睡了。

　　那么接下來，最大的疑惑來了，保定和珠海的十年限售會在全國鋪開，成為一種常態化的，也就是長效機制嗎？

　　如果說，只有單獨一個保定出臺十年限售的政策，那可能不會出現全國跟進的情況。這是因為保定比較特殊，雄安新縣，就在這里。

　　雄安新縣未來完全可能是只租不賣，執行一套全新的住房體系。為了保障雄安新縣的住房方案能夠安穩的，較少受打擾地落實，對周邊地區進行強力地控制是有必要的。

　　然而，現在我們知道。珠海也開始走十年路線，而且比保定執行的更多。這就足以引發人的聯想了。

　　我們知道，作為城市的執政者，常常會有跟隨，“比狠”的風潮，來凸顯當局者的管控意愿，那么如果把珠海算作二線城市，全國其他和珠海同一檔位的二線城市是不是主動被動的會有一些動能驅使城市管理者跟隨珠海的方案呢？而比珠海等級更高的熱點城市，在看到珠海的措施如果起到不俗地效果之后，也很可能會一一效仿。

　　暴哥此前曾經寫過一篇《比限購限貸更狠的“限售”，為何一定是2年！》，從貨幣和經濟周期等層面出發，把限售期鎖定在2到3年都是符合短期經濟周期邏輯的。而十年限售，已經完全超出了短期所能預見的經濟周期走勢了，換句話說超出了我們一般的思考。

　　暴哥此前曾經考慮過，把限售2到3年方案，變成一種常態化的手段，從短期的調控過度為長效的調控機制。也就是說未來每一個新開發的樓盤都按照限售期2到3年來執行，一直延續下去。這種方式其實比較合理，既有彈性又有和經濟周期相匹配。

　　但一次性來十年這樣就有點可能過長了，因為十年的不確定性實在太強，誰也無法預料經濟和樓市的情勢會如何，到時候看到情況比較嚴重，在進行調整，那么政策的公信力或許就有一些……
　　另外，樓市的流動性被長期卡死，就等于把市場的游戲規則完全改變了。盡管暴哥不贊同炒樓這種行為，但十年對于很多一般性，有小換大等剛性需求的人來說，可能同樣比較痛苦。

　　還有，全國層面鋪開十年限售對于我國追求相對穩定的樓市和金融市場來說可能也會出現一定的問題，一方面是銀行的資產中和土地、樓市相關的比較多，這部分資產需要開發商擁有比較好的現金流和信貸資質，那么一旦十年期限貸全面鋪開，對大小開發商長期的現金流及還貸能力會是一定的打擊，最終可能會影響銀行體系和金融整體的穩定；
　　

    另一方面，在執行十年期的期間市場的情緒可能會有更大的波動，樓價下跌可能從逐漸、緩慢的發展進入更快的加速下跌區間，而十年限售期之后，有可能出現樓價快速上漲的情況，暴漲暴跌是誰也不想看到的。

　　最后，長效機制的重要組成部分，比如在持有成本端（房地產稅）和交易成本端（交易稅）等機制還沒有推出，屆時市場的反應和情緒還未可知。如果反響相對激烈，那么十年限售期很可能會加速情緒的轉變，造成不必要的波動。

　　總之，暴哥認為“十年限售”目前還不具備成為長效調控機制的條件。不過“十年限售”的出現或許意味著，我們樓市調控工具箱工具和手段還有很多！

　　相信，決策層只要有決心和毅力，房子會越來越變成拿來住的，而不是拿來炒的！