深圳并非世聯行布局長租公寓的理想城市，因為房源太貴了，以及競爭激烈。這也是國內多個長租公寓運營商的共同看法。

　　深圳長租公寓市場已經出現打價格戰搶租客的現象。貓寧公寓的聯合創始人羅立華的直觀感受是，加入深圳長租公寓運營大軍的人數越來越多了。他預判，2017年是爆發期的尾巴，2018年深圳長租公寓市場將進入收縮期。

　　對深圳等一線城市而言，從使用成本的角度出發，租房市場是一個比買房市場更龐大的業務場景，而帶著升級居住體驗的使命，長租公寓比傳統的租賃模式更具想象空間。

　　藍、紅海的邊界是模糊的，長租公寓運營商盈利和虧損的狀態也會隨時切換。從品牌開發商、房地產服務商前仆后繼地布局長租公寓來判斷，長租公寓市場應是一片藍海。但這些運營機構、資金、人士不計后果的介入也可能使長租公寓提早變成紅海。

　　深圳長租公寓數量爆發

　　端午節前，深圳本地一名長租公寓運營商的創始人在朋友圈炮轟一家龍頭房企不顧成本打價格戰，“69元一平方米在我們旁邊租的樓，放下裝修成本不說，一間房(約25平方米)租金成本就1700元左右，對外標價2080元，實際租1680元。”

　　這個公寓在深圳的關外，寶安區福永。第一財經不完全統計發現，福永當地的城中村農民房單間價格在1600～2100元之間，長租公寓1680元／間的價格低于當地多數農民房租價水平。

　　這是當下深圳長租公寓市場的現狀，獲取房源的代價高，但市場租金低，成本和收益水平失衡。這并非長租公寓運營商愿意看到的結果。

　　長租公寓以重裝改造能力、提升居住體驗、品牌溢價力和服務水平與傳統的二房東模式區分開，并以圈層性賦予社交功能。

　　深圳首個長租公寓品牌是在2012年創立的協縱公寓，房源分布在龍華坂田、羅湖等片區，房源數量千套左右。由于并未受到租賃市場和房地產業界的重視，深圳長租公寓彼時處于萌芽狀態，在此后兩年的發展接近空白。而同在2012年，YOU＋國際青年公寓全國首店在廣州投入運營，并因獲得雷軍1億元的融資而引爆地產界的討論。

　　深圳長租公寓市場是從2014年開始的，2015年和2016年是爆發期。運營商們多數在2015～2016年帶著資金和熱情進入這個行業。

　　YOU+就是在2015年進入深圳市場的。同期，微家公寓、Warm+公寓、窩巢夢公寓、貓寧公寓、V客青年公寓、樂豆公寓等本土品牌相繼出現，它們的規模從數十家到上千家不等，資金成本從百萬元到上億元。

　　目前暫未關于深圳長租公寓房間數量的官方數據。據深圳最大的青年公寓租賃平臺合屋統計，目前全市的長租公寓運營商已接近100家。羅立華對市場存量有過粗略統計，他告訴第一財經，“包括有自己運營品牌的和沒品牌的，目前深圳長租公寓的數量約為10萬間?！?br/>
　　數量爆發的惡果是，獲取項目的價格越來越高。而市場租金并無改善，為了搶得客戶，個別運營商不惜虧本經營，畢竟相比空置，打折出租的方法相當于止損。

　　世聯行有意成為全國最大的集中式公寓運營商。截至2016年末，世聯行的公寓業務已落地全國20個城市，簽約超過2萬間，其中已開業運營的房間數近5000間。而世聯行在深圳市場的應用攻略是“謹慎推進”。

　　深圳并非世聯行布局長租公寓業務的理想城市，相比之下，同為一線城市的廣州更具發展機會。世聯行總經理朱敏告訴第一財經，在深圳發展長租公寓的難處在于集中式物業很少，房源獲取成本很高，而廣州拿房成本是深圳的一半，而租金卻相差不大。

　　整合期的擔憂

　　廣深之間，長租公寓發展的土壤差異同樣體現在萬科的業務布局上。

　　萬科公寓業務統稱為“泊寓”。但就泊寓而言，其于廣州市場的發展遠比深圳出色。廣州萬科提供給第一財經的數據顯示，泊寓目前在廣州開業項目16個，籌建中項目17個，房源數據超過萬套，市場占有率第一；而在深圳，泊寓目前僅開張了科技園店、福永店、坂田星火店三個項目。

　　公寓獲取途徑大體分為城中村農民房、村委統建的小產權房或股份公司物業、廠房、幫政府代建、跟一些有物業的公司合作五種，運營商可根據不同城市的特點靈活適應。

　　在深圳，城中村農民房和廠房是運營商最常見的房源獲取途徑，但去年末開始，廠房改公寓的大門已經被半掩上。至今年1月，寶安區正式印發整治廠房改公寓的通知，在區范圍內打擊相關行為。

　　深圳市內多名長租公寓運營人士對第一財經表示了擔憂，一旦廠房改公寓的整治行動從寶安延伸到其他區，行業將遭受重創。一名在深圳擁有長租公寓房源將近千套的運營商表示，“現在不敢盲目擴張，有部分原因是出于政策風險的考慮?！?br/>
　　而另一部分原因是出于對回報周期和空置率的擔憂。

　　在全國范圍內，據世聯行以純租金差計收入的情況所進行的測算，運營一間公寓的稅前利潤率在其運營第一年預計會虧損30%～40%，第二年可基本實現盈虧平衡，第三年開始逐步盈利，而單個十年以上公寓項目的平均稅前利潤可以接近15%。

　　廣州泊寓總經理張成皓告訴第一財經，“目前計算回正的時間較長，一般項目在6到7年左右?！绷_立華表示，在深圳，3.5年至4年的回報周期較為理想。

　　但理想的回報周期不易實現，因為深圳長租公寓的空置率正在上升。羅立華說，“我見到的最高空置率的公寓大概為53%?！?br/>
　　如果空置率持續升高，出租率無法改善，公寓將難以實現盈利。“運營商一般以租賃方式獲取房源，跟房東簽約5年(行業內多數是5～10年)，合約期內，即使虧本了公寓還是得繼續，但運營方不會再投入資金維護，這樣會導致設施壞了但運營商不維修損害租客居住環境的事情出現，之后出租率會再下降，陷入惡性循環。”

　　在此期間，終止虧損的方法是被第三方收購。

　　世聯行董事長陳勁松認為，現在是長租公寓的碎片整合期。目前最大規模的公寓也無法做到全國性，而是有選擇地分布在幾個城市。而行業整合的速度將取決于大大小小二房東們的瘋狂程度。