作為一家起源于英國(guó)，在香港聯(lián)交所上市的房地產(chǎn)企業(yè)，太古地產(chǎn)一直是一個(gè)特殊的存在。太古地產(chǎn)于1972年成立于香港，母公司為總部設(shè)在倫敦（業(yè)務(wù)總部位于香港）的太古集團(tuán)。公司于2002年進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地，目前共布局了北京、上海（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、成都四個(gè)城市，共持有五個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。其中，北京三里屯太古里、成都遠(yuǎn)洋太古里被稱(chēng)為商業(yè)綜合體項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的典范。
近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專(zhuān)訪了太古地產(chǎn)行政總裁白德利（Guy Bradley），他詳解了太古地產(chǎn)的商業(yè)模式、運(yùn)營(yíng)邏輯，以及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。
開(kāi)發(fā)沒(méi)有“固定模式”
《21世紀(jì)》：太古地產(chǎn)2002年進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地，但目前為止的15年間，僅進(jìn)入了4個(gè)城市。從規(guī)模擴(kuò)張的角度，你是否覺(jué)得速度有些慢？
白德利：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有很多種模式，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇適合自己的模式。比如有的開(kāi)發(fā)商注重規(guī)模化，他們希望快速?gòu)?fù)制，并把布局重點(diǎn)放在二三線城市。但對(duì)于太古來(lái)說(shuō)，我們更側(cè)重一線城市，關(guān)注核心地段及開(kāi)發(fā)大型綜合體。這種模式的確需要投入更長(zhǎng)時(shí)間。但我認(rèn)為，不同的發(fā)展模式之間沒(méi)有好壞之分，只有是否適合自己的戰(zhàn)略。
《21世紀(jì)》：最近，萬(wàn)達(dá)賣(mài)掉了自己的酒店和文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，SOHO中國(guó)也在出售旗下的物業(yè)。國(guó)內(nèi)的大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，似乎在嘗試改變?cè)械某钟行湍Ｊ健Ｄ阍趺纯创@種變化？
白德利：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)完全固定的模式。所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)根據(jù)不同的情況，適當(dāng)?shù)刈龀稣{(diào)整及做出他們認(rèn)為當(dāng)下最好的選擇。
太古也是做商業(yè)開(kāi)發(fā)為主，去年我們就出售了香港九龍灣的一個(gè)商業(yè)物業(yè)。這不是太古的核心物業(yè)，我們對(duì)核心物業(yè)都是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看待。這一原則不會(huì)改變。
《21世紀(jì)》：太古在中國(guó)的擴(kuò)張步伐一直很謹(jǐn)慎，外界很好奇，太古的擴(kuò)張邏輯是什么？選擇城市和地段的標(biāo)準(zhǔn)又是怎樣的？
白德利：首先我們希望在一線城市有更多的機(jī)會(huì)，目前在傳統(tǒng)一線城市中，我們只有深圳（樓盤(pán)）未能布局，所以一直在深圳積極地尋找機(jī)會(huì)。北京和上海都有著很好的市場(chǎng)，增長(zhǎng)潛力很大，我們希望在這兩地繼續(xù)布局。另外，我們?cè)谌A東、華南、華北以及西部的其他城市，都有當(dāng)?shù)氐膱F(tuán)隊(duì)，并在尋找機(jī)會(huì)。
需要單獨(dú)說(shuō)一下香港，我們目前正在進(jìn)行一個(gè)150億港元的太古坊重建項(xiàng)目，但因?yàn)橄愀劬哂薪?jīng)濟(jì)、金融等各種優(yōu)勢(shì)，我們還是希望在香港發(fā)展更多的業(yè)務(wù)。
從地段標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看的話，我們會(huì)選擇城市中最核心、最優(yōu)越的地段，最好有國(guó)際化的特點(diǎn)，就像北京三里屯、廣州天河、上海南（樓盤(pán)）京（樓盤(pán)）西路等。
《21世紀(jì)》：太古并不是一個(gè)追求規(guī)模的開(kāi)發(fā)商，那么它對(duì)投資回報(bào)的要求是怎樣的？有沒(méi)有一個(gè)計(jì)算模型？
白德利：我們主要看“門(mén)檻收益率”。假如項(xiàng)目的使用權(quán)是50年的時(shí)間，我們會(huì)根據(jù)這個(gè)時(shí)間看現(xiàn)金流的情況，包括投入多少、產(chǎn)出多少。再倒推回來(lái)，根據(jù)當(dāng)前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算出需要實(shí)現(xiàn)的收益率。
中國(guó)城市化動(dòng)力仍強(qiáng)勁
《21世紀(jì)》：太古地產(chǎn)是香港上市公司，根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，香港資本市場(chǎng)的投資者更看重哪些經(jīng)營(yíng)指標(biāo)？
白德利：投資者主要看增長(zhǎng)價(jià)值、潛力，這一點(diǎn)跟內(nèi)地投資者可能一樣。但不同的是，有的投資人看短期波動(dòng)，有的看長(zhǎng)期投資價(jià)值。對(duì)于太古地產(chǎn)而言，我們更吸引持有長(zhǎng)期投資理念的股東。
《21世紀(jì)》：過(guò)去一段時(shí)間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了一個(gè)相對(duì)較慢的增長(zhǎng)期。現(xiàn)在處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)，并在企穩(wěn)回升。你認(rèn)為這種變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)帶來(lái)哪些影響？
白德利：經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升在任何時(shí)候都是好事。但對(duì)于太古來(lái)說(shuō)，我們不太在意短期的經(jīng)濟(jì)上下波動(dòng)，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看。比如說(shuō)，中國(guó)商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)大約在四五十年，所以我們也經(jīng)常以這個(gè)期限來(lái)看。
我也不太同意“過(guò)去幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)不太好”的說(shuō)法。因?yàn)閺奈覀兊捻?xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，增長(zhǎng)都是非常好的。比如廣州太古匯項(xiàng)目，截至今年一季度，銷(xiāo)售額已經(jīng)連續(xù)21個(gè)季度保持增長(zhǎng)。所以，即使經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上有些波動(dòng)，但對(duì)我們的業(yè)務(wù)并沒(méi)有太大影響。
《21世紀(jì)》：從城市化進(jìn)程的角度，你如何看待中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)了嗎？
白德利：以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持有正面的態(tài)度。我認(rèn)為“黃金時(shí)代”并未遠(yuǎn)去，甚至還可能更好。從全球視角來(lái)看，中國(guó)的發(fā)展仍然是最激動(dòng)人心的，中產(chǎn)階級(jí)不斷壯大，城市化的動(dòng)力仍然十分強(qiáng)勁，其中會(huì)衍生出很多的機(jī)會(huì)。
當(dāng)然，我們也看到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率下降、房地產(chǎn)企業(yè)尋求多元化的現(xiàn)實(shí)。我的觀點(diǎn)是，沒(méi)有任何東西是一成不變的，如果有更好的盈利模式，企業(yè)選擇嘗試，這是很自然的事情。而且從太古的發(fā)展歷史來(lái)看，我們也一直在尋找多元化。
《21世紀(jì)》：在電商的沖擊下，一些實(shí)體商業(yè)的生存舉步維艱。你如何看待互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響？未來(lái)還有哪些因素會(huì)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)沖擊？
白德利：的確，科技的發(fā)展給人們的生活帶來(lái)了翻天覆地的變化，比如人們的很多生活需求都在手機(jī)上解決，工作方式也更加便利高效。在這種情況下，商業(yè)的發(fā)展要確保能與人們的需求相匹配。太古會(huì)跟品牌商合作，發(fā)展新的伙伴關(guān)系，目的是把商場(chǎng)打造成科技友好型，確保跟消費(fèi)者的需求保持同步。
另外一個(gè)趨勢(shì)就是共享辦公。隨著年青一代的崛起和科技的影響、新工種的誕生，很多行業(yè)的工作方式發(fā)生了變化，共享辦公將可能成為未來(lái)的趨勢(shì)，并會(huì)影響寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)。太古地產(chǎn)曾在香港做過(guò)嘗試，推出了blueprint共享辦公空間和創(chuàng)業(yè)加速計(jì)劃，很成功，現(xiàn)在也在內(nèi)地尋找發(fā)展的機(jī)會(huì)。
總之，變化是始終存在的，我們要做的是，確保自己順應(yīng)變化的趨勢(shì)，而不是逆勢(shì)來(lái)做。