萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮接受新華社記者獨家專訪，對房地產(chǎn)市場的焦點問題坦陳看法
18日，國家統(tǒng)計局公布今年6月份房價數(shù)據(jù)。全國房價總體平穩(wěn)，一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落，一線城市房價環(huán)比下降，折射了本輪樓市調(diào)控政策的威力。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年“9·30”調(diào)控至今9個多月時間，全國已經(jīng)有超過60個城市或縣區(qū)發(fā)布各種房地產(chǎn)調(diào)控政策。時至年中，今年春天起不斷“加碼”的樓市調(diào)控仍在繼續(xù)。
新一輪調(diào)控給房地產(chǎn)市場帶來了哪些變化？穩(wěn)定樓市的長效機制如何落地？“新華視點”記者近日多地調(diào)研，探尋房地產(chǎn)市場的動態(tài)與走向。
房價之問：價格真的降了嗎
今年以來，以北京“3·17”政策為起點，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點二線城市，再到環(huán)京、環(huán)滬周邊區(qū)域，新一輪范圍更廣、力度更嚴(yán)的調(diào)控席卷全國。
從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看，上半年房地產(chǎn)價格調(diào)控成效進一步顯現(xiàn)，樓市分化態(tài)勢依然明顯。
一線城市房價穩(wěn)中回落。截至今年6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續(xù)9個月回落。6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。其中，北京二手住宅價格環(huán)比下降1.1%，深圳新建商品住宅價格同比漲幅收窄至2.7%。
截至6月，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續(xù)7個月回落，二手住宅價格同比平均漲幅連續(xù)5個月回落，過熱局面得到一定遏制。6月份，盡管杭州等個別熱點城市價格環(huán)比略有上漲，但總體看投機需求得到遏制。
同時，非自有資金不能拿地、現(xiàn)房銷售、自持面積要求、限房價競地價等措施限制了參與競拍房企的對象，房地產(chǎn)企業(yè)拿地沖動相較以往減弱。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管大部分房企仍然看好一二線城市土地市場，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)緩中趨穩(wěn)走勢。
但記者日前采訪部分三四線城市，發(fā)現(xiàn)一些地方的房價有回溫態(tài)勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也反映出部分三四線城市的地價和房價出現(xiàn)上漲。
中山大學(xué)嶺南學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任廖俊平指出，近年來，越來越多大城市的人口回流到原流出地，相當(dāng)一部分回流到了三四線城市。據(jù)統(tǒng)計，部分三四線城市的回流農(nóng)民工購房占比超過當(dāng)?shù)厣唐纷》拷灰琢康?0%，有的縣城甚至超過70%，自然推動了房價上漲。
房價變動時刻牽動著購房者的神經(jīng)。剛過去的6月，由于無力承擔(dān)40萬元一個的車位與六成的首付款，擁有剛性需求的白領(lǐng)小馮，與看中的一套位于杭州市西湖區(qū)之江板塊的新房擦肩而過。
浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長壽歡林說，個別房地產(chǎn)開發(fā)商采取高價綁定車位、將新房通過二手市場轉(zhuǎn)讓等手段提價，被政策“壓下去”的差價落到了像小馮這樣的購房者身上。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，調(diào)控樓市既要用短期見效快的方法去“堵”，也要用面向中長期的措施去“疏”，做到遠近兼顧、疏堵結(jié)合。
調(diào)控之問：長效機制落地有多遠
從限購、限貸、限價到限售、限商——上半年，一線城市和熱點二三線城市，密集出臺以“限”為核心的緊縮型需求側(cè)調(diào)控措施，力圖全面管控投機炒房。
記者注意到，在進行以“堵”為特點的需求側(cè)管理同時，一些供給側(cè)調(diào)控的“后手棋”也開始落子布局。
7月4日，上海位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅出讓地塊首開“只租不售”模式。3天后公布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，上海“十三五”期間計劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比“十二五”期間增加60%左右。
實際上，在上海公布未來5年供應(yīng)計劃之前，北京也開啟了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路。未來五年計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中包括50萬套租賃住房。
以北京、上海等一線城市為代表的樓市“供應(yīng)之變”表明，樓市調(diào)控重點正從最初的“打補丁”“堵漏洞”，向如今的“增供應(yīng)”“調(diào)結(jié)構(gòu)”轉(zhuǎn)變，調(diào)控手段正由堵到疏、由抑投機轉(zhuǎn)向穩(wěn)預(yù)期。
樓市的火熱往往伴隨“地王”的不斷涌現(xiàn)，背后不僅有土地短缺、拍賣機制的原因，也與過度透支的金融有緊密關(guān)系。
“各地要建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。”不久前，住建部和國土資源部聯(lián)手加強購地資金管控，掐斷貨幣到房地產(chǎn)之間不合理的“明渠暗道”。
此外，5月底，住建部發(fā)布我國首個住房租賃和銷售法規(guī)的征求意見稿，“購租并舉”改革全面提速。大力發(fā)展住房租賃市場，預(yù)示著熱點城市住房供應(yīng)將從“重售輕租”跛行式供應(yīng)體系，轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”的供應(yīng)新體系。
種種跡象顯示，從土地供應(yīng)、金融到立法頂層設(shè)計，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的調(diào)控思路逐漸浮出水面，基礎(chǔ)性制度和長效機制的“四梁八柱”正在搭建。
劉洪玉說，需求側(cè)管理“先手棋”只能治標(biāo)，只有盡快下出“后手棋”，著力改善土地和新建住房供給管理，提高市場供應(yīng)彈性，才能穩(wěn)住老百姓對樓市的預(yù)期。
市場之問：如何將“房住不炒”落實到位
從去年底中央經(jīng)濟工作會議，到年初中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，再到剛剛閉幕的全國金融工作會議，穩(wěn)定樓市、防范風(fēng)險一直是高層關(guān)注的重點，也是當(dāng)前經(jīng)濟社會生活的頭等大事之一。
在業(yè)內(nèi)專家看來，地方政府這一輪房地產(chǎn)調(diào)控確實是在“動真格”，很多調(diào)控手段力度之大超乎預(yù)期，如對“商改住”項目等一些市場頑疾“動刀”。
如何將“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位真正落實到位？
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜說，關(guān)鍵要加快形成穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機制和住房制度。她表示，中國目前仍處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，樓市向好的大方向沒變，仍是推動中國經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定器。
長效機制的建立是一個長期動態(tài)的過程。“與長效機制相關(guān)的各種相關(guān)政策，都要從局部利益中走出來，從穩(wěn)定市場、防范風(fēng)險的大局著眼。”劉洪玉說。
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