財經(jīng)365訊 今年以來，各地都在紛紛出臺房地產(chǎn)改革相關(guān)政策。

　　2017年的上海房市很難看懂。一方面，二手房交易量跳水，房產(chǎn)中介行業(yè)冷風(fēng)來襲。另一方面，新房庫存告急，而且因為售價被管控，新房銷售普遍使用搖號，一號難求。上海房子還能買嗎，什么時候買，恐怕是很多有首次置業(yè)或改善需求的年輕人所共同關(guān)心的問題。

　　上海房價貴不貴？貴，就一個字。無論看租金收益率，還是看房價收入比，上海房價都很貴。租金收益率僅為1.5%左右，低于國債。房價收入比在25倍以上，不僅在國內(nèi)數(shù)一數(shù)二，在世界大都市中也名列前茅。

　　但是貴的東西不一定會跌。房價下跌需要催化劑，需要一批剛性賣家，不得不賣房的人。首先，開發(fā)商常常扮演這樣的角色。2011年上海房價下跌就是因為開發(fā)商主動降價去庫存(曾導(dǎo)致不少老業(yè)主圍攻售樓處)。但現(xiàn)在上海新房庫存這么低，開發(fā)商沒有必要也沒有動機甩賣。而且新房低庫存可能會保持相當(dāng)長時間。在上海的遠期規(guī)劃中，2016年至2040年建設(shè)用地增長為零，這在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)限制了新房供應(yīng)。

　　二手房市場上，如果有相當(dāng)一批炒家，用高成本資金(比如消費貸)作首付獲得按揭貸款，達到實質(zhì)性的零首付和高杠桿炒房，那么這批人也會不得不賣。對這樣的高杠桿炒家，只要房價不漲或者漲幅有限，也不得不在最后認(rèn)輸變賣。但是上海限購多年，老炒家(如傳說中的溫州炒房團)漸已套現(xiàn)離場，而新炒家不得入內(nèi)。那些用多次假離婚建倉的新炒家，數(shù)量應(yīng)該有限，不足為懼。

　　當(dāng)然，每個城市不一樣。如果一個城市里存在相當(dāng)規(guī)模的高杠桿炒房現(xiàn)象，就要警惕房價大幅下跌。2015年的股災(zāi)，就是面鏡子。

　　還有種情況會產(chǎn)生剛性賣家，那就是房貸利率上升，讓那些“剛剛好”養(yǎng)房的人無力還貸。有些家庭年收入二三十萬，卻買了上千萬的房子，貸款五百萬以上，需要兩代人一起還貸。如果利率上升，哪怕一點點，這樣的家庭就會不堪重負。

　　但是目前利率上升的概率較低。雖然上半年經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇，但是因為房地產(chǎn)投資的見頂回落，2017年經(jīng)濟前高后低還在預(yù)期中。即使是持續(xù)復(fù)蘇的上半年，通脹也維持在低位(6月份1.5%)，央行此時沒有必要、也沒動機加息，打破尚且微妙的復(fù)蘇局面。

　　最后還有種情況，不是剛性賣家被迫砸盤，而是機會主義賣家作資產(chǎn)重新配置。上海房價不是貴么，賣掉炒股，或者到其他國家買房。前些年不少人這么做，到頭來基本都后悔不已。

　　上海房價是貴，但是股票也貴，A股很貴，美股也很貴。美國大部分城市房價的確便宜，但是也不會漲，尤其扣除持有成本之后；能漲的少數(shù)城市，房價也已經(jīng)很貴。當(dāng)然，在外匯和資本管制下，中產(chǎn)階級資產(chǎn)國際配置的門其實已經(jīng)關(guān)閉了。

　　小結(jié)一下，上海房子貴，但是，很可能持續(xù)。當(dāng)然，雖然貴可以持續(xù)，但并不代表賣家能輕松套現(xiàn)。上海二手房市場，尤其是千萬以上的房子，已經(jīng)“有價無市”。

　　那么上海房子還值得買嗎？我認(rèn)為還是值得。在上海成家、養(yǎng)兒育女，房子仍然是必需品，房產(chǎn)證仍然是享受上海公共服務(wù)的門票。廣州“租購?fù)瑱?quán)”的效果和可推廣性有待觀察。我擔(dān)心鉆空子的聰明人會把新政玩壞，讓理念完全正確的新政無法推行。即使上海也推行“租購?fù)瑱?quán)”，也不會改變總體住宅供應(yīng)偏少的局面，尤其是具備優(yōu)質(zhì)教育資源的房子，恐怕迎來房租大漲，從而對房價形成支撐。

　　什么時候買？我認(rèn)為不急，但是應(yīng)該堅持看房。清淡的市場中，流動性稀缺，所以昂貴。在這樣的市場中，耐心的買家完全可以享受到流動性溢價。如果碰到急于出售的賣家，我認(rèn)為就可以談?wù)剝r格。如果買家并不指望上海房價整體下跌多少，那么10%的議價空間已經(jīng)可以接受。

　　那么上海房價還會漲嗎？什么時候？我認(rèn)為還會漲，但是暫時還看不到。有三種情況發(fā)生，會導(dǎo)致買盤和流動性回來。

　　一是房貸利率下降。但是當(dāng)前房貸利率其實是處于歷史低位，進一步降息的可能性很小，除非經(jīng)濟減速或下滑遠超預(yù)期。

　　二是收入高速增長。但是收入增長畢竟是個緩慢過程，而房價在2015-2016兩年間漲得太多，可以說已經(jīng)透支了很多年的收入增長。

　　三是人口流入加速，或限購政策改變。但是上海人口流入在減速而不是加速，同時控制房價已經(jīng)是政治任務(wù)，限購政策退出恐怕遙遙無期。

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