房地產白銀時代到來，大型房企正逐漸走向規模化。而以朗詩為代表的中小型開發商則將輕資產轉型視為自己的“救贖”之舉。

于2014年年底提出資產輕型化，并逐漸踐行至今，朗詩地產成為中小房企轉型的縮影。朗詩董事長田明接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“我們要求輕資產部分或者服務部分收入每年要有35%/40%以上增長率。”

房地產白銀時代到來，大型房企正逐漸走向規模化。而以朗詩為代表的中小型開發商則將輕資產轉型視為自己的“救贖”之舉。

2014年以前，朗詩地產與絕大部分開發商一樣，百分百持股開發。2014年年底，朗詩地產提出轉型升級戰略，其中有一條是資產輕型化。2015年年底，朗詩操盤的項目中，朗詩股東權益變為70%，2016年年底這個數據是40%。按照田明的預計，今年，朗詩持股比例可能會降到30%以下。以后會維持在20%-30%之間。

不過，田明強調：“我們不會完全變成輕資產，會保持一個小股操盤的主流模式，還是要投資。”他在接受采訪時感慨稱，“經營企業不是賭博，該保守的時候就保守一點。賭博可能會勝一次兩次三次，但是賭徒終究會淹死。”

轉型輕資產

回溯至2014年，受銀行信貸緊縮等因素影響，樓市持續低迷。盡管2014下半年，政策層面先后出臺了不少“救市”政策。但大多數大中城市成交量仍然同比2013年下滑2-3成，個別城市成交量甚至同比2013年下滑4-5成。從房企2014年銷售業績來看，能夠完成全年銷售業績指標的企業僅為少數大型品牌房企。大多數房企銷售金額同比下滑，無法完成年度銷售業績指標，而中小房企下滑尤為明顯，并且大型房企與中小房企之間出現了更加明顯的“分化”趨勢。

2014年年底，朗詩地產提出了資產輕型化戰略。根據記者統計，同期提出一樣戰略的企業還有沿海地產、花樣年等。甚至萬科在2014年也踐行過小股操盤的輕資產戰略。

田明表示，朗詩即便不拿地王，項目也沒少。我們用參股、收購的方式去拿地，做開發。“我不認可在公開市場拿地王。風險太大了。再說讓做產品的公司去高價拿地，顯然是不合理的。美國開發商在自己開發項目上的平均權益就是30%，很少有人弄一個項目全是自己的權益、自己的負債，這種玩法風險就全部累積在一家企業上，那樣的做法很少（指在美國）。只有認為市場是單邊向上的時候，房企才選擇這種模式。如果認為市場是有波動、風險的，沒有人愿意把這么重的資產扛在身上，一定會選擇一個理性方案。”

朗詩公告顯示，截至2017年6月30日止6個月，朗詩集團共同實現「朗詩出品」（指由該集團負責項目全程開發經營）之簽約銷售額約為人民幣96.869億元，同比增長4.7%；簽約建筑面積約為82377平方米。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，對于朗詩來說，走輕資產業務也是受到了當前競爭格局的影響。目前房企集中度不斷提升，若不走輕資產的模式，那么戰略擴張會受到較大限制。輕資產的做法主要考慮兩點。第一是保持相對的控股權。第二是有助于吸引其他投資資金。類似企業也體現了當前中小型房企的一個戰略新導向，即在部分產業方面有特色，但綜合化的戰略擴張暫時條件不具備，所以會采取類似的模式。

盡管青睞輕資產模式，但田明明確向記者表示，朗詩不會完全踐行輕資產。如果有好的項目，朗詩也會出手。“但我不認為現在到了出手的時候。有些企業大幅進行擴張并購，但我個人覺得這時候的并購風險挺大。行業內總認為調控以后就是一輪反彈，但這一輪不太一樣。我們估計持續調控時間會更長，對地產商打壓持續時間也非常長。”

綠色地產標簽

除了輕資產戰略，主打綠色標簽也是近年來中小房企一大特點。

田明表示，“前些年房地產特別火，從2000年到2016年市場量價齊飛，那時候行業是高增長行業。在這個行業里面其實很容易賺錢，用不著創新去提高綠色技術，提高健康、環保的標準，大環境可能是非常重要的影響因素。另外，綠色建筑本身在中國的出現比較晚，目前是一個探索階段，很多人還在困惑于做綠色地產要增加成本，要降低項目的收益。”

田明認為，現在房地產已經變成“兩高一低”行業。原來是三高，高投入、高風險、高收益，現在是更高的投入、更高的風險可能對應的是更低的收入，綠色地產未來是大勢所趨。

所謂綠色地產就是指開發商以盈利為目的，在符合建筑美學的前提下，以保障生態系統的良性循環為原則、以循環經濟為基礎、和諧社會為內涵、節能環保技術為支撐，按照綠色建筑標準建立起來的住宅小區、公寓和辦公建筑等商業地產項目。

推動“綠色地產”發展已經上升到政策層面。今年5月4日，住房城鄉建設部官網公布《建筑業發展“十三五”規劃》，以落實“適用、經濟、綠色、美觀”建筑方針為目標，要求城鎮新建民用建筑全部達到節能標準要求，能效水平比2015年提升20%。到2020年，城鎮綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應用比例達40%。裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達到15%。

標準排名統計研究發現，2016年，中國共有603個項目獲得綠色建筑二星標識，遺憾的是，獲得綠色建筑三星標識的項目不足百個。其中，2016年中國獲得綠色建筑三星標識的公共建筑和住宅建筑項目分別為58個和26個，獲得綠色建筑二星標識的公共建筑和住宅建筑項目分別為326個和277個。

田明稱，“在綠建領域，很多人都宣稱自己是綠色的。有的做還可以，有的只是營銷噱頭。朗詩非常希望整個行業向綠色轉型。”

嚴躍進認為，對于朗詩來說，綠色地產是其拳頭產品，也是品牌價值的所在。不過，他從傳統地產經營模式角度分析，房地產市場規模擴大的企業不能只是簡單做精品，而是要走快銷模式。他認為，綠色地產對于擴張規模其實是有一定障礙的。

（原標題：中小房企的“救贖”：輕資產與綠色標簽）

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