中國整體上正在快速進入存量房的時代，房地產市場的運行機制和邏輯也因此發生了很大的變化。近日，住建部等九部委發文，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，深圳等12個城市被選為首批開展住房租賃試點的單位。
對于發展租賃市場，深圳其實已走在前列。如何激活存量，合理調整住房結構，也成為控房價之外深圳房地產調控的重要議題。《深圳住房保障發展規劃(2016-2020)》展示了一份基于2013年的深圳住房調查：全市1035萬套的住房總量中，商品房約128萬套，政策性保障性住房約34萬套，單位及個人自建住房約55萬套，原村民集體經濟組織自建、合建房約650萬套，工業區配套宿舍及其他168萬套。數據顯示，在深圳住房結構中商品房占比僅為12.4%。毫無疑問，深圳仍面臨一定的住房供應缺口。
說起政府租賃住房，深圳目前實行的是人才住房與保障性住房雙軌并行的公共住房體系。雙軌制下，人才住房的面積要比傳統保障性住房的公租房大。為了多渠道籌集建設人才住房，土地是最先著力點。深圳市土地房產交易中心去年11月出讓的位于龍華、大鵬和坪山的三宗居住用地就采取了競價模式，規定人才住房配建比例分別占住宅建筑總量的30%、20%和20%。
從2011年起，深圳土地市場上的存量土地供應首超新增供應，深圳提出要大力挖掘社會存量住房資源，例如鼓勵利用自有存量用地建設人才住房，利用地鐵、公交場站等公共設施上蓋配建人才住房。鼓勵房地產開發企業等市場主體共同參與人才住房的建設運營，鼓勵企業將自有商業、辦公用房、宿舍等改造為租賃型人才住房。業內認為，這將有助于盤活存量商辦物業，提高住房租賃市場的供應面積。
這時，深圳興起了長租公寓的風潮。深圳市房地產中介協會統計，深圳目前已有近200家長租公寓企業。自去年以來，長租公寓站上資本市場風口，許多房地產開發商、酒店集團、互聯網企業進入該領域，萬科、招商蛇口、龍湖等房企都在全力拓展這塊未來容量將達到萬億市值的“蛋糕”。
而在近日，深圳市規劃和國土資源委員會發布的《深圳市住房建設規劃2017年度實施計劃》則提出，要加快培育住房租賃市場，規范租賃市場秩序，培育多元化、規模化、專業化的住房供應主體，形成先租后買的梯度住房消費模式，努力構建分層次、多渠道的住房供應體系。
《深圳市住房建設規劃(2016-2020)》也指出，“十三五”期間，預計全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。可見，租賃市場在深圳有相當大的發展前景，“租”越來越成為深圳地產市場的核心競爭力。
不過，與國內其它高房價的大城市相比，深圳住宅的租金收益率水平卻相對較低。全球最大的城市數據庫網站numbeo的數據顯示，深圳2016年9月租金毛收益率僅為1.47%。如不計其他成本，在房價增速和物價增速相同的情況下，在深圳購置一套房子用于出租需70年的租金才能收回購房款。排名第一的華盛頓租金收益率達到8.54%，北京、廣州、上海分別為2.55%、2.28%、1.98%。
深圳市房地產中介協會認為，目前深圳租賃市場主要存在供需匹配錯位與低效等問題，未來可挖掘房源供給潛力，盤活存量，增大供應量，扶持發展租賃企業尤其是長租公寓企業，促進供應主體多元化；完善租賃立法，保護承租人權益，強化信用監管，實現交易的安全、透明和高效。
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