日前，住建部聯合發改委、公安部、財政部、人民銀行等九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（下稱153號文），稱將多舉措加快發展住房租賃市場。
房地產市場發展模式的悄然變化正在讓機構瞄準了新的業務機會。
事實上，此次通知是39號文（《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》）的落實延續。業內人士認為，該通知也會讓潛在的住房租賃項目建設需求進一步提高。
在上述九家發文單位中，證監會也在列。分析人士指出，這一方面標志著監管層正在促使直接融資成為住房租賃市場建設主要融資模式；另一方面，租賃市場現金流的長期化也給證券經營機構的資產證券化（下稱ABS）業務帶來新的機會。
“直接融資”走向臺前
和過去以銷售為主的房地產市場相比，國內市場化的住房租賃市場存在較大的供給短板，大中城市的租房房源也主要依賴于存量二手房的閑置。153號文明確指出，當前“租賃房源總量不足”。
對此，新政正在鼓勵更多的主體進入租賃市場掘金。153號文提出，“鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。”
然而作為房源供給方、運營方，無論是開發商還是物業公司均要面臨租賃現金流長期化所帶來的融資問題。
值得一提的是，在153號的九家發文部委中，一行三會中除央行外，證監會亦位列其中，這被視作監管層試圖依靠資本市場解決租賃市場融資的信號。
“依靠直接融資，依靠資本市場，而不是過去開發商賴以生存的信貸資源，將成為租賃市場融資模式的一大特征，這也是證監會成為發文單位的原因。”一位接近監管層的券商資管負責人分析稱。
“如果是傳統的房地產開發模式，通過抵押機制授信的商業銀行必然會參與，”北京一家國有大行人士表示，“相反租賃市場10年、20年乃至更長時間的回報周期，銀行通常是不會碰的，這種現金流最終只能通過ABS的方式賣向資本市場以解決流動性問題，并保險資金等負債期更長的機構來對接。”
事實上，153號文中也明確了多種對租賃市場的資本紅利。
“加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務，”153號文提出，“鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動發展房地產投資信托基金（REITs）。”
而在諸多業務中，以住房租賃收入為基礎資產的類REITs成為了上述多種被鼓勵融資模式中最被看好的業務。其潛在空間已諸多券商、基金子公司等機構所覬覦。
“當下最現實的利好是住房租賃收入的類REITs，一方面是因為產權類REITs還沒有起步，另一方面之前不少機構也有過商辦項目的類REITs經驗，”華北一家券商固收業務負責人表示，“如果未來住宅租賃市場做大，這部分需求是非常明顯的，而拿自持地的開發商也會越來越多地成為原始權益人。”
PPP+REITs模式
對于大中城市住房租賃項目的潛在商業價值，一些房地產行業人士表達了認可。
“大城市轉向存量房市場后，未來基于資產運營能力的租賃項目的機會就會出現，”北京一家央企系開發商項目負責人表示，“未來市場應該不會缺項目，政策其實已經在朝這個方向扭轉了，比如項目招標在自持率上競爭很激烈，我們也拿了自持住宅用地，未來大概率會做一些長租項目。”
但也有分析人士指出，商業住房租賃對于物業運營能力要求較高，而這將提高管理人、投資者識別項目風險的難度。
“商業類租金考驗運營能力，運營質量好則租金高，反之亦然，這對于ABS項目來說存在一定的不確定性，”匯金系一家券商固收分析師表示，“主要是目前商業化的租房市場尚未成型，所以談該領域的類REITs還為時尚早，當然不排除它成為拿自持地的開發商披著ABS外衣的一個融資管道。”
而和商業化租賃項目相比，當下受到政策支持的，以廉租房、公租房為方向的PPP證券化項目機更被機構人士所期待。
“和交通高速收費、園區建設這些具有一定產業風險的項目不同，我們比較看好一二線城市可能推動的公租房PPP項目，”上述固收業務負責人表示，“一是因為核心地區有相對可比、穩定的租金保障和測算，二是發展租賃市場也成為解決當前房價問題的一種大趨勢。”
事實上，正式版的REITs也曾在鼓勵公租房的文件中被提出。早在2015年，財政部、國土資源部等六部委就曾發文明確支持“以未來收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產發行房地產投資信托基金（REITs），探索建立以市場機制為基礎、可持續的公共租賃住房投融資模式”。
在一些業內專家看來，部分PPP的證券化更有與REITs模式合作的可能性。
“PPP項目中有相當一部分屬于市政基礎設施項目，以及保障房、養老地產等地產類民生工程項目，屬于 不動產物業 大的范疇。”中國PPP基金郭上撰文指出，住房和保障性住房等資產屬于REITs投資的資產范圍。
“從目前的監管表態來看，不排除在推動PPP下，REITs會有更大層面的制度紅利被釋放，所以目前多積累相關的項目資源也能備不時之需。”上述固收人士認為。
（原標題：直接融資補住房租賃"短板" 機構"熱望"房租ABS）
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