近期房地產市場動作不斷，一方面房屋租賃市場受到極大關注，相關政策密集出臺，另一方面，地產調控影響持續，房貸收緊、成交探底，價格有所松動。
而嚴厲的調控政策加上緊縮的金融環境令樓市成交持續降溫。上海易居房地產研究院的數據也顯示，7月50城新建商品住宅成交面積已經連續4個月環比下跌，連續5個月同比下跌。
政策層面：租賃政策密集出臺
增加租賃房屋供應、放寬落戶限制……近日，全國各地紛紛推出發展住房租賃市場的相關政策。繼廣州推出租購同權政策、上海低價推出兩幅只租不售土地之后，無錫、武漢也分別發布了租賃房可落戶政策、開展培育和發展住房租賃試點工作(征求意見稿).
截至目前，首批試點的12個城市中廣東、武漢、成都、沈陽、佛山等也陸續出臺了實施方案。從實施方案看，大部分城市都更多的著力于發展國有住房租賃平臺、降低租賃住房稅負、擴大租賃房源和建立市場監管體系。
8月2日，廣州住建委、廣州國規委、廣州發改委、廣州公積金管理中心等10大職權部門聯合發布《關于嚴格落實房地產調控部署全面加強市場管理的通知》(下稱“通知”)，明確表態保持樓市調控力度不放松，堅決整治預售、銷售定價不合理行為，不接受價格指導的項目一律不予核發預售許可證或辦理網簽，而且將加大明碼標價、一房一價的檢查力度。
此次文件出臺雖然并無新的政策內容，但依然引起了業內的高度關注。
樓市正在回歸理性
7月成交繼續下滑
7月，易居研究院監測的 50 個典型城市新建商品住宅成交面積為 2233 萬平方米，環比減少7%，同比減少 21%。從數據來看，目前已經出現了連續 4 個月的環比下跌，連續 5 個月的同比下跌。連續多月的環比和同比下跌，說明市場在持續降溫，這也體現了各地政策的有效性，部分城市投資投機需求得到有效地抑制，房地產市場正在回歸理性。
圖 1 50個典型城市新建商品住宅成交面積
(數據來源：各地官方房地產信息網，易居研究院)
廊坊領跌全國
對 7 月份全國 50 個重點城市新建商品住宅成交面積的環比增幅進行排序。從排行中可以看出，增幅較大的 5 個城市分別為南寧、常德、北海、三亞和嘉興。對于南寧和三亞來說，預售證集中發放，推盤量較大。而對于嘉興來說，環比增幅較大和 6 月份整體成交很低迷有關。從環比跌幅數據看，包括廊坊、贛州、蘇州、佛山和呼和浩特等城市有明顯下跌。對于廊坊來說，嚴厲的政策管控導致了市場交易的下滑。對于蘇州來說，新房供應量銳減，導致了成交數據的下滑。
表 1 7月份50城樓市成交環比增幅
(數據來源：各地官方房地產信息網，易居研究院)
多城市樓市成交同比跌幅超過50%
對 7 月份全國 50個重點城市新建商品住宅成交面積的同比增幅進行排序。從排行中可以看出，同比增幅較大的5個城市為三亞、北海、九江、威海和昆明。對于三亞來說，同比增幅較大和去年同期的成交規模較小有關。而對于北海、九江、威海和昆明來說，購房政策相對寬松，市場交易總體較高。從同比跌幅的數據看，同比跌幅最大的 5個城市為廊坊、濟南、福州、呼和浩特和北京。對于廊坊、濟南、福州和北京來說，購房政策總體是較緊的，持續的政策高壓下住宅成交量容易下滑。
表 2 7月份50城樓市成交同比增幅
(數據來源：各地官方房地產信息網，易居研究院)
今年“金九銀十” 鐵定泡湯
上海易居房地產研究院研究員賴勤表示，7月份市場延續降溫態勢，一方面，樓市調控政策持續作用，引導前期過熱的樓市步入平穩，另一方面，受限于預售證審批、預售價格管控等因素，供應量偏緊，成交量受到影響。另外，高溫天氣對成交量的影響也是不容忽視的，夏天歷來是樓市的傳統淡季。目前來看，嚴厲的調控政策加上緊縮的金融環境會繼續對樓市產生影響，預計 8 月份市場交易繼續趨弱。另外，預期四季度政策面不會明顯松動，傳統的“金九銀十”，今年鐵定泡湯了。
安居客房產研究院首席分析師張波表示，熱點一二線城市的供應量和成交量還將持續走低，預計8月樓市的熱度并不會比7月更高。值得一提的是，國家試點12城的租賃試點、廣州“租售同權”新政、各地純租賃土地的不斷掛牌，全國樓市分化的新形勢，都將會對未來樓市形成交叉性的深遠影響。
附注：
50 個典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、長春、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、福州、南昌、武漢、重慶、昆明、南寧、海口、呼和浩特、蘭州、牡丹江、張家口、廊坊、威海、徐州、無錫、鎮江、揚州、溫州、嘉興、蕪湖、滁州、蚌埠、安慶、焦作、宜昌、襄陽、常德、岳陽、九江、贛州、莆田、佛山、東莞、惠州、韶關、北海、柳州、三亞、寶雞。其中一線城市 4個、二線城市 16 個、三線城市 30 個。
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