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來源:中財網(wǎng)

　　記者日前從南京法院獲悉，去年下半年開始的房地產(chǎn)市場政策調(diào)整在一定程度上引發(fā)了相關(guān)訴訟的抬頭，其中有買家想用銀行的錢玩杠桿買房結(jié)果玩砸了的，也有不可歸責(zé)于任何一方的政策突變的，還有奇葩中介業(yè)務(wù)員拍胸脯能幫助無購房資格的外地人購房搞出事情來的。在買賣雙方都準(zhǔn)備換房時，此類情況造成的后果尤為慘烈，往往因為上家違約導(dǎo)致后續(xù)一堆下家跟著違約，令人徒喚奈何。

　　案例1
　　想用銀行的錢玩三套房玩砸了
　　■限購新政條款：
　　一對夫妻名下已有兩套房的，首付比例需至少為總房價的80%
　　2016年9月24日，高飛夫婦準(zhǔn)備把位于南京南部的一處房屋出售給張聰夫婦，總價近240萬。結(jié)果，二手房買賣合同都簽了，南京市政府在2016年10月5日出臺房產(chǎn)新政，張聰夫婦如遭晴天霹靂，頓時暈頭轉(zhuǎn)向，因為他們名下已經(jīng)有兩套房了。按照他們之前的如意算盤，他們先期只需支付10萬定金，緊接著向銀行申請相當(dāng)于總房價65%的155萬元，銀行下款后，再支付相當(dāng)于總房價30%的72萬元首付款。而新政一出，張聰夫婦必須一把頭掏191萬余元，自己掏小錢銀行掏大錢的杠桿徹底玩不起來了。張聰夫婦不愿如此“大出血”，便提出解除合同，并要求高飛夫婦退還10萬元定金。

　　但是，高飛夫婦堅決不同意，稱他們也和別人簽訂了二手房買賣合同，就等著張聰夫婦的錢來給首付呢，現(xiàn)在張聰夫婦不給錢了，他們換房的夢想也黃了，而且因為違約，他們賠了對方7.5萬元，這個損失是張聰夫婦造成的，當(dāng)然應(yīng)該由張聰夫婦來彌補，所以他們不可能退還定金。眼見錢要不回來，張聰夫婦就把高飛夫婦告上了法庭，稱房產(chǎn)新政屬于情勢變更，不是他們故意想毀約，買不成房不能怪他們，所以要回定金合情合理。

　　張聰夫婦的訴求看似合理，然而一審二審兩次審理都判張聰夫婦敗訴。為什么他們提出的“情勢變更”的理由沒有被法院采納？記者發(fā)現(xiàn)，他們在合同中約定的一個條款是致命傷。該條款稱，“如張聰夫婦按揭貸款不成，將以現(xiàn)金方式補齊房款。”法院據(jù)此認(rèn)為，該條款說明張聰夫婦對貸不到款的風(fēng)險已經(jīng)有充分的心理準(zhǔn)備，而且，他們在法庭上自述，曾準(zhǔn)備出售一套房屋再購買高飛夫婦的房產(chǎn)。所以，房產(chǎn)新政的出臺并不必然導(dǎo)致張聰夫婦貸不到錢買房，他們提出的情勢變更的理由缺乏法律依據(jù)，不予支持。

　　那么，張聰夫婦之前為何敢于在合同中做出這樣大膽的約定呢？記者獲悉，一方面是因為不做這樣的約定對方就會因風(fēng)險而不愿繼續(xù)交易，另一方面則是因為張聰夫婦過度自信，以為上述條款中約定的情形不可能出現(xiàn)。他們死活都沒想到自己最終碰上了“黑天鵝”，只好“自釀的苦酒，含著淚也要喝下去”。

　　案例2
　　交了八萬中介費要回來兩萬
　　■限購新政：
　　本市戶籍成年單身人士(含離異)在本市限購1套住房
　　2016年9月25日，趙女士通過某房產(chǎn)中介，與孫女士簽訂二手房買賣中介合同，約定由趙女士購買孫女士的江寧區(qū)某房屋，中介費8萬元。合同訂立后，趙女士如數(shù)支付了中介費。10月5日，南京市出臺房產(chǎn)限購措施，由于趙女士離異，屬單身人士，而且已在南京市區(qū)擁有一套住房，故失去了購房資格。2016年10月17日，趙女士與孫女士簽訂《解除協(xié)議》，解除了此前雙方簽訂的中介合同。

　　房子沒買成，趙女士便向中介討要8萬塊中介費。但中介表示，他們的居間義務(wù)已經(jīng)履行完畢，不能白白幫趙女士干活，房子沒買成只能怪限購，跟他們無關(guān)。趙女士萬分不甘心，便向法院起訴中介，請求判令中介公司退還8萬元中介費。一審法院判中介公司返還中介費2萬元。

　　趙女士不服提出上訴稱，中介收取的中介費不符合規(guī)定。中介合同是中介單方制訂的格式版本，與房產(chǎn)部門發(fā)布的合同版本不一致，尤其對中介費收取約定不一致。根據(jù)房產(chǎn)協(xié)會出具的南京市中介收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，二手房買賣費用收費標(biāo)準(zhǔn)為成交價的總額2%，買賣雙方各分?jǐn)?0%，此次房產(chǎn)交易約700萬元，自己繳納的費用應(yīng)當(dāng)為7萬元，而中介收了8萬元。其次，合同因限貸限購政策不能履行，中介的居間義務(wù)僅履行了整個買房流程的一部分，中介費應(yīng)當(dāng)僅限于中介實際支出的費用。因此，中介應(yīng)當(dāng)對實際支出的居間費用進行舉證，將多余費用退還給自己。中介則認(rèn)為，南京發(fā)布限購政策影響買賣合同，并不影響居間合同，請求駁回趙女士的訴請。

　　南京中院審理后認(rèn)為，中介公司已經(jīng)促成合同成立，有權(quán)收取趙女士支付的相應(yīng)報酬。但趙女士與中介公司簽訂中介合同的目的是趙女士購買房屋，現(xiàn)因訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，致使該合同目的不能實現(xiàn)。一審法院認(rèn)定該重大變化系不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因，由此造成的損失應(yīng)由雙方分?jǐn)偅o不當(dāng)。但是，關(guān)于中介費的分?jǐn)偙壤粚彿ㄔ鹤枚ㄖ薪楣痉颠€2萬元，屬于分?jǐn)偙壤^低，應(yīng)予適當(dāng)增加。酌定按合同約定的中介費的50%，改判中介公司返還趙女士4萬元。

　　案例3
　　奇葩中介亂拍胸脯玩脫了線
　　■限購新政：
　　非南京戶籍居民家庭申請購買首套住房的規(guī)定稱，此類人群應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在南京累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或城鎮(zhèn)社會保險繳納證明。

　　這條規(guī)定語義明確，沒有任何會引起誤解的文字。作為外地人的王先生看了以后非常清楚，自己并不符合購房條件。但他沒想到，居然有個二愣子一般的中介員工敢拍著胸脯保證能讓他取得購房資格。

　　事情是這樣的。2016年10月16日，王先生與李先生夫婦及某中介公司簽訂一份中介合同，約定李先生夫婦將南京市某地房屋以265萬元的價格售予王先生，王先生則于2016年10月17日給付李先生夫婦定金4萬元。同日，因王先生擔(dān)心無法取得購房資格證明，身為中介公司經(jīng)辦人的小鐘出具保證書一份，載明：“本人小鐘于2016年10月17日擔(dān)保王先生購買某地房屋取得購房資格證明而立此據(jù)，如若未取得購房資格證明，則退還購房定金肆萬元整，以此據(jù)到中介公司取定金肆萬元整，如若公司不償還，由我本人償還。”

　　結(jié)果可想而知，王先生并沒有因為小鐘拍了胸脯就取得購房資格證明，買房的事情自然是黃了。王先生立即把房主夫婦和中介公司及小鐘告上法庭，要求解除中介合同，返還定金4萬元。一審法院認(rèn)為王先生明知其受限購政策影響無購房資格，仍然簽訂中介合同，自身存在過錯，應(yīng)自擔(dān)損失2萬元。而根據(jù)保證書的具體內(nèi)容，王先生自擔(dān)的2萬元轉(zhuǎn)由小鐘承擔(dān)，中介公司承擔(dān)的2萬元，也由小鐘個人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　中介公司不服一審判決提出上訴，請求改判駁回王先生的訴請。南京中院審理后認(rèn)為，王先生明知自己無購房資格仍簽訂買賣合同，自身存在過錯，但中介公司相比之下更為專業(yè)，其居間服務(wù)存在重大過失，一審法院判決并無不當(dāng)。小鐘系中介工作人員，其行使職務(wù)過程中產(chǎn)生的相應(yīng)損害賠償責(zé)任應(yīng)由中介公司承擔(dān)，遂判決駁回上訴，維持原判。