“房子是用來住的，不是用來炒的”此話一出，各地購房政策越來越傾向于剛需市場，近期的租售同權(quán)，人才落戶以及8月3日共有產(chǎn)權(quán)住房來了，行業(yè)內(nèi)一片熱議，那么，共有產(chǎn)權(quán)房關(guān)注度肯定會提升，但這種房子對整體房價會不會產(chǎn)生影響呢？我們先回顧北京“政策房歷史”。
最早北京的政策房，我記憶中最深的就是經(jīng)濟(jì)適用房了，而且很負(fù)責(zé)的跟大家說，一開始，經(jīng)適房一開始的關(guān)注度也不高，當(dāng)年佳爺印象特別深，回龍觀最早的經(jīng)適房2600元/平的價格，便宜吧？我還告訴你還能打折，2520元/平就能買，而且隨便買，四惠通惠家園經(jīng)適房4000元/平。像百子灣家園經(jīng)適房，04年那會，售價3830元/平方米，比周邊商品房要便宜40%。但當(dāng)時在人們眼中，勉強(qiáng)算個半郊區(qū)，公交站、地鐵都沒有，還挨著鐵路，相對荒涼。
曾經(jīng)回龍觀是經(jīng)適房最活躍的區(qū)域，圖片為首批經(jīng)適房小區(qū)風(fēng)雅園三區(qū)
后來又出了限價房，08年常營富力陽光美居限價房5900的價格賣不動，周邊像蘋果派小區(qū)當(dāng)時房價也只有7000-8000元/平，旁邊還有富力保利商的品房項目，房子競相賣，富力的房子帶陽臺，戶型好，銷售的就是好。當(dāng)時常營為什么賣不動？因為地段偏，當(dāng)時有個地方叫宋家莊，我不知道大家有沒有住這的，宋家莊房子也7000-8000元/平的價格，賣的就比這好，大家有沒有當(dāng)時限價房和經(jīng)適房的回憶，可以在下面留言進(jìn)行評論。
到2013年又出了自住型商品房，初期的關(guān)注度特別高，我印象特別深，我當(dāng)時去了房山奧特萊斯首創(chuàng)的一個臨時售樓處看盤，售樓處里有一哥們，把我認(rèn)出來了，問我最多的就是恒大御景灣的自住房能不能買，但是不出意料，初期的棄選率還是特別的高。就像東五環(huán)22000的恒大御景灣當(dāng)時的棄選率接近95%。而且讓我印象最深的，我在我直播里也提到了，叫“門頭溝自住房事件”，在門頭溝新城有兩個自住房，這兩個自住房從前期開始，就像兩個好基友，齊步走，一起搖的號，價格都是22000，一起網(wǎng)申，一起開盤，甚至開盤的時候都在龍泉賓館，一個是放煙花造勢一個沒放煙花，但是開盤頭一天晚上，有一個開發(fā)商步子不齊了。選房前一天，放花的那個項目為了多賣房子，不按套路出牌了，因為戶型相對另外一個自住房有所欠缺，所以臨時決定開盤當(dāng)天送彩電或送物業(yè)費(fèi)，結(jié)果最后反而賣的更好一些。而現(xiàn)在大家都知道，自住房的價格優(yōu)勢比較明顯，別說棄購了，能搖上就真是非常非常幸運(yùn)了。
上圖為恒大御景灣自住房小區(qū)實景
前面提到了經(jīng)適房，限價房，自住房的發(fā)展史，那事實說明了，共有產(chǎn)權(quán)房來了，它是自住房的升級版，我特別認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房前期的關(guān)注度也會像經(jīng)適房，限價房，自住房一樣，由酷暑轉(zhuǎn)季寒冬般的降低。
為什么呢？首先共有產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)決定的，第一，投資客減少了，因為它五年之內(nèi)，封閉運(yùn)行；第二，就算你賣的話，也要補(bǔ)足差價，那就說明你買的時候盡管便宜，但是，實際你賣的時候，對不起，你補(bǔ)足差價之后，跟市場商品房比就不便宜了。
那話又說回來了，共有產(chǎn)權(quán)的房子關(guān)注度低了，那下一步房價會如何走呢？
1.土地供應(yīng)
今后五年會提供大量的公租房、保障房等等
2.說下今年整年的土地供給情況
截止2017年8月10日，北京今年供應(yīng)61宗地，限房價競地價有28宗，自住房有16宗，從商品房近一兩年的供地情況看，這些幾乎都是高端別墅，要么就是7090政策房源。
那說明什么？說明，對不起，明后年的話，你如果想買純商品房，只有兩種可能性，新房，第一，買別墅。第二，7090，但是市場的真空期，就是改善。那剛需的的房子來看，我個人感覺有大量的共有產(chǎn)權(quán)房之后，包括公租房，還有50萬套呢，剛需的價格會平穩(wěn)，但是你別忘了，北京別說未來五年，甚至我認(rèn)為，我這輩子，永遠(yuǎn)都會是一個供小于需的城市了，所以剛需價格會保持平穩(wěn)，那么改善呢？改善呢？改善呢？120平以上的新房我個人認(rèn)為影響是最小的。
3.土地價格直接影響房價
別忘了，前兩天，西二環(huán)的房子賣95000了，從80000到95000跳了25%，我不這么認(rèn)為，我認(rèn)為是政府的有力控制，但是，我們可以看到，比如那些75000的土地，明年必須得入市了，包括泰禾西三環(huán)的地塊，我認(rèn)為北京明年就會有15萬的房價了，有一句老話叫面粉大于面包，大家肯定都知道這句老話，房山就是一個很簡單的道理，房山當(dāng)時賣一萬多的時候，像遠(yuǎn)洋天恒的地，樓面價兩萬多，現(xiàn)在賣4-5萬，不照樣買么？
4.金融政策
去年的身邊的同事買房貸款利率83折，現(xiàn)在首套房有可能變1.1倍，商貸100萬多25年月供多還700元;500萬剛需買首套房的話，按最低首付比例購房，貸款25年每月多還約2300元。
結(jié)論：
所以我們客觀地認(rèn)為，明年的市場總體來看趨于平穩(wěn)。（共有產(chǎn)權(quán)住房來了 今后的房價該如何走？）
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