財經(jīng)365訊：從1997到2007，香港回歸20年來，樓市可以說跌宕起伏，特別是97年金融風(fēng)暴后，香港房價重挫7成，而從2003年結(jié)束連續(xù)6年的跌勢以來，香港房價十幾年間已飛漲370%。而總的來看，香港回歸20年來樓價升幅也已超過五成，平均每年升幅約為2%，此外，整體私人住宅市值更是翻了一番，從97年的41022億，升至今年的77582億。
另從今年來看，根據(jù)截止六月底最新公布的數(shù)字，今年5月香港整體私人住宅的售價指數(shù)已經(jīng)升至333.1，同比漲幅達20.8%，這也是自去年10月以來連續(xù)8個月創(chuàng)下新高，今年首5個月的累計升幅則已經(jīng)達到8.4%。
在樓市不斷火熱的情況下昨日花旗發(fā)表最新報告卻對后市發(fā)展?jié)娏艘慌枥渌Ｆ漕A(yù)料隨著8月份迎來行業(yè)淡季，香港住宅房價至2018年2月份將會周期性下跌10%，花旗同時預(yù)樓市下跌也將使得香港地產(chǎn)股于下半年股價表現(xiàn)會遜于大市。
外資大行突然對后市不看好?難倒香港樓價真要掉下來了?從二手市場的情況我們可以看到，當某屋苑的上車盤樓價升破六百萬時，成交往往急速向下。現(xiàn)時香港的十大屋苑，超過一半的屋苑入場費已超過六百萬，近期十大屋苑的成交是近年新低，購買這些屋苑不能承造高成數(shù)按揭便是其主要原因。
自金融海嘯之后，香港的樓價已經(jīng)上升多年。現(xiàn)時全港最平的大型私人屋苑嘉湖山莊，或是粉嶺的居屋屋苑，四百萬以下的兩房入場單位已經(jīng)絕跡。現(xiàn)在樓價已經(jīng)與家庭收入脫軌，暫時是依靠低息和租金上升來支撐著樓市。但是未來三至四年一手樓供應(yīng)大增，如果適逄經(jīng)濟下滑或者有金融危機的出現(xiàn)，本人相信樓價很難在這個高位得到支持。屆時配合發(fā)展商低價散貨，樓價便有下跌的危機。我們沒有水晶球去判定現(xiàn)時樓價是否已經(jīng)見頂，但從近年支持樓市上升的三大主因(低息，租金上升，新樓供不應(yīng)求)已開始逆轉(zhuǎn)，我們也應(yīng)提高警覺，準備樓市下跌的來臨。
現(xiàn)時根據(jù)香港金融管理局的規(guī)定，樓價在1000萬以下的物業(yè)，買家在銀行申請按揭的按揭成數(shù)不可高于六成(貸款上限為500萬)。如果買家希望借多一點便需要參與按揭保險計劃，但所購買物業(yè)的樓價不可高于400萬(最高9成按揭)和600萬(最高8成按揭)。假設(shè)購買一個價值750萬的單位，在銀行申請按揭首期需要準備300萬，加上印花稅和其他雜費，手頭上沒有340萬也買不了價值750萬的單位。但如果購買750萬的新樓，發(fā)展商提供高達85%的按揭 (有某些發(fā)展商更向買家提供高達9成按揭)，買家準備的首期連印花稅等卻只需140萬左右，跟在銀行承造按揭相比首期要求相差200萬。如果你是準買家，你會選擇購買二手樓還是可承造高成數(shù)按揭的新樓呢?
據(jù)7月底最新數(shù)字顯示，香港預(yù)計未來三至四年潛在的一手私人住宅供應(yīng)量約為9.8萬個單位，是自2004年9月起每季公布有關(guān)數(shù)字以來的新高。
值得注意的是，在這9.8萬個單位中，有約2萬個單位隨時可供出售或預(yù)售，另有約2萬個符合申請預(yù)售條件，發(fā)展商可隨時申請預(yù)售樓花同意書;另外，這9.8萬個單位并不包括已預(yù)售的一手樓單位，也即是說縱使在過去三年一手市場成交大增的情況下，香港未來一手樓的供應(yīng)量仍然會不斷增加。
香港財政司司長陳茂波也曾警告：香港樓市危險，香港房價“很容易出現(xiàn)回調(diào)”。在樓價漲幅方面，陳茂波表示，如果比較2017年六月和2008年高位的售價指數(shù)，會發(fā)現(xiàn)中小型單位(實用面積70平方米以下)售價的升幅為180%，而同期較大面積的D類住宅單位(實用面積100至159.9平方米)及E類住宅單位(實用面積160平方米或以上)的售價升幅分別只是76%和54%。
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