近期以來，房地產市場的確發生了一些顯著的變化。在本輪歷史上一系列最嚴格的調控下，北京樓市從高燒逐漸恢復了平穩。

這種情況下，市場全面虛高的價格和區域逐漸回歸平穩。

包括前期8萬這個嚴格約束的價格線也有了輕微松動。

市場上出現了一批9.5萬/㎡預售價的項目。北京住建委官網8月8日顯示，拿到預售證的三個項目北京金茂府、中國璽、昆侖域，預售價格分別在9.5萬/㎡以上。

雖然偉哥表示過，“這三個項目位置相對較好，9萬多的預售價格依然低于市場預期，并不算限價放開”，但是不得不說，預售證價格微開的口子，勢必會在北京房地產市場引發一系列連鎖反應。有價值的物業價格肯定會被市場認可。

從市場的成交看，也已經逐漸接近了歷史的谷底，這種情況下，從慣例看，逐漸會有剛需開始選擇優質物業。

西城等區域的二手房價格也有企穩的表現。

價格一直是房地產市場最敏感的因素，實際上，盡管今年以來市場遭到嚴格管控，新房豪宅化的趨勢一點都沒有改變。

今年以來，成交均價10萬/㎡的項目并沒有明顯減少反而環比有所增加，據統計，成交套數方面，2016年北京均價10萬+項目共成交560套，2017年則成交了272套。整體看，優質項目簽約依然處于高位。

無論是2016年還是2017年，區域上，北京10萬+的項目成交都分布在內城；環線上，這些項目幾乎都在四環以內，以3-4環為主；地段上，項目幾乎都占據著區域中位置非常好的地段。

房、地、產三個字，地才是最重要的因素

也有人會提出，去年和今年這波10萬+的成交行情，應該來自2015年的地王潮。但需要值得注意的是，2015年五環內成交的住宅用地共有7宗，樓面價均超過5萬+，而正是這7宗樓面價超5萬的五環內住宅用地，造就了如今五環內的房價進入全面豪宅化，10萬+遍地的原因。

因此，可以毫不費力的得出結論，如果你想把項目賣個好價錢，好的區位地段無疑是最佳保障。

房地產三個字分解，其實就代表了房地產的內涵：

房：居住屬性，因為有居住屬性所以成為了剛需。

地：投資屬性，因為土地的稀缺所以房地產是最好的投資標的物。

產：經營屬性，所有生存行為都必須在土地上進行，所以房地產是與產業密切相關的。

偉哥曾說過，對于開發商來說，拿到一塊優質地，項目就成功了80%；對于購房者來說，買到一個優質地段，投資就成功了80%。

近兩年以來，隨著北京土地供應結構的轉變，內城土地供應的絕版，擁有地段優勢的項目越來越稀貴這種趨勢毫無疑問將越演越烈。以望京區域為例，區域有著得天獨厚的資源優勢，與首都機場和東直門交通樞紐直接連通，與使館區、亞奧區和中關村依次相連。近年來，望京區域進入成熟運營階段，新能源、生物醫藥、新材料、IT電子等四大產業鏈也已蔚然形成，成為金融、互聯網等新興資本關注的重點，其區域價值也越來越得到認可。

尤其是房地產市場，望京區域的區位和地段價值也越來越高，正在成為北京房地產市場最成熟的區域之一，住宅類物業項目品質高、居住氛圍濃厚，生活服務設施齊全。這也導致望京板塊的市場成交均價一直處于高位，板塊均價已經在10萬以上，但值得注意的是，最近幾年望京區域并沒有新增土地供應，造成了區域內新房市場極端供不應求的局面。

望京核心居住區，入主最后時機

望京區域目前在售新盤極其少見，而昆泰集團開發的湖光壹號則是其中之一。湖光壹號位于湖光中街北側，朝陽京承高速與北四環路交接處以東，緊鄰望和公園，周邊交通便捷，西側緊鄰京承高速，地鐵線路為13號線及15號線望京西站。

配套方面，項目不僅享受區域內成熟配套，商業、醫療、教育更是一應俱全，各大商圈環繞四周，向西延伸是綜合性的亞奧商圈，東北部比鄰相望的是798文化藝術區、麗都商圈、燕莎商圈，向南是CBD中央商務區，是昆泰在望京稀缺區域打造的純熟成品生活區。

環境景觀方面，湖光壹號是望京區域內少有的鬧中取靜的成熟社區，周邊公園環繞、形成一個天然的綠色生態區、望和公園與本項目僅一路之隔，由外而內，社區周邊近十個公園與項目內部園林連成一體，形成了綠色清新的區域小環境。尤其是社區園林“一團，多環抱”的設計理念，讓整個社區在綠色海洋之中，還能呈現“虛實、流動、層疊”的景觀視覺。

社區安全方面，為實現動靜分離，保證業主生活私密性和休閑安全。湖光壹號采用高端的樓宇配置，每戶都配備高級防盜門，而且采用雙大堂入戶，園區和戶內安裝雙重智能安防系統，此外，項目還采用目前最先進的家居智能化系統，力求創造安全、舒適的生活環境，為客戶創造最簡單便捷的生活。

產品規劃方面，湖光壹號室內精裝為設計大師李瑋珉親自操刀，其大尺度的居住空間，豐富的功能設計，讓整個項目以藝術的表現形式，創造“寧靜而閑適，內斂而低調，現代而簡約的視覺張力”，充分體現居者現代、時尚、簡約、雅致的生活美學。項目主打產品為183-226平米改善居所，其中183-192平米為三居，226平米為四居產品，目前銷售均價90000元/㎡，而且全部精裝房交付，這在目前的北京新房市場上更是不多見！

20多年前，李嘉誠先生就提出了地段論，20年后，地段論依然具有參考意義，而且隨著北京土地供應結構的轉變，內城土地供應的絕版，擁有地段優勢的項目越來越稀貴這種趨勢將越演越烈。

像望京板塊這樣交通配套成熟、地段價值突出、新房項目即將絕版的區域，未來房屋價值和價格都將不止于此。

對于購房者來說，應該感謝調控，抑制了市場的非理性需求，使得今年區域內還有9萬/㎡的精裝項目，今年過后一定不會再有！（原標題：頻繁調控下,最宜居的望京房子該是什么價?）

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