財經365訊：一個“同”字 大有玄機
關于租購同權引發(fā)的猜想，其實歸根結底都在一個“同”字上，同到什么程度，決定了房租與房價在“上學”這個敏感問題上的價值走向。
雖然都在討論租房者分了購房者的蛋糕，但前提是——無差別的一視同仁。就是只要你花5000元/月租金，就可以得到一個學位，而且是你想上的、確定學校的學位。
實際情況是，政策已經寫的很清楚，是全區(qū)內分配，字面上講，你在德勝租房，給你分到廣外，也是合理的。實際操作應該不會這么極端，畢竟要考慮就近，但能確定的是，你無法確定是哪個學校的學位。
所以，“同”的不是順位的順序，而是能夠上學的最基本的權利，這點上，租房者和購房者沒有競爭性。蛋糕也是一個先吃一個后吃，不存在爭搶。
極端一點設想，即便是無差別一視同仁，相當于資源置換的方式換成了租金，可以預期，租金必定會大幅度上漲，與房價的價值差不斷拉近。而低門檻入好學校，仍是幻想。
租金會“怎樣”漲
租金體現(xiàn)的是租房所享有“權利”的價值。
也許你說，反正全區(qū)調劑，我租個最差學區(qū)的房子，沒準能調劑到很好的學校去，至少，也不會比租房的學區(qū)再差的了。這樣看，整體都是學區(qū)高地的東西城最差的學區(qū)租金會不會漲得更多?
先肯定一點，東西城租金肯定會比別的區(qū)漲得多，因為教育資源均衡，整體水平高，區(qū)域面積小，調劑跨度也小。
但是，區(qū)內租金上漲的規(guī)律，房小謀更傾向于遵循目前學區(qū)的高低分布。因為“就近”仍是個很強的內在邏輯，房小謀相信德勝的孩子分到廣外的幾率還是極低的，在東西城，未來租金的高低與學區(qū)質量的高低是正向呼應的。
房價會不會降?
在順位沒有“同權”的前提下，好學區(qū)購房者的優(yōu)勢沒有動搖，房價走勢與之關系不大。
差學區(qū)價值會被租房者平衡，但要明確一點，北京租房比例不到兩成，大部分在朝陽、昌平，東西城占比更小，這些比例配合“3年社保+3年租住”的門檻，能產生影響的租房者規(guī)模微小，房價不會受到明顯影響。
另外，很多人誤解這次政策是對非京籍敞開了大門，其實仔細了解可知，北京以往租房也可以上學，甚至還出過租客盜用房東資料私自報名上學的案例，也不需要3年本區(qū)社保和3年租住，而此次政策出臺，非京籍在租房上學方面無疑難度更大，門檻更高了。
政策寬松的時候，租房上學都沒有影響到學區(qū)房價的走勢，在更嚴格之后，就更不可能影響了。
解決之道
其實，無論是多校劃片還是租購同權，都是在把吃蛋糕的人扒來扒去，不論是讓個高的先吃還是個矮的先吃，蛋糕就在那里，不增不減。
以美國為例，公立學校的教育經費很大一部分來自學區(qū)內征收的房產稅。學區(qū)越好，房價越高，房產稅也就越高，有更多的教育經費請好老師、辦好學校。
但為避免公立教育出現(xiàn)兩極分化，美國各級政府會“關照”排名靠后的學校，投入更多經費，努力縮小學校之間的差距。
地方政府還會在學區(qū)間進行“轉移支付”，將好學區(qū)內征收的部分稅收用來扶持落后學區(qū)，以求達到教育均衡。
美國最好的公立學校學區(qū)不在紐約、洛杉磯，而在賓州小城韋恩和伊利諾伊州的Vernon Hills。美國最好的大學也不在紐約，而是全國遍地開花。
因此，在美國當?shù)鶍尩娜耍瑳]必要為了孩子受教育而遷去紐約，更不用去全美第一的韋恩學區(qū)。因為在當?shù)爻鞘芯妥x，孩子照樣能接受到良好教育，各城市、各學區(qū)間的學校教育質量差異并不太大。(小字引自公號：海外掘金)
努力增加教育投入，把蛋糕做大做平均，教育資源實現(xiàn)均衡分配了，或許“租售同權”才能真正實現(xiàn)。
三句話看懂北京租購同權后的變化
和以前相比，非京籍租房上學更難了，而不是更容易了。
本來租房戶占比就很小，難以對房價形成影響，現(xiàn)在，就更不會有影響。
最明顯的影響，就是學區(qū)高地的租金將上升。獲取更多財經資訊，請關注財經365！
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