中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京市2016年以來供應(yīng)了19宗住宅70年產(chǎn)權(quán)出租房用地，房源接近2萬套，此次《意見稿》對保護(hù)租戶權(quán)益、穩(wěn)定租賃關(guān)系有積極作用。
規(guī)范租賃市場
《意見稿》指出，本市戶籍的承租人在承租公共租賃住房和直管公房時，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)；承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，依法申請辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。
租戶子女教育方面，根據(jù)《意見稿》，本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上，且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。
此外，《意見稿》提出，搭建房屋租賃監(jiān)督平臺，鼓勵長租，合同期內(nèi)禁止?jié)q價，加大租賃房屋土地供應(yīng)等。
張大偉認(rèn)為，《意見稿》相關(guān)政策對無房北京戶籍利好明顯，租賃公租房的可以落戶。首先，租戶可以在符合條件的情況下于租房區(qū)域內(nèi)享受義務(wù)教育。過去的政策，北京戶籍家庭只能選擇戶籍或房產(chǎn)地接受義務(wù)教育。其次，租賃交易不得單方面提高租金。此次新政在保護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益方面作出多項細(xì)致規(guī)定，有利于保障租戶權(quán)益。不過，影響租金的主要因素是供需結(jié)構(gòu)，且大部分租賃行為只有一年周期，漲價基本都是在合同到期，所以這一政策對市場的影響相對較小。第三，對租賃關(guān)系中的房源情況，在轉(zhuǎn)租等方面進(jìn)行了規(guī)范。特別是要求按照原規(guī)劃出租，明確不得改變房屋結(jié)構(gòu)，對于群租房有了約束。同時，明確不得隨便轉(zhuǎn)租，有利于避免二房東泛濫。
推進(jìn)租購并舉
北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本次新政的目的在于完善購租并舉的住房體系，建立健全出租住房合法、主體權(quán)責(zé)明晰、市場行為規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定、權(quán)益得到有效保障的住房租賃管理服務(wù)制度；同時，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
事實上，本次《意見稿》推出之前，北京市政府在大力發(fā)展租賃市場方面已走出關(guān)鍵一步。供地方面，今年4月，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》同時發(fā)布，明確未來五年全市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。其中，租賃住房50萬套。
張大偉表示，加大租賃住房土地供應(yīng)，將加大租賃房源供應(yīng)，后續(xù)將對租房市場產(chǎn)生積極影響。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，公租房落戶的前提仍然是承租人已經(jīng)獲得北京戶籍。租戶子女就近入學(xué)方面，《意見稿》目前對承租時間、父母工作區(qū)域、租賃房屋來源都有明確的限制。具體入學(xué)時，還應(yīng)遵循北京市教委和學(xué)校的相關(guān)規(guī)定，取決于學(xué)校的學(xué)位情況。此外，如何保證更多租賃房源進(jìn)行備案登記等問題仍有待解決。
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