近日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱《方案》），緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，正式確定第一批包括北京、上海在內(nèi)的13個城市將試點開展利用集體建設用地建造租賃住房。
《方案》還表示，利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。
此次《方案》的出臺，被認為是之前中央提出“租售并舉”措施，通過發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場來解決廣大民眾的“居住”問題，以及部分地方政府提出“租售同權(quán)”政策的進一步落實。因為沒有足夠的土地用來建造租賃房，那么發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場就成為空談。
同時，由于《方案》鼓勵集體建設用地來開發(fā)住房租賃市場，這會激發(fā)租賃、集體用地市場的復蘇：一方面《方案》中所列出的試點城市都是一二線城市，本身土地資源都很有限，而讓更多存量集體建設用地來建造租賃房，解決了租賃房建設和發(fā)展問題。另一方面，一些村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織在盤活相關(guān)土地方面有了積極性，從而形成了增收增利的效應，從而助力改革順利推進。
實際上，經(jīng)過多年的房地產(chǎn)開發(fā)，我國商品房存量非常大，但主要用于銷售，租賃住房比例太小，無法滿足居民的多元化需求。如今推行租賃住房政策,在集體建設用地上建造更多租賃房，填補之前的空缺。那么，集體建設用地上造租賃房將給市場帶來啥影響呢？
首先，對于租房者來說，在集體建設用地上建造大量租賃房，從而有了更多的租房選擇權(quán)。同時，我國居民的住房模式也會發(fā)生悄然改變，由原來的購房居住，逐步變成了一部分人通過租房來解決居住問題。這也體現(xiàn)了中央提出的“房子是用來居住”的意圖。正是由于選擇租房的人逐漸增多，未來熱點城市房價過快上漲勢頭將會得到有效遏制。
此外，由于集體建設用地的上市，解決租賃房建造問題，這又將會使房租上漲的勢頭得到暖和，租房者的壓力會有所減輕。目前，各熱點城市的房租與收入比都已處于高位。數(shù)據(jù)顯示，在各城市房租收入比值當中，北京58%，深圳54%，上海48%等3個城市房租收入比皆高于國際警戒線30%，屬于租金偏高的城市。而大量租賃房入市的預期，將使之前房租較快上漲勢頭得到控制。
再者，拿集體建設用地來造租賃房，能夠激發(fā)開發(fā)商的投資積極性。在一線城市，土地成本占開發(fā)總成本的50%左右、稅收成本占20%左右，開發(fā)商如果拿地用來建造租賃房，回報率只有1-2%，而集體建設用地在的稅收和成本就會下降很多。因此，對拿集體用地來開發(fā)租賃房的房企來說，年化投資回報率5%以上絕對沒有問題。
或許有人會說，5%的投資回報率，對于開發(fā)商來說是否過低？通常開發(fā)新的商品房，回報率要遠大于此。但是，面對當前各城市房地產(chǎn)調(diào)控日益收緊，以及房貸利率的上調(diào)，開發(fā)商的日子并不好過。而如果租賃房每年能有5%以上的穩(wěn)定回報率，且背后還有各級政府支持，開發(fā)商肯定積極參與。當然，投資建設租賃房也給民營房企轉(zhuǎn)型提供新思路。
最后，過去集體用地一般不好流通，所以集體土地的價值不高，導致使用效率低下。而這次中央層面提出集體用地建造租賃房。這也意味著，集體建設用地可由村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織自行或者直接選定房企合作建設。如此一來，既盤活了閑置的存量用地資源，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的增收渠道，更為拓展集體用地優(yōu)化配置，促進城鎮(zhèn)化進程提供借鑒。（原標題：集體土地建租賃房 住房租賃模式已開啟）