在社區商業這片陣地，房企仍是主力軍。企業競得地塊常被要求一定比例的商業自持，這成為房企進入該領域的先天因素。
RET睿意德中國商業地產研究中心總經理崔崇彥曾表示：“中國很多社區商業的開發往往是作為其住宅項目的附屬產品。”目前，社區商業市場活躍的房企有萬科的“第五食堂”、龍湖的星悅薈、世茂的MiniMall、藍光地產的“藍街”等。
此外，21世紀經濟報道記者發現，盒馬鮮生、繽果盒子等新零售業態的電商也陸續加入。
社區商業并非是近幾年才出現的概念。早在20世紀50年代，社區商業就興起于美國，隨后發展至其他國家。1998年，以新加坡“鄰里中心”為范本的蘇州鄰里中心——新城大廈首次出現在中國。不同于傳統意義上的小區商店，蘇州鄰里中心是類似購物中心的形態。
中購聯購物中心發展委員會主任郭增利表示，早期零售商出于業務拓展需要，更傾向于選擇聚客能力強、商圈范圍廣的購物中心，從而保證客流量。而隨著生存競爭日益加劇，一味做大型購物中心面臨經營等方面的考驗，于是就近消費的社區商業成為企業爭奪的“蛋糕”。
那么，“社區商業”是如何定義的？
按照天華邁卓副總經理宋若嘉的觀點，社區商業指的是建筑面積在5萬平方米以內、輻射范圍在1.5公里以內的商業，以滿足居民日常需求為主，同時提供公共服務和精神服務。
他表示，商務部將商業社區分為三類：第一類是鄰里商業，服務1-1.5萬人；第二類是居住區商業，服務3-5萬人；第三類為社區商業，服務8-10萬人。
郭增利則認為，社區商業不僅是以面積、表現形態等維度區分。目前社區中自發形成的底商履行了社區商業的服務功能，但缺乏統一規劃管理，不屬該范疇。而從開發模式看，社區商業與購物中心一致，即通過開發物業，經過土地規劃，做社區商業定位、招商、品牌組合，最后實行統一管理。郭認為，標準社區商業的業態邏輯應該是“統一管理，分散經營”。
廣闊市場下的困境
資本關注緣于近年來社區商業呈現蓬勃發展的態勢。
商務部2016年12月發布的《居民生活服務業發展“十三五”規劃》顯示，2015年，我國居民生活服務業營業收入為5.2萬億元，同比增長12.6%，高于國內生產總值增速。
宋若嘉表示，居民的生活便利性需求，是未來最大的趨勢。當下居民消費中有60%左右是生活型消費，其中有50%-60%可以在一公里內解決。
郭增利則表示，未來的商業市場中，社區商業占比會逐漸增加，但是由于社區商業服務面積較小，未來商業的平均面積也會相應減少，出現小而分散的特征。判斷社區商業好壞的標準之一，是消費頻率。
目前這類業態的市場占有率仍偏小。郭增利表示，正常情況下，社區商業的消費占到整個社會消費的30%-40%，才能體現生活配套服務的便捷性。然而，中國目前整個消費市場上社區商業占比沒有超過10%。
交通堵塞、生活節奏加快等也在推動社區商業發展。《中國社區商業規范化發展研究報告》顯示，在消費需求層面，有就近消費意愿的受訪者占比高達92%，但我國社區商業發展水平并不高。報告顯示，受訪者對周邊社區商業和生活型商業的滿意度僅為42%。這說明我國社區商業市場具有廣闊發展前景。
不過社區商業市場發展目前尚存各種困境。御嶺資本創始人、合伙人牟榕就認為存在五個問題：規劃協同差，定位不清晰，專業人才缺乏，資本環境不成熟，地區發展不均衡。宋若嘉表示，目前市場缺乏成熟的證券化渠道與退出機制。
郭增利表示，社區商業的發展需要地產商、零售商和政府三方合作。房企需要從服務的心態出發，積極打造社區商業；零售商要注重細水長流的經營方式，來保證消費黏性；社區商業可以理解為民生工程，這更需要政府在稅收等方面的扶持。不過，他坦陳這一邏輯在中國很難落地。“商業邏輯是最短時間賺最多的錢，而社區商業的邏輯則相反，是通過有效長期的服務得到穩定增長，再實現可能不是很高的平均利潤率。”他說，“大家都不愿意讓利給別人。（原標題:博弈“最后一公里”： 社區商業搶奪戰背后的邏輯困境)