從去年四季度開始，房地產(chǎn)板塊輪動明顯：三四線城市房價漲幅超過一二線城市，領跑漲幅榜；此前還在大力去庫存的三四線城市，成為本輪房企拿地的“兵家必爭之地”。這里固然有一二線城市房地產(chǎn)調控的“擠出效應”等因素所帶來的影響。
隨著北京、上海等特大城市嚴格限制人口規(guī)模，采取產(chǎn)業(yè)外移和嚴格落戶政策，人口流入增速近些年來一直呈下降趨勢，加之受高房價影響，有些人逃離“北上廣深”，到更具發(fā)展空間的城市工作、生活。隨著金融、互聯(lián)網(wǎng)、通信等產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，潛力城市創(chuàng)業(yè)氛圍、總部經(jīng)濟等直追“北上廣深”，產(chǎn)生大量高學歷、高技能人才就業(yè)崗位，再加上擁堵指數(shù)低、通勤時間較短或消費水平相對低等優(yōu)勢明顯，這些城市成為承接一線城市溢出人口的主力。
人口流入導致人口百萬級城市數(shù)量快速增長：一些二線城市躋身“準一線城市”，三線城市躋身“準二線城市”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在地級以上城市中，按2015年末市轄區(qū)戶籍人口劃分，100萬至300萬人口規(guī)模城市數(shù)量增長迅速，達到121個，比2012年增加15個；300萬至500萬人口規(guī)模城市13個，增加4個；500萬以上人口城市達13個，增加1個。也就是說，我國市轄區(qū)戶籍人口超過100萬的城市已有147個。
傳統(tǒng)省域經(jīng)濟和行政區(qū)經(jīng)濟逐步向城市群經(jīng)濟過渡，城市集聚效應日益凸顯，尤其是長江三角洲和珠江三角洲兩個灣區(qū)和京津冀城市群，經(jīng)濟規(guī)模接近全國GDP近四成。山東半島、海峽西岸、中原地區(qū)、長江中游、成渝地區(qū)、關中地區(qū)和北部灣地區(qū)等城市群異軍突起。據(jù)統(tǒng)計，在上半年全國三四線城市所去掉的房地產(chǎn)庫存中，河南、浙江、江蘇、廣東四省幾乎占一半。明顯的城市群優(yōu)勢無疑成為此輪三四線城市房價上漲推動力。
從發(fā)達國家城市發(fā)展的歷史經(jīng)驗來看，城市群崛起的直接原因是產(chǎn)業(yè)和人口轉移，但客觀上受高鐵、地鐵等基礎設施影響，使城市經(jīng)濟地理發(fā)生明顯改變。以日本為例，在新干線快速擴張的上世紀60年代后期至上世紀80年代前期，人口大量從東京流向東京周邊的神奈川縣、埼玉縣、千葉縣等城市，帶動東京城市圈形成。
交通便利模糊了城市邊界，也帶來土地增值。7月，北海的新房價格以1.5%的環(huán)比漲幅位居全國榜首，南寧、金華、韶關上漲1.3%，蚌埠、桂林上漲1.2%，漲幅居前的城市不少都受益于新開通的高鐵。（原標題：三四線城市的投資機會:房價多受益于新開通的高鐵)