在樓市最火爆的2016年，二線城市合肥被稱為“房價(jià)四小龍”之一，房價(jià)漲幅曾經(jīng)多次位列全國第一。“史上最嚴(yán)調(diào)控令”出臺(tái)。自去年10月份開始，各方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥樓市逐漸降溫。
近日，合肥一樓盤因降價(jià)遭遇業(yè)主維權(quán)。這讓外界十分好奇合肥樓市的現(xiàn)狀：降價(jià)是個(gè)案還是普遍現(xiàn)象？一年時(shí)間不到，這個(gè)二線樓市的典型樣本，在調(diào)控的高壓下經(jīng)歷了怎樣的轉(zhuǎn)變？
降價(jià)風(fēng)波
因降價(jià)遭遇業(yè)主維權(quán)的樓盤，名叫皖新翡翠莊園。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者查詢了合肥市物價(jià)局網(wǎng)站，網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)位于合肥市肥東縣的樓盤從今年1月13日開始備案，至今已經(jīng)備案5棟房源，分別是3、5、13、15和7號(hào)樓。
此前4次的備案均價(jià)約為12888元/平方米。8月31日最新備案的7號(hào)樓，價(jià)格卻為11863/平方米。這意味著，同樣是躍層房源，此次備案價(jià)每平方米平均下降了1025元，以一套100平米的戶型計(jì)算，新房源降價(jià)幅度達(dá)到了10萬元以上。
9月初，部分業(yè)主在皖新翡翠莊園售樓處門口掛起了橫幅。對(duì)于降價(jià)的指責(zé)，該項(xiàng)目的解釋是，現(xiàn)在買7號(hào)樓都需交7—8萬的改造費(fèi)，也就是躍層隔樓板的費(fèi)用，但此前這個(gè)費(fèi)用購房者可以選擇性繳納，如果繳納的話只是2.5萬。這樣算下來，總價(jià)其實(shí)和此前并沒有太大差別。
該項(xiàng)目一名銷售人員對(duì)記者透露，目前新備案的房源開盤時(shí)間還沒確定，預(yù)計(jì)在9月底，“7號(hào)樓的價(jià)格大概是每平方米賣11500元-13000元不等，具體一房一價(jià)。但是躍層的話，均攤下來每個(gè)戶型的價(jià)格大概是9400—9900元不等。具體價(jià)格要等開盤時(shí)最終確定。”該銷售人員說道。
該銷售人員強(qiáng)調(diào)，即便是按照這個(gè)價(jià)格購買，購房者也要單獨(dú)再交改造費(fèi)用：“七號(hào)樓的隔板是整體改造的，因?yàn)楦舭迨琴?zèng)送的面積，后期肯定要加維修費(fèi)用。”
資料顯示，2016年6月29日，皖新投資集團(tuán)以942萬元/畝競得店埠鎮(zhèn)沿河西路與龍城路交口西北角的肥東FD15-4號(hào)商住地，住宅樓面價(jià)7064.96元 /平方米，溢價(jià)率262.31%。這塊高價(jià)拿下的地，就是后來的皖新翡翠莊園。
工商信息顯示，皖新翡翠莊園的開發(fā)商為肥東皖新文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司，其大股東為皖新文化產(chǎn)業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司，另外朗詩集團(tuán)旗下的南京朗銘地產(chǎn)集團(tuán)有限公司擁有其10%的股份。“這是虧本在賣。7000元出頭的樓面價(jià)，一年過去只賣11000元。”一位要求匿名的合肥房地產(chǎn)資深從業(yè)者對(duì)記者說。
該匿名人士透露，皖新在合肥有多個(gè)項(xiàng)目，之所以降價(jià)出售其實(shí)是限價(jià)環(huán)境下開發(fā)商的無奈之舉，“他們?cè)诤戏视卸鄠€(gè)項(xiàng)目。合肥的限價(jià)政策是要求全市均價(jià)不能超過13000元，他們?cè)诟咝聟^(qū)還有個(gè)地價(jià)更高的項(xiàng)目，為了讓那個(gè)項(xiàng)目賣得更高，在備案的時(shí)候只能讓翡翠莊園的價(jià)格下調(diào)一點(diǎn)，從而不拉高平均價(jià)。這也是一種高低配。”該人士分析。
合肥樓市現(xiàn)狀
皖新翡翠莊園的降價(jià)案例，在合肥市場(chǎng)具有普遍性嗎？
從明面的數(shù)據(jù)觀察，合肥樓市確實(shí)有所降溫。合肥365地產(chǎn)家居網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，上半年合肥市區(qū)共銷售了住宅類商品房10707套，環(huán)比下跌77.3%。
合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，一手房的數(shù)據(jù)并不能反映真實(shí)的樓市情況，“正常的話合肥市區(qū)全年成交量能達(dá)到8萬套，今年真實(shí)成交量預(yù)計(jì)在7萬套左右。雖然成交量比去年有所下降，但是我預(yù)計(jì)不會(huì)超過30%。”
二手房市場(chǎng)，合肥部分房產(chǎn)中介稱，濱湖板塊的降幅最大，多數(shù)降幅達(dá)到40%—50%，“快到腰斬的價(jià)格了”。
這一說法遭到了當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)的否認(rèn)。合肥物價(jià)局7月中旬表態(tài)：從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，合肥樓市價(jià)格基本保持穩(wěn)定，一些較高價(jià)格的樓盤在備案方面受到限制，房價(jià)整體漲幅明顯放緩。個(gè)別樓盤價(jià)格的漲跌，對(duì)整個(gè)樓市價(jià)格的影響十分微弱。從國家大的調(diào)控方向來說，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是核心要求，樓市價(jià)格不會(huì)大漲也不會(huì)大跌。
多位業(yè)內(nèi)人士受訪時(shí)坦承，今年合肥二手房價(jià)格確實(shí)有所下降。多次調(diào)研合肥樓市的易居研究院副院長楊紅旭表示，價(jià)格腰斬一說過于夸張，但濱湖板塊的二手房確實(shí)下跌了，相比高點(diǎn)，估計(jì)總體跌10—15%，個(gè)別急售房源跌三成左右。
楊紅旭認(rèn)為，作為一個(gè)曾經(jīng)房價(jià)漲幅位居全國第一的二線城市，合肥遭遇調(diào)控后的降溫最為明顯。他的論據(jù)是，截至2017年7月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫存總量顯示，合肥新房庫存大增47%，排名第一，“樓市持續(xù)降溫，如今已經(jīng)疲軟了。部分樓盤已經(jīng)開始滯銷了，庫存自然大增。”
凌斌認(rèn)為，判斷一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否降溫，一個(gè)很重要的因素是投資投機(jī)性購房比例是否大幅減少。從這個(gè)角度看，他認(rèn)為合肥樓市確實(shí)降溫了：“去年下半年合肥的投資性購房比例超過40%。調(diào)控后，投資投機(jī)性購房比例非常小了，基本上都是真正的剛購房需求。”（原標(biāo)題：合肥出現(xiàn)樓盤降價(jià)維權(quán) 新房源降價(jià)幅度達(dá)10萬元以上)