自本輪樓市調控政策出臺以來，熱點城市房價漲幅穩中有降。在一系列政策措施的影響下，市場供需、房企策略、行業發展“變”字當頭，未來樓市發展有望步入“去炒作”、“租售并舉”等新階段。同時，新房庫存和可預期的供應量都難以回到歷史高點，激活存量住房資源迫在眉睫。

　　市場生變 結構分化明顯 
　　半年多以來，全國房價漲幅呈現一二線城市趨穩回落，部分三四線城市較快上漲的現象。國家統計局最新數據顯示，8月漲幅最快的新建商品房住宅城市依然是桂林、北海、牡丹江等三線為主的城市。

　　華融證券首席經濟學家伍戈表示，今年房地產市場最大的超預期事件，就是在宏觀調控下，一二線城市踩“急剎車”，樓市量價齊跌，但三四線城市房價尚未回落。尤其是在“金九銀十”的傳統購房季，一二線城市大多處在相對“低迷”狀態。中國指數研究院9月4日-9月10日數據顯示，一線城市成交量環比下跌17.5%，其中北京成交面積環比下跌20.87%。

　　除城市之間分化，新房、二手房市場表現也漸有分化之勢。北京新房價格依然堅挺，但二手房價格明顯進入下行空間。中原地產數據顯示，8月份，北京二手房市場僅僅簽約7600套。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，二手房價格持續下跌說明樓市政策效應在積極釋放。同時，房價下跌也緣于“擠泡沫”效應，新房市場由于各類管控措施較多，現在呈平穩態勢。

　　中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員王孝松表示，整體從1-8月銷售情況來看，銷售面積和銷售額增速持續回落，表明政府的房地產調控政策已經發揮作用，在限購、限貸等一系列政策的作用下，房地產市場持續降溫。但1-8月份，商品房銷售面積同比增長12.7%，商品房銷售額則增長17.2%，目前政策效果仍有進一步提升空間。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，武漢日前落實“限售”擴圍政策，沈陽、蘭州、張家港等城市近期開始發布樓市調控政策。9月至10月份部分城市新一輪調控政策陸續出臺，樓市將迎來新一輪的“風暴”。

　　房企謀變 優化布局補庫存 
　　市場的變化也在推動開發商主動求變。新城控股高級副總裁歐陽捷稱，“金九銀十”正在從一二線城市轉移到三四線城市，不少三四線城市正在重現去年熱點城市量價齊升的場景。“首先，房企的行業集中度越來越高已是不爭的事實和趨勢，但一二線城市難以創造業績增量，甚至能夠保住原有份額已是大為不易。大型房企勢必需要進入更多城市，而它們尚未進駐的三四線城市有機會提前布局。”歐陽捷解釋。

　　從近期土地市場看，房企土拍的主戰場開始轉向三四線城市。同策咨詢研究部數據顯示，8月三四線城市宅地成交樓面地價為1437元/平米，環比略微下滑0.9個百分點，同比則大幅上揚45%，從去年11月份開始，宅地樓面價已持續10個月超過1000元/平米。

　　從溢價率來看，8月三四線城市宅地成交平均溢價率達38.28%，已連續7個月超過一線、二線城市宅地平均溢價率。另據中原地產統計數據顯示，今年前8月，283個三四線城市住宅用地成交金額達9830.3億元，接近去年全年的水平。前八個月拿地積極的50大房企合計拿地金額達到14910億元，與2016年同期50大房企拿地金額相比漲幅達49%。

　　和此前相比，嚴躍進表示，對房企來說，現在最大的動作就是補庫存。當前房企已從去庫存轉變為比較積極的補庫存導向。值得注意的是，后續也需要警惕資金方面的壓力。

　　不過，王孝松指出，在國家統計局發布的8月房地產數據中，土地購置面積和土地成交價款增長率不匹配，購置面積同比增長10.1%，增速回落1個百分點，而成交價款增長42.7%，增速提高1.7個百分點，這意味著房地產開發成本仍在持續上升。

　　行業轉變 激活存量住房 
　　中國社科院財經戰略研究院城市與房地產經濟研究室研究員鄒琳華認為，購房者對房價的預期開始趨于理性。其中一個重要原因是“租售并舉”住房制度的明確和落地。7月，住建部、國家發改委等9部委聯合發布文件《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。

　　廣州市日前印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，提出實施“租購同權”等措施。上海市發布的《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》明確，至2020年要基本形成多主體參與、多品種供應、規范化管理的住房租賃市場體系等等格局，這些都形成從嚴調控半年以來房地產市場的一大變化。

　　明源地產首席研究員劉策表示，從需求端看，在凍結交易的情況下，也將購房者開始導向租賃市場。事實上，通過租購并舉，也可以避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。同時，租賃用地擠出商品房用地，稀缺的商品房用地將倒逼地產商開發的產品更具附加值。

　　從政策調控壓力比較大的一二線城市來看，分析人士認為，新房的庫存和可預期的供應量都難以回到歷史高點，在長時間都不存在去庫存的問題，而住房需求卻有增無減，激活存量住房資源迫在眉睫。

　　劉策認為，開發商進入存量市場有兩個核心要點：一是找到“寬賽道”，長租公寓是幾乎所有大型開發商的共同選擇，作為存量業務新的戰略性業務板塊來管理，且無論從市場空間、發展前景，政策支持等各方面都強化這一邏輯。二是重視金融工具的支持，盤活存量市場需要金融支撐，很多房企把自身業務定義為“不動產運營+金融”兩條腿走路。因此，對開發商來說，進入存量市場預計“不動產運營+金融”會是標準做法，和目前主流開發商的發展邏輯相同。

　　另外，房地產中介機構和開發商也在融合。業內人士指出，今年以來，萬科入股鏈家、昆百大收購我愛我家，未來將出現中介機構與地產商的進一步合作與整合。中介機構在運營方面具有優勢，而房地產商更具備資金和資源優勢。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，總體來看，今后租賃和銷售市場有望“平分秋色”，租賃金穩定也有利于牽制房價，二者相互影響相互作用。