針對(duì)投資者關(guān)心的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)過(guò)熱、未來(lái)是否會(huì)推出房地產(chǎn)稅以及全球房產(chǎn)有何投資亮點(diǎn)等諸多熱點(diǎn)問(wèn)題，中國(guó)證券報(bào)記者日前獨(dú)家專訪了富蘭克林實(shí)質(zhì)資產(chǎn)顧問(wèn)董事總經(jīng)理雷蒙德·雅各布斯(Raymond J.Jacobs). 
　　雅各布斯指出，展望未來(lái)，中國(guó)政府方面將盡全力避免各種潛在的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，最終將推出房產(chǎn)稅來(lái)幫助國(guó)內(nèi)樓市更為健康地運(yùn)行。目前在住宅市場(chǎng)已經(jīng)吸引大量資金的背景下，投資者也可以關(guān)注一下相對(duì)冷門的投資領(lǐng)域，例如其團(tuán)隊(duì)就通過(guò)在意大利米蘭購(gòu)買昂貴地段的房屋，改建并轉(zhuǎn)型為高級(jí)零售店鋪，達(dá)到了“點(diǎn)石成金”的效果。

　　中國(guó)將積極引導(dǎo)樓市健康發(fā)展
　　中國(guó)證券報(bào)：現(xiàn)在不少觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)，你對(duì)此是否認(rèn)同？

　　雅各布斯：實(shí)際上你會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂泡沫都是等到破了以后才會(huì)被稱之為泡沫，在此之前則均是一片繁榮的景象。正是基于這個(gè)原因，不能說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)是否已經(jīng)存在泡沫，但我可以告訴投資者，中國(guó)政府目前已經(jīng)在盡一切可能全力防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，積極引導(dǎo)這個(gè)行業(yè)向著更為健康的一面發(fā)展，具體的措施包括限購(gòu)、限貸等。

　　其實(shí)市場(chǎng)也不用過(guò)于擔(dān)心，因?yàn)槟壳爸袊?guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度要遠(yuǎn)高于一般市場(chǎng)參與者，樓市無(wú)疑已經(jīng)成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為重要的一環(huán)。

　　中國(guó)證券報(bào)：有部分悲觀的投資者把中國(guó)當(dāng)前的樓市與日本上世紀(jì)90年代初時(shí)的情景相比較，因而非常擔(dān)憂，你認(rèn)為二者之間的相似點(diǎn)多嗎？

　　雅各布斯：其實(shí)我更加關(guān)注的是二者的不同點(diǎn)。首先，中國(guó)政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的“掌控力”都要更強(qiáng)，這點(diǎn)與當(dāng)年的日本就不太一樣，日本政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)的“掌控力”并沒(méi)有那么強(qiáng)。其次，當(dāng)年造成日本樓市泡沫破裂的一大主因是貸款過(guò)剩，而中國(guó)目前這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該也沒(méi)有那么嚴(yán)重。當(dāng)年日本投資者運(yùn)用巨大幅度的貸款，不僅在國(guó)內(nèi)投資房地產(chǎn)，還到全球各地買下各類不動(dòng)產(chǎn)，而目前中國(guó)在樓市投資上運(yùn)用貸款的比例不及當(dāng)年的日本，因此風(fēng)險(xiǎn)也就相對(duì)較小。

　　中國(guó)證券報(bào)：你預(yù)計(jì)中國(guó)未來(lái)會(huì)否推出房地產(chǎn)稅？ 
　　雅各布斯：具體的時(shí)間不好預(yù)測(cè)，但我認(rèn)為中國(guó)最終將推出房地產(chǎn)稅。除了能夠達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用外，房產(chǎn)稅還可以給政府帶來(lái)比較穩(wěn)定的收入來(lái)源。現(xiàn)在主要的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體均有較為穩(wěn)定和成熟的房地產(chǎn)稅收體系，以美國(guó)為例，大量的稅收無(wú)疑成為支付社會(huì)福利的主要手段，歐洲的房地產(chǎn)稅整體略低于美國(guó)，但也是國(guó)家財(cái)政收入的主要組成部分之一。

　　但目前對(duì)于中國(guó)征收房地產(chǎn)稅也存在一個(gè)問(wèn)題，那就是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)相對(duì)較為穩(wěn)定，因此如果稅率確定的話，具體的征稅金額也就比較穩(wěn)定。但中國(guó)樓市相對(duì)波動(dòng)有些大，具體的金額可能沒(méi)有那么確定。因此這還需要政策制定者能夠進(jìn)一步完善制度。

　　關(guān)注優(yōu)質(zhì)物流辦公物業(yè)
　　中國(guó)證券報(bào)：目前中國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資還有什么機(jī)會(huì)？ 
　　雅各布斯：正如大家都知道，中國(guó)國(guó)內(nèi)投資者都很喜歡購(gòu)買住宅，大量的資金涌向住宅，因此目前可能這方面的投資空間有所收窄。我們現(xiàn)在更加關(guān)注具有長(zhǎng)期潛力的物業(yè)。比如由于看好電子商務(wù)行業(yè)的發(fā)展前景，我認(rèn)為部分好的物流相關(guān)物業(yè)值得投資。此外，比如在上海，我們會(huì)青睞一些地點(diǎn)特別好，位于市中心地段的，建于1990年左右的，條件較好的二手辦公樓，對(duì)于這些物業(yè)希望租和買的人都不在少數(shù)。

　　要知道對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，你最需要關(guān)注的問(wèn)題之一就是誰(shuí)會(huì)“接盤”。這些地點(diǎn)非常好的，或者是具有行業(yè)潛力的物業(yè)，你永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)愁誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)買家。

　　中國(guó)證券報(bào)：作為全球性的投資者，富蘭克林在各地的投資策略有何區(qū)別？如何能夠更好地投資當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)？

　　雅各布斯：的確是有區(qū)別的，一些新興經(jīng)濟(jì)體的主要城市處于不斷擴(kuò)大、加速城市化的進(jìn)程之中，對(duì)于這些城市我們可能會(huì)重點(diǎn)關(guān)注一些新區(qū)。但一些已經(jīng)建成的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的城市策略就不一樣。以意大利米蘭為例，通過(guò)購(gòu)買昂貴地段的住房，改建并轉(zhuǎn)型為高級(jí)零售店鋪則是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　房地產(chǎn)投資對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的了解至關(guān)重要，因此我們會(huì)選擇與當(dāng)?shù)氐倪\(yùn)營(yíng)商合作，當(dāng)然當(dāng)?shù)氐倪\(yùn)營(yíng)商需要保證一定的投資回報(bào)率。