真的，參觀別墅和真正買別墅的兩類人看法完全不同。
對此，『地產營銷人』深有體會，因為兩種場景都會經常遇到。
與業(yè)內或媒體同仁品鑒別墅，大家都有獵奇的心態(tài)，注意力重點放在“找不同”上。
因為看的項目多，習慣去比較。比戶型、比科技、比精裝、比建筑等等，如果創(chuàng)新點自認為不夠多，就喜歡私下評頭論足、說三道四，『地產營銷人』就常犯這種毛病，其實真正住過別墅的人沒幾個。
但陪客戶、陪朋友看別墅的時候，就會發(fā)現真正的買家其關注點，并不花哨，也不顛覆，既實在，又細致。當你問他理由的時候，描述出來的生活場景歷歷在目，栩栩如生，讓人心悅誠服。
所以，多聽別墅買家的反饋才是對產品創(chuàng)新有指導意義的。
舉個例子，記得在6年前第一次看到別墅項目在地下做挑空兩層的設計，感覺十分震撼，原本利用率不高的地下空間，被改造成家庭生活娛樂的中心，成為了樣板間里最高潮的部分。
一家這樣做了，家家跟著模仿，現在再看北京大部分別墅項目，基本都會在地下空間做足文章，而且確實很多首次買別墅的客戶也都為此買了單。
不過，有經驗的別墅買家可不這么看，『地產營銷人』特地問過好幾位，看法很有代表性。
他們說，其實住過別墅的人都知道地下空間很難用，多數當了大儲藏間，主要的生活功能一般不會安排在這里。
問其原因，一方面有采光和潮濕的實際問題;另一方面也有心理層面的因素，不習慣也不方便。
因此，置業(yè)顧問往往用地下贈送面積來打動客戶，有一部分人并不認賬，你贈送的越多，他反而覺得越浪費，反而變成了未來生活的負擔。
當然別墅這些年也在進步，地下空間的感受在不斷優(yōu)化，比如說采光井增多，下沉庭院變大，通風和透光效果比之前有了實質性的提升，即便如此，買家還會擔心漏水的問題。
要知道，當年“721”北京大雨當晚，傷透了多少別墅業(yè)主的心。據說經受住那次考驗的別墅社區(qū)并不多。
因此，好幾個『地產營銷人』陪同的真買家最終還是選了“前二后三”的獨棟別墅，雖然這種形態(tài)談不上激動人心的創(chuàng)新，但確實在生活中非常實用。
地下只有一層不會產生功能使用上的負擔，同時因為直接通花園，采光與通風還是比純地下好很多，另外因為地勢和規(guī)劃的優(yōu)勢，雨水不可能發(fā)生倒灌，也避免了積水和漏水的擔憂。
一位朋友在買了“前二后三”的別墅后，把地下改成了書房，在靜心看書工作之余，還可步入花園略做放松踱步，也是一個順暢自如的生活動線和場景。
另外，對于當下如火如荼的科技住宅概念，業(yè)內以顛覆式創(chuàng)新展示雄心，但站在客戶角度，更多講究的是實用和便捷。譬如：對于別墅產品來說，與其一味堆上多少種系統(tǒng)，不如實實在在的把地下空間的防潮防濕解決好。
做加法的前提是先把房子的質量打造過硬：把機電系統(tǒng)搭建好，把屋頂的瓦選好，把隔熱保溫做足，把窗戶型材選對，把新風空調升級，讓防水質量過關等等，房子本身就是由無數細節(jié)構成的基礎系統(tǒng)，先有“1”后面的“0”才有意義。
這些樸實而富有居住經驗的痛點之談，對開發(fā)商是一種具有積極作用的建言，放棄華麗的包裝和概念的炒作，回到產品本身去不斷打磨細節(jié)和技術，才是真正凸顯價值的體現。
前不久，『地產營銷人』到已經有十幾年開發(fā)歷程的成熟別墅大盤溫哥華森林去參觀，這個位于奧北別墅區(qū)曾經名震樓市的獨棟別墅社區(qū)，如今完全展示出那種異國風情的醇熟之美。