2、房地產(chǎn)市場效果真的取決于決策機制
樓市調(diào)控為何總在這些時間點出臺？按照北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志的說法，這與監(jiān)管層的決策機制有關(guān)。
“高層部署全年的經(jīng)濟工作，有兩個主要節(jié)點：一是每年12月的中央經(jīng)濟工作會議，二是次年3月的‘兩會’政府工作報告?！标愔鞠?1媒體記者表示，在這兩個節(jié)點上，監(jiān)管層通常都會對房地產(chǎn)市場做出部署，且基調(diào)較為一致。
陳志認為，當年年末直至次年上半年出臺的樓市調(diào)控政策，基本都是遵照上述兩個會議的精神而行。但具體的出臺時間和政策力度，要視市場情況而定。
他表示，若市場過冷或過熱，調(diào)控需求較為緊迫，政策會在中央經(jīng)濟工作會議后出臺，也即歲末年初；若調(diào)控需求存在，但并不緊迫，則會在“兩會”后出臺，也即3-5月的“小陽春”期間。
市場走勢對調(diào)控的影響不容忽視。2010年3月15日，“兩會”結(jié)束次日，北京一天內(nèi)拍出三塊高價地，且全由央企獲取。3天后的18日，國資委就出臺央企“退房令”。一個月后的4月17日，“國十條”推出，力度之嚴在當時堪稱前所未有。
下半年出臺的政策，則源于另一套機制。陳志表示，監(jiān)管層通常在8月對年初以來的市場做出研判，“這期間的調(diào)研和座談會比較密集”。按照這個時間周期，若有調(diào)控的必要，政策就會在9月和10月出臺。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也持類似觀點，她認為，“到9月份，對當年樓市就有了相對清晰的判斷，該救市還是抑市也有了明確的方向?！?/p>
之所以集中在“十一長假”期間（通常在長假之前）出臺，或許還有一重考慮。郭毅向21媒體記者表示，長假期間，公眾對樓市的關(guān)注度不高，政策出臺后會面臨一個相對冷靜的緩沖期。若是抑制性政策，則會有效阻斷“金九銀十”的常規(guī)營銷節(jié)奏，效果較為顯著。
事實上，正是由于上述特征的存在，樓市調(diào)控早已將傳統(tǒng)的淡旺季概念打破。“我一直不認同‘小陽春’和‘金九銀十’的概念，如果是營銷說辭還可以理解，若作為市場研究的依據(jù)就不可取了?！标愔菊f，最近十幾年來，房地產(chǎn)市場的冷和熱主要由調(diào)控所決定，傳統(tǒng)的季節(jié)因素、供應(yīng)周期等前提都已大大被弱化。
業(yè)界通常將上述現(xiàn)象稱為“政策市”。公開數(shù)據(jù)顯示，過去幾年間，很多城市的月度銷售高點并不出現(xiàn)在傳統(tǒng)旺季，而往往在7月、8月和11月、12月等所謂淡季。
陳志表示，刺激性政策通常有3-4個月的作用周期，其對市場的支撐是一個相對緩慢的過程；某些打壓性政策則往往立竿見影。因此，要判斷市場走勢，除考慮各地落地政策的出臺時間和力度外，也需結(jié)合上述特點。
就今年的市場而言，受訪者一致認為，在連續(xù)打壓政策下，“金九”已經(jīng)褪色，10月的市場同樣難言樂觀。年末房企因沖擊業(yè)績的需要，或許會放量銷售，但恢復(fù)至上半年的交易量幾無可能。
十一假期，會有開發(fā)商為業(yè)績沖刺，剛需群體可根據(jù)需求提前“上車”，但需擦亮眼睛，規(guī)避購房的陷阱。