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2018北京樓市成交量會上升 但是價格難反彈

2018-01-05 10:49? 來源:騰訊財經 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

來源:騰訊財經

  財經365訊(編輯 錢多多)過去一年,對冷暖感觸最深刻的或許要數環京樓市的投資客。根據社科院的報告,去年環北京的廊坊房價下跌36%,大量投資投機者被套牢;燕郊房價也大跌三成,部分樓盤甚至10%首付“壓房”。

  環京迅速降溫,一是源于高壓調控,二是帶動其上漲的北京也熄火了——北京的熄火同樣源于調控。無論是跟北京過去的年份比,還是和其他城市比,2017年北京的樓市調控都是十分嚴厲的。

  目前,大家關心的是,2018年北京的樓市會怎么走?我認為,全球加息周期和調控高壓持續的大勢下,今年北京的房價還將繼續會壓制,難有反彈;然而,鑒于2017年大量的剛需和改善型客群體的購房需求被壓制,而去年的供地大增,且住建部明確表示要支持剛需和改善型購房需求,2018年,北京樓市成交量有望較大幅的增長。

  1、調控不放松、利率上行的態勢下

  2018年北京的房價將繼續被壓制

  最近一輪的樓市暴漲,肇始于2015年以來的降息降準。而如今,全球已進入加息時代。沒有了貨幣的水,房價這艘船是很難往上走的,哪怕北京也不例外。

  首先,從宏觀的角度看,美聯儲加息以來全球已經進入加息時代。

  中國雖然沒有明確加息,但是去年12月14號當天,央行上調逆回購和MLF操作利率5個基點,以對沖美聯儲加息的影響。

  業內普遍預測,2018年美聯儲還將加息3~4次,央行很有可能在2018年底跟進加息,不是不加息,只是時間早晚的問題。

  另一邊,商業銀行受自身利益的驅動,借著調控的檔口,早已經推動加息。過去一年,全國首套房貸平均利率已經由4.45%上漲到5.39%(如下圖所示)!

  

調控不放松、利率上行的態勢下


  首套房貸款利率持續上升,讓不少剛需和投機客叫苦不迭。這主要是因為大家享受低利率的好處太久了,面對飆升的利率,就像一個在沿海生活久了的人,突然到了高原上,肯定會有點不適應。

  

調控不放松、利率上行的態勢下


  其實,這才剛剛開始。因為,對大多數銀行來說,當前房貸就已是低利潤產品。未來一旦加息,商業銀行必然也要繼續上調房貸利率,以紓解獲取的資金成本上漲帶來的壓力。

  前不久,央行金融研究所所長孫國峰表示也表示,資產泡沫的背后就是銀行的過度借貸,而過度借貸往往是由超低利率引起的。因此,不能給予市場長期處于低利率的預期。2018年利率上調幾成定數。

  而過去的歷史無不表明,利率持續上升只抑制房價上漲,甚至會刺破資產泡沫。因此,指望北京樓市2018年反彈非常不現實。

  其次,北京有風向標意味,在房住不炒的大勢下斷不會放松調控。

  每過一段時間,市場上就會傳出調控放松的消息,比如前幾天就傳言安徽合肥突破了限價。這些傳言最終都被證明是謠言。

  其實,自從提出“房子是用來住的而不是用來炒的”這個國家定位后,就已經為房地產大局定了方向。這將是未來很長一段時間的指揮棒,只要長效機制沒出臺,就別輕易幻想調控會放松。

  而北京的動作有風向標意味,全國人民都看著,斷然不敢不講政治。比如去年5月,北京主要的商業銀行收緊房貸政策,首套房執行4.9%的基準利率,二套房的貸款利率則在基準利率基礎上上浮20%,執行5.88%的年利率。頓時,“央行針對樓市‘定向加息’啦”的躁動和恐慌就迅速蔓延開來。

  其實,早在北京之前,就已經有很多城市上調利率。但北京“定向加息”最為引人注目,因為北京是全國人民的北京,聚集了太多的目光,又是熱點中的熱點城市,一舉一動起著風向標的作用。

  北京打個噴嚏,其他城市就會感冒。隨著北京“定向加息”,其他城市立刻跟進。在其他地方依然保持調控高壓的情況下,北京斷然不敢隨意放松。

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