財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）從2017年底開始，二三城市就以“搶人”為由，密集發(fā)布購房補(bǔ)貼等政策。

　　進(jìn)入2018年，這一勢頭有增無減：

　　天津提出人才租房可落戶

　　南京允許人才先落戶再就業(yè)

　　東莞特級人才買房最高補(bǔ)250萬元

　　蘭州“部分取消限購+部分增加限售”政策的調(diào)整

　　合肥也出現(xiàn)商品房由開發(fā)商自行定價的言論

　　一系列動作讓很多有心人覺得這是樓市限購出現(xiàn)了松綁的信號。

　　事實真的如此嗎?

　　01、有城市借人才之名“解圍”限購?

　　1月9日， 天津、青島放開城鎮(zhèn)落戶限制，在津租房可落戶。1月4日，南京市允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持高級工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)，這也意味著人才買首套房不再受戶籍限制。南京的人才引進(jìn)政策，在近期出臺相關(guān)政策的城市中很有代表性。

　　一線城市嚴(yán)格限購且房價高，相比之下，二三線城市的房價更有吸引力，為此，“落戶寬松，購房首套不限購，提供購房補(bǔ)貼是大部分二三線城市發(fā)布的主要人才政策。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱：“從2017年10月來，短短3個月時間，全國就有近20個城市與地區(qū)發(fā)布了類似引進(jìn)人才的新政策，包括蘭州、合肥、鄭州等城市。”

　　僅在2017年12月，合肥廬陽區(qū)高層次人才購房可以補(bǔ)貼20萬元;湖南常德市安鄉(xiāng)縣優(yōu)秀人才最高給予30萬元購房補(bǔ)貼;武漢推出房票人才住房劵使用管理辦法;鄭州也推出購房補(bǔ)貼……

　　而在此前，昆山針對大專及本科以上學(xué)歷的限購進(jìn)行調(diào)整;長沙專科學(xué)歷以上買首套房不受戶籍限制。日前，又聽到一個消息，南昌本科生可直接落戶買房，沒學(xué)歷可投靠“二叔”家落戶買房。

　　“部分城市人口引進(jìn)的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者。”張大偉評價得一針見血，地方人才政策不應(yīng)該和房地產(chǎn)限購掛鉤，對于真正的人才更應(yīng)該提供直接的居住房源，單純地將人才推向市場也容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定。

　　同策研究院首席分析師張宏偉也認(rèn)為，以“人才爭奪戰(zhàn)”為名突破限購另有隱情，土地財政壓力則成為誘發(fā)松綁樓市“限購令”的主要原因。大部分 “人才引入”的變相松動限購的城市均有一定的財政壓力。從經(jīng)驗來看，土地財政依賴度越大的城市，放松限購政策的可能性就越大。

　　02、蘭州是真松綁還是真調(diào)控?

　　如果說，眾多二三線城市是借“人才”調(diào)整限購政策，那么蘭州對現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，則更直接。1月5日，蘭州取消偏遠(yuǎn)區(qū)域限購政策、放松部分城區(qū)限購條件的同時，又實行了限售政策。不過3天后，蘭州對此又特地說明稱，沒有放松限購，而是落實分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。

　　同樣在1月5日，合肥市國土資源局和市物價局表示，商品房應(yīng)由開發(fā)商自行定價。消息一出，彌漫在中國開發(fā)商頭頂上的限價陰霾，終于在合肥找到了突破口。在同一天，對于兩個城市的行為，被業(yè)界解讀為這是繼“突破限購從人才開始之后”，調(diào)控政策松綁的又一信號。

　　今年以來，地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲A股，很多分析歸因于房企銷售在最嚴(yán)的調(diào)控背景下仍創(chuàng)新高，不過，也有分析認(rèn)為這與近期政策的微妙變化及政策預(yù)期不能不說是沒有關(guān)系。

　　那么以上信號是否意味著樓市調(diào)控政策開始出現(xiàn)“趨勢性”的風(fēng)向標(biāo)變化?張宏偉給予了否定的答案。張大偉也認(rèn)為，調(diào)整政策不代表全面放松，這是因為之前

部分城市調(diào)控政策的確力度過嚴(yán)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對當(dāng)前的限購調(diào)整與比2014年進(jìn)行了對比。其中共同點是對去庫存的焦慮。從本質(zhì)區(qū)別來看，2014年是真松綁，而蘭州的松綁是局部、有條件的。此外，2014年市場與2013年需求透支有關(guān)，而2018年市場和2017年政策異常嚴(yán)厲有關(guān)，邏輯不同。而且當(dāng)前的去庫存是在“房住不炒”的大背景下進(jìn)行的。換而言之，房價管控依然會繼續(xù)。

　　03、限購過嚴(yán)區(qū)域，調(diào)整不會停

　　與上述專家相比，獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央電視臺財經(jīng)頻道評論員馬光遠(yuǎn)的觀點更加犀利，他認(rèn)為，盡管媒體不斷地解釋，蘭州并沒有明顯的放松，可是放松的確是事實啊。至于南京、武漢、鄭州等地的招募人才的買房政策，實質(zhì)上也是一種放松。不承認(rèn)放松的事實，也是過去每一次房地產(chǎn)調(diào)控博弈到最關(guān)鍵時刻的特點。在馬光遠(yuǎn)看來，本輪房地產(chǎn)調(diào)控虎頭蛇尾的一個重要原因不是政策不嚴(yán)厲，而是過于嚴(yán)厲，而且違背市場的基本規(guī)律，是不可能持續(xù)的。所以房地產(chǎn)市場需要真正認(rèn)識房地產(chǎn)的基本規(guī)律，并扎扎實實去構(gòu)建一個真正穩(wěn)定預(yù)期的政策體系，否則，很難跳出 “俯臥撐”的怪圈。

　　“預(yù)計還有城市會出現(xiàn)政策調(diào)整，過去部分城市的一刀切限購，并不利于市場平穩(wěn)，更多的城市將執(zhí)行一城多策，調(diào)控多樣化。”張大偉這樣認(rèn)為，處于以下這兩情況下的城市調(diào)控將有所調(diào)整，一種是2017年土地市場收入明顯降低，市場庫存明顯分化，比如蘭州，主城區(qū)無房可買，郊區(qū)供應(yīng)量大;另一種是房價已經(jīng)有所平穩(wěn)，在限價下，前期大量的高價盤及地王項目預(yù)因監(jiān)管導(dǎo)致虧損無法入市。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365！