財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）九龍倉過去半年拿地較為進取，繼在內(nèi)地城市杭州豪擲人民幣28億元補倉后，1月16日最新消息顯示，在大本營香港同樣有大手筆投資。
觀點地產(chǎn)新媒體了解，當天下午香港發(fā)布九龍?zhí)烈蛔谧≌貕K的招標結(jié)果，九龍倉時隔多年以總價124.51億港元投得地塊，地塊樓面價每平方呎2.86萬港元，創(chuàng)下九龍區(qū)呎價新高。
上述九龍?zhí)琳刈钤缬?017年9月左右見諸報端，是香港政府于2017年四季度推出的三宗住宅地塊之一。其余兩宗分別是觀塘安達臣道對出地塊、上水新樂街地塊，無論從可建體量、地理位置均不及九龍?zhí)恋貕K。
資料顯示，九龍?zhí)笼埾璧赖貕K位于龍翔道與獅子山隧道公路交界，占地面積約12.12萬平方呎，可建樓面面積約43.64萬平方呎，限高160米。由于地處豪宅地段，市場預(yù)計該地塊估值介乎96至166億港元之間，折合2.2-3.8萬港元/平方呎。
九龍?zhí)琳赜诮衲?月12日截標，當時第三方測量師仍給出逾160億港元的最高價預(yù)測。但根據(jù)1月16日的結(jié)果，九龍倉拿地總價124.51億港元，僅在市場估值區(qū)間的中低位水平。
1.最貴宅地，意不意外
香港住宅地塊近年來總體供應(yīng)稀缺，加上來自內(nèi)地的資金參與，土地價格一直高居不下，無怪乎市場對九龍倉最終拿地總價稍感“意外”。
高力國際亞洲估價與咨詢服務(wù)副常務(wù)董事張翹楚在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時便表示，盡管九龍倉創(chuàng)下九龍呎價新高，但并不是很貴，與預(yù)估價格仍有一定距離。
張翹楚解釋稱，九龍?zhí)琳貥敲鎯r走高主要系稀缺性導致，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有相當長時間未出讓豪宅地塊，供應(yīng)基本與市場脫節(jié)。
樓面呎價方面，以拿地2.86萬港元計，加上建筑成本5300-7000港元，每平方呎價格已達到3.5萬港元左右;但考慮到區(qū)域內(nèi)有洋房項目近來沖擊15萬港元售價，若九龍倉未來以洋房及低密度大單位為主，仍有機會賣到8-10萬港元。
至于九龍倉拿地總價低于預(yù)估值，市場將原因歸結(jié)為內(nèi)地開發(fā)商參與度降低。張翹楚表示，自2017年下半年以來，內(nèi)地開發(fā)商赴港拍地的現(xiàn)象比以往少，土地競投以香港開發(fā)商為主，導致“成交價沒有達到預(yù)估水平”。
以此次招標出讓的九龍?zhí)琳貫槔貕K截標時至少收到9份報價，包括鷹君、長實、嘉里建設(shè)、恒基、會德豐、嘉華國際等。觀點地產(chǎn)新媒體從消息人士獲悉，內(nèi)地開發(fā)商僅華潤置地、中海地產(chǎn)參與。
這與過去一年的香港土地市場表現(xiàn)截然不同。
2.內(nèi)資缺席，此消彼長
2017年，香港較受矚目的宅地大多受到內(nèi)資追捧，一度出現(xiàn)6宗宅地有5宗被內(nèi)地開發(fā)商競得的情況;其中海航旗下香港國際建投以129.7億港元獨占九龍啟德2宗，龍光、合景泰富168.56億港元刷新鴨脷洲宅地總價紀錄，龍湖、合景泰富72.3億港元進駐香港啟德等。
消息人士對觀點地產(chǎn)媒體表示，內(nèi)地開發(fā)商大多數(shù)是新進入香港市場，因此為了建立競爭力，一般會選擇將調(diào)低利潤目標、提高投地總價，這種做法曾被新鴻基稱為“癲價”。但目前內(nèi)地加強資金管制，整體資金外流有所下降，或是導致內(nèi)地開發(fā)商減少投資的主要原因。
近期，深圳企業(yè)中洲控股還宣布“階段性退出香港房地產(chǎn)市場”，以總價21.55億港元出售香港沙田火炭項目、大坑項目，原因則是“國家對外投資政策和境外融資環(huán)境發(fā)生了較大變化”。
此消彼長，香港開發(fā)商重新占據(jù)土地市場的主動權(quán)。在九龍倉拿地前一個月即去年12月19日，信和置業(yè)、會德豐地產(chǎn)、嘉華國際、爪哇控股即世茂房地產(chǎn)聯(lián)合斥資172.88億港元中標九龍長沙灣宅地，刷新內(nèi)資在鴨脷洲創(chuàng)下的總價紀錄。
無論市場形勢如何變化，在供應(yīng)稀缺的香港，住宅地塊永遠會有新的不同競投者。對于最新“贏家”九龍倉而言，新增項目意味著物業(yè)規(guī)模得以進一步鞏固，這無疑是一筆及時的投資。
九龍倉過去多年鮮有在香港公開市場斬獲土地，現(xiàn)有土地儲備以重建類型為主。按照兩個月前該公司主席吳天海的說法，公司在香港九龍東有九龍貨倉，重建后樓面面積150萬平方呎;另于油塘灣有一宗大型土地，可推6300個單位，公司占股15%。
但上述地塊開發(fā)周期相對較長，短期內(nèi)或難以為九龍倉提供可售貨值。
按照中原地產(chǎn)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，香港2017年全年登記一手私人住宅買賣合約金額約達2428.83億港元，創(chuàng)歷史新高;其中長實、新鴻基均在450億港元以上，會德豐220億港元、新世界164億港元、恒基130億港元，而九龍倉不在前五之列。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365！